תתחדשו: החל מאוקטובר יוכלו בעלי דירות ותיקות במיזמי חיזוק לקבל מהיזם דירה חדשה בפרויקט בפטור ממס

חוק ההסדרים שאושר לאחרונה בכנסת ונכנס בתחילת החודש לתוקף, כולל תיקונים רבים הנוגעים לשוק הנדל"ן, בהם תיקוני חקיקה שנוגעים למיסוי בתחום ההתחדשות העירונית. במסגרת אירוע "בוקר של נדל"ן" שנערך אתמול (ג') בזום ביוזמת מרכז הנדל"ן , התקיימה הרצאה בנושא מצד שתיים מהדמויות המנוסות והבקיאות בתחום - עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ברשות המיסים ומנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ועו"ד ורו״ח יוסי אלישע, יו"ר פורום מיסים (משותף) בלשכת עו"ד ומייסד ובעלים של משרד יוסי אלישע קלדרון ושות'. במהלכה הם סקרו את השינויים שנעשו בתחום. 

לצפייה בהרצאה המלאה: 

בין התיקונים המשמעותיים, נמצא למשל תיקון הנוגע לפרויקטים של עיבוי-בינוי, במסגרתם הבניין לא נהרס אלא עובר עיבוי, חיזוק, תוספת של מעלית וכו'. בפרויקטים כאלו, אפשר יהיה מעתה להרחיב את הדירות עד 120 מטר או להוסיף להן 25 מ"ר - הגדול מביניהם, בפטור ממס. "מי שיש לו דירת 60 מ"ר, יכול לקבל תוספת של 60 מ"ר. מי שיש לו דירת 100 מ"ר יכול לקבל תוספת של  25 מ"ר", הסביר עו"ד זרנצ'נסקי והוסיף כי כעת "אפשר לקבל תמורה כספית תמורת יחידה אחת בבניין, עד גובה התקרה".

תיקון נוסף נוגע למתחם מעורב, שבו מתקיימים במקביל גם פרויקט של עיבוי-בינוי וגם פרויקט של פינוי-בינוי. במתחם כזה, בניין אחד יכול לעבור עיבוי והשני הריסה ובנייה, דבר שעל פי עו"ד אלישע יכול להוות חסם עבור דייר שדירתו צפויה לעבור "רק" עיבוי בינוי אבל דורש לקבל גם הוא דירה חדשה לחלוטין, כמו שכניו שנהנים מפינוי בינוי מלא. "במתחם מעורב אם מדובר באזור מוטב - נגב, גליל, אזור כלכלי 1-6 - אפשר לתת לדייר במקום דירה מעובה - דירה חדשה, והדירה שעברה את העיבוי תעבור לידי ליזם. אם לא מדובר באזור מוטב, במקרה כזה, בתנאי שזה עומד בכללים של מתחם מעורב, אפשר לפנות למנהל רשות המיסים וניתן לאשר לעשות את ההחלפה הזו בין הדירות גם שם. אבל חייבים לקבל את האישור מראש. אפשר גם לקבל דירה מחוץ למתחם". התיקון הזה ייכנס לתוקף ב-1.10.23.

עו"ד זרנצ'נסקי הוסיף כי "באזור מוטב, אפשר גם לקבל 2 יחידות דיור במקום יחידה אחת. וכן, כי באזור פריפריאלי אין מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור. השילוב ביניהם, יוצר מצב שבאזור פריפריה אין מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור בפטור לפי הוראות תמ"א 38 ובגין כל יחידה ניתן לקבל 2 דירות תמורה".

תיקון נוסף קובע כי החל מה-1.10.23, האפשרות לקבל דירה וכסף מזומן בגין דירה שנמכרת בפרויקט של התחדשות עירונית בפטור ממס, היא רק עבור דירה אחת במתחם. עו"ד אלישע הסביר כי מי שמחזיק בדירות נוספות בפרויקט, יהיה חייב במס על יתר הדירות במועד המכירה ליזם. "ניתן לקבל פטור ממס בגין דירה ותמורה כספית עד תקרת השווי בגין דירה אחת במתחם בלבד". עוד ציין, כי האפשרות לקבלת תמורה כספית תחול רק על דירה שמוגדרת דירת מגורים.

לצורך מס רכישה בלבד - דירת מעטפת תיחשב כדירת מגורים

תיקון משמעותי נוסף בחוק ההסדרים, נוגע לזכויותיו של קשיש בפרויקט. על פי עו"ד זרנצ'נסקי, "המחוקק נתן פתרון לקשיש מגיל 70, שגר בדירה שנתיים לפחות לפני מועד החתימה עם הדייר הראשון על הפרויקט. זאת, כיוון שלא רוצים שמי שעוד לא בן 70 יעכב את החתימה על הפרויקט עד שיגיע לגיל זה. מי שזכאי לגמלת סיעוד נכנס גם הוא להגדרת קשיש. חלופות התמורה במקרה הזה, זו האפשרות של קשיש לקבל שתי דירות – כלומר במקום לקבל דירה גדולה יותר, לקבל שתי דירות קטנות. קשיש יכול לקבל גם תמורה כספית בנוסף לדירה, וכן יכול למכור את הדירה שלו ליזם או לאדם פרטי ולקנות דירה מחוץ לפרויקט ללא מס רכישה על דירה חדשה וללא מס שבח . הקשיש יכול לעשות זאת עד שנקלטה הבקשה להיתר עד 6 חודשים ממועד הפינוי של הדירה הנמכרת, כיוון שאנחנו רוצים לאפשר לקשיש לרכוש דירה מחוץ לפרויקט".

כמו כן נקבעה הגדרה חדשה של בניינים המיועדים לחיזוק, אשר במקום תמ"א 38 , ייכנסו מעתה תחת ההגדרה "תוכנית חיזוק", וכל בניין שמיועד לחיזוק יחולו עליו הכללים של תמ"א 38. בנוסף, מדגיש עו"ד זרנצ'נסקי כי "בתמ"א 38 והתוכניות המחליפות, הוספנו הגדרה לדירת מגורים - דירה ששימשה למגורים שנתיים לפני החתימה של הסכם המכירה הראשון. מעתה, מי שמוכר נכס שהוא לא דירת מגורים, ומקבל תמורתו דירת מגורים, לא יהיה זכאי לפטור ממס אלא יהיה חייב במס במועד המכירה של הדירה החדשה".

במקרים של דירה מרובת בעלים, כשיש יותר מבעלים אחד בדירה החדשה - הם יצטרכו לשמור על יחס זהה של בעלות בנכס, למעט יורשים. "כאשר מדובר ביורשים שלא מסתדרים ביניהם", הסביר עו"ד ורו"ח אלישע, "כל יורש לא יכול לקבל פחות ממה שיש לו. אם לכל יורש יש שליש דירה, הם יכולים לקבל דירה אחת שלמה כל אחד, אבל לא פחות משליש דירה. לא יורשים? יקבלו את אותם זכויות שהיו להם בדיוק.

תיקון נוסף נוגע לדירות מעטפת. "החל מ-1.1.24 - לצורך מס רכישה בלבד - דירת מעטפת תיחשב כדירת מגורים, אמר עו"ד זרנצ'נסקי. "דירת מעטפת מוגדרת כדירה שהסתיימה בניית הקירות החיצוניים של הבניין כדי שהרוכש יעשה את עבודות הפנים בעצמו. בדירות יוקרה, שהשווי שלהן גבוה, השתלם לרכוש בדירת מעטפת בגלל חיסכון במס. ואת הפרצה הזו סגרנו. המשמעות היא שרשות המיסים אמרה שזו דירה לכל דבר ועניין ולכן תשלמו עליה מס".