עמק השווה: העיר בה דירת 3 חדרים עולה 830 אלף שקל, עם כמעט 4% תשואה

עפולה חווה בשנים האחרונות התעוררות עם תוכניות התחדשות ופינוי-בינוי, וכן תוכניות עתידיות להרחבה משמעותית של העיר. על פי מרשם האוכלוסין נכון לחודש אפריל 2023, עומדת כמות התושבים בעיר על קרוב ל-66,500, וזו  צפויה לגדול בקרוב הודות לכ-55 פרויקטים מקודמים כיום בכל השלבים, מתכנון מקדים ועד בנייה.

גם ברמה התכנונית ישנן התפתחויות. כך למשל, לפני כחמישה חודשים הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז צפון אישרה למתן תוקף תוכנית להקמת רובע עירוני חדש בכניסה הצפונית לעפולה, שישלב מגורים, תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים. התוכנית היא על שטח כולל של כ-1,550 דונם. רובע המגורים החדש נמצא בין תחנת הרכבת, קריית הממשלה ואזורי המע"ר המתוכננים, לבין שדרות רבין.

הוא יכלול 9,600 יחידות דיור, כ-84.8 אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-151 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-97 אלף מ"ר למבני ציבור וכ-320 דונם שטחים פתוחים. הרובע החדש יחבר בין מרכז העיר הוותיק לעפולה עילית ולגבעת המורה, ובכך יחבר את כל חלקי העיר לרקמה עירונית אחת.

הרובע שהוקם הוא חלק מתוכנית מתאר כוללנית לעפולה, שאושרה להפקדה לפני קצת יותר משנה. התוכנית כוללת תוספת של 63 אלף יחידות דיור שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של 200 אלף תושבים - ומטרתה להפוך את עפולה לעיר מרכזית גדולה במחוז הצפון. בין היתר במסגרת התוכנית, המרכז הוותיק של העיר יקודם על ידי תוכניות להתחדשות עירונית ושימור, שיפתחו את המרכז הוותיק לאזור עירוני שוקק. בנוסף, החלק הצפוני של העיר, יכלול תוכניות לפיתוח אזור התעשייה המתחדש של העיר, האזור הציבורי העירוני, פיתוח  תעסוקה וחינוך סביב בית החולים "העמק" ופיתוח מרכז כפר הילדים ההיסטורי.

הנכס הכי מבוקש: דירות 4 חדרים 

על פי נתוני מערכת yzer, המנתחת את נתוני הביקוש וההיצע של לוח יד2, רובע יזרעאל סביוני העמק מוביל בכמות החיפושים הייחודים בלוח יד2 בשנה האחרונה, עם מעל ל-54,600 חיפושים לרכישת דירה. לאחר מכן השכונה הכי מבוקשת היא מרכז העמק, ואז דרום עפולה, גבעת המורה, עפולה הצעירה ושאר העיר.

דירות 4 חדרים הן הנכס המבוקש ביותר בעפולה עם 32.7% מכלל הביקושים בעיר בשנה האחרונה. לאחר מכן דירות 5 חדרים עם כ-22% מהחיפושים וצמודות אליהן דירות 3 חדרים עם כ-21%. 15.5% חיפשו אחר דירות 2 חדרים ולבסוף דירות 6 חדרים עם כ-9% מהחיפושים.

בהתבוננות על 12 החודשים האחרונים, נראה כי הביקוש הגבוה ביותר נרשם בחודש אוגוסט אשתקד עם כמות של כ-21,420 מחפשים. הביקוש הנמוך ביותר נרשם בדצמבר 2022 עם כ-14,630 מחפשים בלבד. בינואר 2023 עלתה כמות המחפשים אחר דירות בעיר לכ-17,920 אך שבה וירדה בפברואר ומרץ. באפריל 2023 שבה ועלתה כמות המחפשים ובמאי ירדה הכמות לכ-13,890 מחפשים.

 

עלייה עקבית בהיצע הדירות מיד שנייה

מחודש אוקטובר 2022 ועד חודש מרץ 2023 היצע הדירות מיד שנייה עלה בעקביות מידי חודש. הירידה הראשונה בהיצעים נרשמה בחודש אפריל 2023.  

ברובע יזרעאל סביוני העמק, ההיצע הגבוה ביותר לדירות יד שנייה, עם כ-680 דירות שהוצעו למכירה בשנה האחרונה. לאחר מכן מרכז העיר, דרום עפולה, לב העמק, גבעת המורה, וסוגרת את הרשימה עפולה הצעירה, בה הוצעו למכירה בשנה האחרונה כ-170 דירות. 

ההיצע הגבוה ביותר בעיר לדירות יד שנייה הינו לדירות 4 חדרים, עם כ-44% מכלל ההיצעים. לאחר מכן דירות 5 חדרים עם כ-28% מכלל ההיצעים, דירות 3 חדרים עם כ-14%, דירות 6 חדרים עם כ-9%, ודירות 2 חדרים עם כ-4% בלבד מכלל ההיצעים. 

תשואה של 3.83% על דירת 3 חדרים 

על-פי נתוני המערכת ורשות המיסים, בשנה האחרונה בוצעו כ-1,446 עסקאות בעיר. יש לציין כי ייתכן ומחירי הדירות שנמכרו נמוכים עקב ריבוי עסקאות של תוכניות מחיר למשתכן בעיר.

על פי המחירים הממוצעים של דירות חדשות + יד שנייה מהשנה האחרונה ברחבי העיר, דירת 3 חדרים עולה בממוצע כ-833 אלף שקל, דירת 4 חדרים עולה בממוצע כ-1.273 מיליון שקל, דירת 5 חדרים 1.498 מיליון שקל, ודירת 6 חדרים כ-1.897 מיליון שקל. 

כך למשל עסקה שבוצעה ב-30/4/23 ברחוב הכנסת 22 בעיר, במסגרתה נמכרה דירת 5 חדרים בעלת שטח של 136 מ"ר, במחיר של 1,550,000 ש"ח, המשקף מחיר של 11,397 ש"ח למ"ר. 

וכמה תשואה תקבלו? על דירת 3 חדרים תקבלו תשואה נאה של 3.83%, על דירת 4 חדרים תקבלו תשואה של 3.37%, על דירת 5 חדרים 3.17%, ודירת 6 חדרים עם 4.44%.