בכיר העירייה קנה בית להריסה. בית המשפט קבע כי למעשה הוא רכש קרקע

בית המשפט המחוזי חיפה, בשבתו כוועדת ערר למיסוי מקרקעין בראשות השופטת אורית וינשטיין, דחה בחודש שעבר את ערעורו  של מי שכיהן עד לפני כשנה כיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקריות, ומי שעדיין מכהן כסגן ראש עיריית קריית ביאליק - יוסף אזריאל, בנוגע למס רכישה על נכס שעליו הצהיר כדירת מגורים.

מדובר בערר שהגישו אזריאל ובת זוגו על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה בנוגע לשומת מס רכישה וכן קנס גירעון. מנהל מיסוי המקרקעין קבע כי הנכס שרכשו הוא למעשה קרקע ולא דירת מגורים, כיוון שהמבנה שהיה עליו נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. העוררים טענו כי כוונתם הייתה להשתמש בנכס לדירת מגורים, אך ועדת הערר קבעה כי המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע ולא של דירת מגורים במטרה לגור בה.

ב-2016 נחתם הסכם מכר בין המוכרים לבין העוררים, למכירת בית מגורים ברחוב יוסף פישר בקריית ביאליק תמורת 2.3 מיליון שקל. העוררים הצהירו כי הבית  שרכשו ישמש למגורים וכי הם מתחייבים למכור את דירתם הנוספת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, וביקשו לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה. שומתם העצמית הועמדה על סך של 32,024 שקל. בהמשך מכרו העוררים את דירתם הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק.

בהיבט האובייקטיבי שבהסכם המכר, משתמע לטענת בני הזוג אזריאל כי התכוונו לשפץ ולהרחיב את הבית, מה שדורש היתר בנייה ולכן בא לידי ביטוי בהסכם; הם לא עברו להתגורר בו בשל פטירת המורישים למוכרים, מה שלא מעיד על כוונה להריסתו כבר במועד הרכישה וכן לא עברו לגור בו בשל הצורך בשיפוצים

ב-2020 קבע מנהל מיסוי המקרקעין תיקון שומה לאחר בחינה מחודשת ובדיקה של היתר הבנייה, כמו גם ביקור שערך נציגו במקום, שבו הסתבר כי הדירה נהרסה. בנוסף, ציין כי ייבדק נושא הטלת קנס גירעון, וזאת לאור העובדה כי הבית שנרכש בהסכם המכר – נהרס.  לאחר תיקון השומה, העמיד את סכום מס הרכישה על סך של 139,800 שקל.

על החלטה זו הוגש הערר בנימוק שלא ניתן הסבר לתיקון השומה מלבד הריסת הבית. ערר זה נדחה, בנימוק שבני הזוג רכשו קרקע ולא דירת מוגרים, ונקבע קנס גירעון על סך של 32,333 שקל, המהווים שליש מסך הגירעון, בנימוק שכוונתם הייתה לבנות בית חדש במקום הישן.

בני הזוג הציעו להיבדק בפוליגרף 

בערעור לוועדת הערר הציגו העוררים טענות סובייקטיביות ואובייקטיביות לכוונתם להשתמש בנכס למגורים. בהיבט האובייקטיבי שבהסכם המכר, משתמע לטענתם כי התכוונו לשפץ ולהרחיב את הבית, מה שדורש היתר בנייה ולכן בא לידי ביטוי בהסכם; הם לא עברו להתגורר בו בשל פטירת המורישים למוכרים, מה שלא מעיד על כוונה להריסתו כבר במועד הרכישה וכן לא עברו לגור בו בשל הצורך בשיפוצים; למרות שידעו על זכויות הבנייה בנכס וביקשו במועד המכר לנצלן לשיפוצים. 

"על כן", קבעה ועדת הערר, "המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע על ידי העוררים ולא רכישה של דירת מגורים למטרת מגורים בה. בהתאם לכך, יש לחייב את העוררים במס רכישה על רכישת קרקע" 

מההיבט הסובייקטיבי טענו כי טרם חתימת הסכם המכר לא הוצא היתר ולא הוכנו תוכניות להריסת הבית, אלא הוכנו תוכניות ומדידות לשיפוץ והרחבת הבית; התמורה תאמה את ערך המבנה בהשוואה לעסקאות מכר דומות באזור; כמו כן דחו את הטענה כי משך הזמן הקצר בין רכישת הנכס להוצאת היתר הבנייה יכול להעיד על תכנון מוקדם להריסת הבית. לשם כך ציין אזריאל את מומחיותו כיו"ר הוועדה המקומית כדי להעיד על זמן ההיתר. כמו כן העלו טענות  שונות המעידות לדידם כי כוונתם ברכישה הייתה להשתמש בנכס לשיפוצים, ואף הציעו להיבדק בפוליגרף.

מוסד מיסוי המקרקעין השיב שבעוד ההיבט הסובייקטיבי קשה להוכחה, נקבעה הלכה שלפיה רכישת בית, הריסתו ובניית בית אחר תחתיו, לא ייחשב כ"דירה המיועדת למגורים", ועל העוררים להוכיח את כוונתם. עוד טענו כי בחקירת האדריכל שזימנו העוררים התברר שלא ניתן להשתמש בנכס למגורים, ולא ייתכן שרכשו את הנכס לשיפוץ בלי לראותו מבלי לברר עלויות. עוד טענו שהעוררת השתמשה במושג קרקע והעידה על הנכס שקנתה כבית הרוס וכן הלכה למעשה לא שיפצו את הבית הישן אלא הרסו אותו ובנו בניין חמש דירות תחתיו, וכן טענות נוספות שמראות שלא התכוונו לגור בכלל בדירה.

"המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע"

ועדת הערר קבעה כי על מנת לקבוע עמידה במבחן הסובייקטיבי לעניין הכוונה לרכוש נכס למטרת מגורים, על ועדת הערר להשתכנע כי כוונת הרוכש במועד הרכישה הייתה להתגורר בדירת המגורים הנרכשת, ולקבוע כי קיימות ראיות מהימנות לכוונתו זו, בלא שנמצא מקום להטיל בהן ספק. מאידך,  כאשר מסכת הראיות המונחות בפני עדת הערר מוכיחות כי כוונתו המקורית של הרוכש במועד הרכישה הייתה להרוס את דירת המגורים ולא להשתמש בה לצורכי מגורים, גם כאשר בפועל הנכס טרם נהרס – אזי לא ניתן יהיה לקבוע כי התקיימו תנאיו של המבחן הסובייקטיבי. "בענייננו אין מחלוקת בין הצדדים בדבר קיומו של האלמנט האובייקטיבי, שכן בהתאם לחוזה המכר הנכס הוא בית מגורים", נקבע בהחלטה.

"באשר לאלמנט הסובייקטיבי העוררים לא הצליחו להוכיח כי כוונתם הסובייקטיבית הייתה לרכוש את בית המגורים הספציפי שהיה על המקרקעין למטרת מגורים בו. הראיות מובילות למסקנה כי הבית שנרכש לא יכול היה לשמש למטרת מגורים לעוררים - לא בסמוך לרכישתו ולא בכלל. כבר במועד הרכישה היה הבית במצב גרוע - מבחינה פיזית, תכנונית, תחזוקתית ומבחינת עמידות המבנה. שיפוץ והרחבה של הבית הקיים - לא יכולים היו כלל להיות אופציה סבירה מבחינת העוררים".

"על כן", קבעה הוועדה, "המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע על ידי העוררים ולא רכישה של דירת מגורים למטרת מגורים בה. בהתאם לכך, יש לחייב את העוררים במס רכישה על רכישת קרקע. המקרה דנן מצדיק הטלת קנס גירעון ואין מקום להתערב בהחלטת המשיב בעניין זה".

הוועדה קבע כי אזריאל וזוגתו יישאו הוצאות משפט בסך 40,000 שקל אשר ישולמו בתוך 30 יום. את מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ייצגה עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה. את בני הזוג אזריאל ייצגו עו"ד צבי הרשקוביץ ועו"ד יואב יפת. 

נציין כי לפני כשנה  נפתחה חקירה משטרתית נגד אזריאל, בחשד למעורבותו במספר פרשיות בעבירות של לקיחת ובקשת שוחד, מרמה והפרת אמונים, עבירות לפי חוק איסור הלבנת הון ועבירות לפי פקודת מס הכנסה, ובמקומו בתפקיד יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה קריות מונה  באפריל אשתקד אלי כהן, חבר מועצת קריית ים.