כבר לא כסף קטן: היקפי המימון להתחדשות - למעלה מ-5 מיליארד ש' בשנה במחוז ת"א בלבד

על אף שמיזמי הבנייה החדשה נחשבים לצרכני האשראי הכבדים ביותר בשל הצורך לממן את עלות הקרקע, גם נתח האשראי שיצטרך ענף ההתחדשות העירונית הולך וגדל בהתמדה. מניתוח שבוצע לאחרונה עולה כי היקף האשראי שצורך כיום תחום ההתחדשות העירונית, במחוז תל אביב לבדו, כבר מגיע לסכום של כ-5.1 מיליארד שקלים בשנה, זאת רק במחוז תל אביב בפרויקטים של התחדשות עירונית . את הניתוח ביצעה חברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות נדל"ן, והוא יוצג מחר (ה') על ידי יעקב ניצן, מנכ"ל החברה, בכנס הנדל"ן השנתי של פירמת ראיית החשבון "ארנסט אנד יאנג" ( EY ) שייערך בתל אביב.

את הממצא מבסס ניצן על נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו אתמול, לפיהם בשנה האחרונה (אפריל 2022 – מרץ 2023) החלו להיבנות במחוז תל אביב כ-8,500 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית , המהוות למעלה מ-50% מסך התחלות הבנייה במחוז. על פי הנחה כי המימון נדרש לכסות כ-35% בממוצע מעלויות הבנייה של כל דירה, יידרש אשראי בגובה של כ-660,000 שקל לדירה. ומכאן שהאשראי הנדרש לבניית 8,500 יח"ד עולה על 5 מיליארד שקלים.

אולם על אף העלייה בנתח האשראי שצורכים מיזמי התחדשות, מדובר עדיין בנתח קטן ביחס לכלל האשראי שצורך הענף. לדברי ניצן, "בשל עליית הריבית במשק, ישנה ירידה בהתמודדות יזמים במכרזי מנהל וישנה ירידה בביצוע עסקאות מזומן, אך בתחום ההתחדשות העירונית ובפרט בתקופה הנוכחית ניכרת הגברת פעילות. במקרים רבים פרויקטים הבשילו ויזמים נמצאים במחויבות חוזית מול בעלי הדירות וזקוקים למימון לצורך התחלות הבנייה. במקרים אחרים, יזמים מעדיפים לקדם התחדשות עירונית שאינה דורשת מימון התחלתי גבוה על מנת להצטייד בפרויקטים עתידיים לתקופה שבה הריביות ירדו ותחל עלייה בביצוע עסקאות לרכישת דירות".
.
לדבריו, מתוך היקפי מסגרות ליזמים של 11 מיליארד שקלים המנוהלים כיום ברובי קפיטל, הרוב מופנה למיזמי התחדשות עירונית . "מוטת הכובד במימוני מיזמי נדל"ן בישראל עוברת להתחדשות העירונית", אמר, "כחלק מהבנת השוק ומדרישות היזמים שאנו מלווים, אנו מעניקים גם פתרונות של הלוואות קצרות מועד לטווח הזמן שבין קבלת החלטת ועדה למתן היתר בתנאים ועד למתן ההיתר בפועל, שלב בו הרבה יזמים נדרשים למימון ביניים".

יובל רודריג, ראש מחלקת אנליזה ברובי קפיטל מוסיף כי "תחום ההתחדשות העירונית מאופיין ברגישות נמוכה באופן יחסי לעלויות מימון, שכן בעיקרו ממומן בהון עצמי בהיקפים נמוכים ביחס להיקף הפרויקט וזאת עד שלב קבלת ההיתרים ופתיחת הליווי בפועל. גם יזמים הנוטלים הלוואות טרום היתר, בשלב שבין קבלת החלטת ועדה למתן היתר בתנאים ועד פתיחת הליווי בפועל, אינם רגישים באופן משמעותי לעלויות המימון שכן מדובר במשך חיים ממוצע קצר והיקפי אשראי נמוכים. עם זאת, בשלב הליווי היזמים נוטלים מסגרות אשראי לטובת מימון הפרויקט וההון העצמי בהיקפים גבוהים יותר, שמהווים לעיתים עד 50% מסך עלויות הפרויקט".

הכנס צפוי להתקיים במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב. ניצן ישתתף בפאנל בנושא "מימון נדל"ן: חישוב מסלול במציאות חדשה" בהנחיית עו"ד מני גורמן ובהשתתפות בכירים מעולם המימון, ביניהם קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן בחטיבה העסקית בבנק הפועלים ורונית הראל בן-זאב, מנכ"לית S&P מעלות .