היזמית ביקשה לחדש את חוזה החכירה ל-99 שנים נוספות, אך רמ"י ביקשה לשנות את התנאים. מה קבע ביהמ"ש?

זכות חכירה לדורות היא זכות שכירות במקרקעין לתקופה של 25 שנה ומעלה. הזכות מעגנת הסדר בין שני צדדים לפיו מעביר בעליו החוקיים של הנכס את הזכות לעשות שימוש בנכס לטווח הארוך. כמו בכל חוזה שכירות במקרקעין, גם בחוזים מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מפורטים התנאים, ההסכמות, ההגבלות ומשך השכירות.

בתום התקופה וככל שיחפצו בכך, יהא על הצדדים לפעול לחדש את זכות החכירה - והכול בכפוף לאמור בחוזה החכירה המקורי. 

חוזים מול הרשות, נחתמים על פי רוב לתקופות שכירות ארוכות אשר במהלכן חלים שינויים במדיניות הקרקעית של הרשות. עובדה זו יוצרת לא אחת מתח בין הצורך לדבוק בלשון החוזה המפורשת לבין רצונה של הרשות לעגן תנאים נוספים בחוזה אשר יתאימו למדיניותה המתחדשת.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בת"א אשר דן בשאלה - האם שינויים אלו מעניקים לרשות את הסמכות להוסיף תנאים חד צדדיים לחוזה, עת מבקשת חוכרת לממש אופציה בחוזה חכירה קיים. והכל כשהדבר לא עולה בקנה אחד עם חוזה החכירה המקורי.

נסיבות המקרה:

החוכרת היא חברה יזמית פעילה בתחום הנדל"ן אשר מחזיקה בזכויות החכירה במקרקעין ברחוב אחד העם בתל אביב. החברה בונה על המקרקעין פרויקט מגורים ובו 69 דירות שמרביתן נמכרו זה מכבר לצדדים שלישיים. ב-1938 נחתם בגין המקרקעין חוזה חכירה פרטני לתקופה של 99 שנים בין בעלת הזכויות המקורית לבין קרן קיימת לישראל שקרקעותיה מנוהלות כיום על ידי הרשות.

בשנת 2015 רכשה החברה את זכויות החכירה במקרקעין ובכך "נכנסה" בנעלי החוכרת הקודמת. בחוזה המקורי מעוגנת זכותה של החוכרת (ושל הנכנסים בנעליה) לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 99 שנים נוספות - והכול לפי תנאי החוזה המקורי (ובכפוף למסירת הודעה על כך מראש לרשות).

החברה נימקה סירובה בכך שהרשות אינה רשאית לשנות התחייבויותיה בחוזה באופן חד צדדי ובהיעדר הסכמתה. התנהגותה של הרשות נחזית כניסיון לבצע "מקצה שיפורים" לחוזה המקורי באופן שנוגד את אשר הוסכם ונחתם בו

בשנת 2021, קיבלה הרשות את בקשת החברה להארכת תקופת החכירה ב-99 שנים, אך התנתה אישורה בחתימה על תוספת בה נוספו סעיפים אשר לא נכללו בחוזה החכירה המקורי. בתוספת קבעה הרשות כי על החוזה יחול סעיף 2.26 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

סעיף זה קובע כך: "חוכר המבקש למצות זכויות שבהסכם החכירה הפרטני אשר הוא צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהגת הרשות על פי החלטות המועצה המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין הוראות הסכם החכירה הפרטני".

הרשות אף הגדילה ופירשה בתוספת את החלתו של סעיף 2.26 באופן רחב אשר משית על החברה הגבלות שונות, הכוללות את החובה לשלם דמי חכירה שנתיים, שלילת הזכאות להקניית בעלות וכן קובעות שיעורי תשלום מלאים במקרה בו יבקשו בעלי היחידות להוון או לרכוש את הבעלות בנכסיהם.

החברה מצדה סירבה לחתום על התוספת בטענה כי מדובר בשינויים שאינם עולים בקנה אחד עם התחייבויותיה החוזיות של הרשות בחוזה המקורי. בהיעדר הסכמות פנו הצדדים לבית המשפט.

טענות הצדדים בתמצית:

החברה נימקה סירובה בכך שהרשות אינה רשאית לשנות התחייבויותיה בחוזה באופן חד צדדי ובהיעדר הסכמתה. התנהגותה של הרשות נחזית כניסיון לבצע "מקצה שיפורים" לחוזה המקורי באופן שנוגד את אשר הוסכם ונחתם בו.

הרשות מנגד טענה כי הסעיפים החדשים אינם מהווים "תנאים נוספים" לחוזה, שכן אין הם משנים דבר מהמערך ההסכמי בין הצדדים. מטרתם להעניק הבהרה מחייבת בהתאם למדיניות הרשות כיום הנובעת מעצם חובתה כרשות ציבורית כלפי צדדים שלישיים. בשלב סיכומי הצדדים "שלפה" הרשות לראשונה טענה חלופית, לפיה מדובר בשינוי הכרחי ומחויב המציאות. השינוי לטעמה של הרשות הכרחי נוכח החובות המוטלות עליה, טובת הציבור וכן הצורך בשיקוף המשמעות הכספית הנגזרת מסעיף 2.26.

דיון החלטה:

בית המשפט בנה את נימוקיו נדבך על נדבך, כדבר הדבור על אופניו, וכרך בם את ההיגיון המצוי בבסיס ההחלטה. 

הוראות הדין קובעות כי כל זמן שניתן ללמוד על אומד דעת הצדדים מתוך לשון החוזה באופן ברור וחד משמעי, הפירוש הניתן לחוזה יהא בהתאם ללשונו. ואין לייחס לחוזה כל פרשנות אחרת שאיננה מתיישבת עם לשונו.

ביהמ"ש: "ניסיון זה של הרשות לביצוע מהלך חד צדדי ובניגוד להסכמת הצד השני הוא ניסיון לא הגון, לא ראוי, וממילא נטול כל בסיס משפטי נורמטיבי. הפגיעה עמוקה ושורשית אף יותר כאשר ברור כי הדבר משפיע על צדדים שלישיים שהתקשרו עם החברה על יסוד החוזה הקיים אולם בפועל אינם צד לחידושו" 

בהתייחס לטענת הרשות כי התוספת נועדה לצורך הבהרה בלבד של מציאות משפטית שקיימת ממילא, קבע בית המשפט כי לשון החוזה בענייננו נהירה, והתנאים בו מפורשים וברורים למן ההתחלה, עת נפגשו רצונותיהם של הצדדים במועד הכריתה הראשוני של החוזה. לפיכך, כי אין כל הצדקה להבהיר את החוזה ולפרשו, מקום בו הוא בהיר ומפורש דיו.

יתרה מכך, קבע בית המשפט כי התוספת כלל אינה נחזית כהבהרה, ונראה כי מטרתה היא החלתו בהכרח של סעיף 2.26 על החוזה. לא בכדי בחרה הרשות לציין בסיפא לתוספת: "יתר תנאי חוזה החכירה יישארו על כנם". כלום לא עולה מכאן סתירה לטענת הרשות שמדובר בהבהרה ותו לא? שכן אם חלק מתנאיי החוזה נותר על כנו, הרי שבהכרח החלק האחר שונה.

בהמשך לכך, ובהתייחס לטענת הרשות בדבר הצורך בשינוי כפועל יוצא של סעיף 2.26, קבע בית המשפט כי לאורך הדיון כלל לא נבחנה תחולתו של סעיף זה, לא עלתה כל טענה כנגדו ולא נדרש אופן יישומו. יוצא מכך שדרישת הרשות מאלצת הלכה למעשה את החברה ואת כל מי שייכנס בנעליה, לרבות רוכשי הדירות, לקבל על עצמם בהכרח את המשמעויות הכספיות הנגזרות מסעיף 2.26, והכול מבלי שנקבע כי הסעיף חל בענייננו לכתחילה.

ביחס לטענת הרשות בדבר "טובת הציבור", קבע בית המשפט כי דווקא משום בהירות לשון החוזה המקורי והסתמכותם של צדדים שלישיים על לשון זו - הרי שטובת הציבור, הוודאות והאחידות מחייבות כי חידוש החוזה ייעשה בתנאים המקוריים וללא הוספת כל תנאי נוסף

לפיכך, ניסיון זה של הרשות לביצוע מהלך חד צדדי ובניגוד להסכמת הצד השני הוא ניסיון לא הגון, לא ראוי, וממילא נטול כל בסיס משפטי נורמטיבי. הפגיעה עמוקה ושורשית אף יותר כאשר ברור כי הדבר משפיע על צדדים שלישיים שהתקשרו עם החברה על יסוד החוזה הקיים אולם בפועל אינם צד לחידושו. 

בית המשפט אינו קובע מסמרות בעניין החלתו או אי החלתו של סעיף 2.26 על החוזה (ואף אינו שולל מקרים בהם יעלה צורך ממשי בהתאמת חוזים לנסיבות הזמן). אלא ששאלה זו כלל לא נידונה, ומשום כך לא הוכרעה. הניסיון מלמדנו כי החלטות המועצה דינמיות ומשתנות מעת לעת. וכשם שסעיף 2.26 עצמו הוא גלגול של החלטה 1054 שבוטלה, לא מן הנמנע כי החלטה זו תבוטל או לכל הפחות תשתנה בעתיד. מכאן יוצא שכל קביעה מוקדמת עוד בטרם התגבשה טענה ממשית היא בבחינת "רתימת העגלה לפני הסוסים", ואין לכך כל הצדקה. הטמעת התוספת המבוקשת תביא לקיבועו של המצב המשפטי עבור החברה והבאים בנעליה, בין אם בעתיד יוחלט על שינוי מדיניות זו, ובין אם הרשות עצמה תהיה נכונה להביע גמישות בפרשנות החלטותיה.

ביחס לטענת הרשות בדבר "טובת הציבור", קבע בית המשפט כי דווקא משום בהירות לשון החוזה המקורי והסתמכותם של צדדים שלישיים על לשון זו - הרי שטובת הציבור, הוודאות והאחידות מחייבות כי חידוש החוזה ייעשה בתנאים המקוריים וללא הוספת כל תנאי נוסף. 

לאור האמור נקבע כי דין טענות הרשות להידחות. הן טענתה בדבר הצורך בבהירות החוזה, והן הטענה החלופית לפיה קיים הכרח מחייב מציאות לשנות את תנאי החוזה. העיקרון המנחה את בית המשפט בהחלטתו הוא הצורך בקיום הוודאות והאחידות במקרה של חוזה חכירה פרטני. והדרך להגן על עיקרון זה היא ההגנה והשמירה על החוזה באופן שלא ישונו תנאיו ולא תיפגע מהותו. 

לפיכך פסק בית המשפט כי על הרשות להאריך את תקופת החכירה לתקופה של 99 שנים, וללא כל תנאי נוסף.

סוף דבר:

אין חולק כי פסק הדין שלפנינו מיטיב עם בעלי הזכויות לעניין השמירה על זכויותיהם. יחד עם זאת, ברור כי הימנעותו (הצודקת) של בית המשפט מקבלת החלטות בעניינים אשר לא הובאו לפתחו מהווה מעין "דחייה של הקץ", וכי המילה האחרונה טרם נאמרה. בבוא היום, יבקשו בעלי הזכויות להחיל עליהם החלטות מאוחרות מיטביות, או אז יידרשו למעשה הצדדים לשאלה שנותרה פתוחה בפסק הדין. 

(ת"א 61072-02-22 ב.ו.ב מדף 35 בע"מ נ' מדינת ישראל). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד אלה טובים גדסי בסיועו של המתמחה עידו בן ברוך.