באופן מפתיע הקבלנים עדיין לא הורידו הילוך, אך הסימנים להמשך לא מבשרים טובות

הנתונים שפורסמו השבוע, לפיהם במהלך הרבעון הראשון של 2023 החלו להיבנות כ-15 אלף דירות חדשות, הביאו בעיקר לכותרות שליליות בעיתונות הכלכלית אודות ירידה דרמטית בהיקפי הבנייה ובעיית היצע אשר צפויה להיווצר בשל כך. אכן, בחינת העובדות היבשות מעלה כי בהשוואה לרבעון הראשון של 2022, חלה ירידה של 25%. ואולם, כ-20 אלף הדירות (19,983 ליתר דיוק) שהחלו להיבנות באותו הרבעון היו שיא של כל הזמנים ונתון חריג בכל קנה מידה, אשר שיקף היטב את המאניה שאחזה בענף באותה עת, כאשר השוק רכב על גלי היציאה ממשבר הקורונה והריבית האפסית לשיאי עסקאות, שיאי עליות מחיר וכן – גם שיאי בנייה. במלים אחרות – כל השוואה לאותו רבעון תראה ירידה משמעותית.

האמת היא שנתון של 15 אלף התחלות בנייה ברבעון הראשון של 23, במהלכו כבר הורגשה ההאטה במכירת הדירות בענף היטב, מהווה הפתעה משמעותית לטובה. בהשוואה לשנים האחרונות מדובר בנתון חיובי, והוא אף גבוה יותר מאלה של שני הרבעונים שקדמו לו. אם נגזור מתוכו קצב בנייה שנתי של 60 אלף יח"ד, הרי שמדובר יהיה בנתון השלישי בגובהו בהיסטוריה (או לפחות מאז החלה המדידה לפני כ-20 שנה). כשחושבים על כך שהוא הושג במציאות של ירידה דרמטית במספר העסקאות והתייקרות עלויות המימון - הרי שמדובר בנתון מרשים אף יותר.

המשמעות המעשית שלו היא כי האזהרות על שחיקת ההיצע, אשר תביא בתורה לעלייה דרמטית של מחירי הדירות, עדיין לא מתממשות. אין בכך כדי להבטיח שהדבר לא יקרה בעתיד, אך כרגע, על פי הנתונים העכשוויים מערכת הייצור של דירות המגורים עדיין עובדת כשורה. 

סימנים מדאיגים להמשך

אך האם קצב הבנייה הגבוה הזה צפוי להימשך לאורך השנה? ספק גדול. הנתון המדאיג ביותר אינו נוגע דווקא להתחלות הבנייה, כי אם לכמות ההיתרים. אלו אכן היו נמוכים באופן חריג, בעיקר בחודש מרץ, שבו הנפיקו הרשויות המקומיות היתרים לבניית 3,834 דירות בלבד, אחד הנתונים הנמוכים ביותר בשנים האחרונות. במרץ אשתקד, לשם השוואה, היה המספר יותר מכפול ועמד על 7,960.

ברמה הרבעונית, ניתנו במהלך הרבעון היתרים לבניית 15,179 דירות, נתון שמשקף ירידה מתונה יותר של 17% לעומת כ-18 אלף היתרים שניתנו ברבעון הראשון אשתקד, וירידה של 30% ביחס לרבעון הקודם.

לסיכום, נראה כי על אף שהרבעון הראשון עדיין הראה נתוני התחלות בנייה חיוביים, הרבעון השני כבר צפוי להראות נתונים חלשים יותר. כמו כן, עלינו לזכור שלמגמת ההאטה בשוק מתווסף כח נוסף שעלול לבלום יוזמות בנייה – הבחירות לשלטון המקומי.

ההתחדשות העירונית עדיין לא העלתה הילוך

נתון נוסף שאולי אינו מדאיג, אך גם לא משמח במיוחד, נוגע להתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית. מי שקיווה שהנתונים שמפרסמת הרשות להתחדשות עירונית על למעלה מ-10,000 היתרים בשנה למיזמי פינוי-בינוי יבואו לידי ביטוי סוף סוף גם בנתוני הלמ"ס, נחל אכזבה.

במהלך הרבעון הראשון של השנה החלה בנייתם של 2,719 דירות בלבד בהליכי הריסה ובנייה, 2,011 מהם במסגרת פינוי-בינוי או תמ"א 38 -2 (זו לא טעות, לאחרונה אוחדו נתוני התחלות הבנייה של שני המסלולים השונים בתכלית הללו, לכדי נתון אחד). מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של שנת 2021.