מוכר דירה ביקש להשתחרר מהענקת זכות סירוב ראשונה, 20 שנה לאחר שניתנה. מה קבע בית המשפט?

סעיף 34(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע שכל שותף במקרקעין רשאי לבצע עסקה או להעביר את זכויותיו בנוגע לחלקו במקרקעין מבלי להידרש להסכמת יתר השותפים במקרקעין. כמו כן, סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין קובע כי תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה את זכות השותף לפעול בחלקו כאמור - כוחה יהא יפה לתקופה של 5 שנים בלבד. 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שדן בשאלת תוקף תניה המעוגנת בהסכם שיתוף, 20 שנים לאחר שנחתם, שמעניקה לאחד מהשותפים זכות סירוב ראשונה.  

נסיבות המקרה:

ענייננו במחלוקת בין בעלים ושותפים בנכס מקרקעין, שהינו מבנה הכולל דירות וחנויות. הצדדים כרתו ביניהם בעת רכישת הנכס הסכם חלוקה ושיתוף, שהקצה לכל אחד מהצדדים את הזכויות בנכס. עוד הקנה הסכם השיתוף לנתבעים זכות סירוב ראשונה לרכוש את דירת התובע במחיר מוסכם במקרה שבו התובע ימכור את דירתו. ואכן בשנת 2020 התובע העמיד את דירתו למכירה וניהל משא ומתן עם רוכש פוטנציאלי.

הנתבעים פנו לתובע והבהירו כי הם מעוניינים לממש את זכות הסירוב הראשונה המוקנית להם, והציעו למנות שמאי על מנת להגיע לסכום מוסכם עבור רכישתה. התובע טען שבהתאם לסעיף 34(ב) לחוק המקרקעין זכות הסירוב הראשונה פקעה, אך הציע לעכב את המשא ומתן, ולאפשר לנתבעים להשלים את הרכישה תוך 14 ימים בהתאם למחיר המוצע.

מנגד, טענו הנתבעים שזכות הסירוב הראשונה מהווה "זכות קדימה" על פי הסכם, כהגדרתה בסעיף 99 לחוק המקרקעין. כלומר מדובר בזכות קניינית, לפיה בעל המקרקעין מתחייב שלא להעבירם לאחר, אלא רק לאחר שהציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה

 התובע הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין הצהרתי לפיו זכות הסירוב הראשונה פקעה לאור הוראות סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין. התובע העלה מספר נימוקים בתמיכה לטענתו שזכות הסירוב הראשונה פקעה. ראשית, זכות הסירוב הראשונה מהווה "תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה" את זכות השותף לפעול במקרקעין כרצונו, כקבוע בסעיף 34(ב) לחוק המקרקעין. לפיכך, מאחר שחלפו 5 שנים מיום כריתת הסכם השיתוף, זכות הסירוב הראשונה פקעה. שנית, התובע טען שכוונת הצדדים הייתה להעניק את זכות הסירוב הראשונה לנתבעים בתמורה לכך שהם ישפצו את הנכס. לפיכך, מאחר שחלפו 20 שנים ממועד חתימת הסכם השיתוף, והנתבעים לא שיפצו את הנכס כנדרש, יש לראות את זכות הסירוב הראשונה כפגת תוקף, ודרישתם אף מהווה חוסר תום לב. 

מנגד, טענו הנתבעים שזכות הסירוב הראשונה מהווה "זכות קדימה" על פי הסכם, כהגדרתה בסעיף 99 לחוק המקרקעין. כלומר מדובר בזכות קניינית, לפיה בעל המקרקעין מתחייב שלא להעבירם לאחר, אלא רק לאחר שהציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. לטענתם, סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין חל על זכויות חוזיות בלבד, ולא על זכויות קנייניות, כמו במקרה דנן.

ביהמ"ש המחוזי: "הסכם השיתוף מעניק לנתבעים זכות סירוב ראשונה, ובכך ניתנת להם זכות קדימה, לפיה על התובע להציע את דירתו למכירה לנתבעים, טרם הצעתה לצד שלישי. בנוסף, סעיף 99(א) לחוק המקרקעין קובע שניתן לרשום זכות קדימה לגבי מקרקעין, אך אין זאת חובה" 

בנוסף, הנתבעים טענו שבעבר התובע סיכל את ניסיונותיהם לממש את זכויות הבנייה בנכס. לכן, מטרת עיגון זכות קדימה בנכס הייתה לאפשר להם לרכוש את חלקו של התובע בנכס, ובכך למנוע את ניסיונות הסיכול של התובע ולממש את זכויות הבנייה בנכס כמבוקשם. כמו כן, הנתבעים טענו שמאחר שהסכם השיתוף ביניהם הגדיר והקצה לכל אחד מהשותפים חלק מסוים בנכס, הם לא התנהלו כשותפים, כפי שמשתמע מלשון החוק. ולכן, אין להחיל את סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין בעניינם. 

החלטה:

לעניין תחולת סעיף 34 לחוק המקרקעין, נדרש שהצדדים יכרתו הסכם שיתוף ושיתקיימו ביניהם "יחסי שיתוף", כלומר שתחול "בעלות משותפת במקרקעין", כהגדרתה בסעיף 27 לחוק המקרקעין. הסכם המכר והסכם השיתוף בין הצדדים מעידים על כך שהנכס שייך למספר בעלים. לכן, מתקיימים ביניהם יחסי שיתוף, ולכאורה סעיף 34 לחוק המקרקעין חל בעניינם.

בענייננו, הסכם השיתוף מעניק לנתבעים זכות סירוב ראשונה, ובכך ניתנת להם זכות קדימה, לפיה על התובע להציע את דירתו למכירה לנתבעים, טרם הצעתה לצד שלישי. בנוסף, סעיף 99(א) לחוק המקרקעין קובע שניתן לרשום זכות קדימה לגבי מקרקעין, אך אין זאת חובה. במקרה דנן, הנתבעים הגדילו לעשות ורשמו הערה בדבר קיומה של זכות קדימה, ובכך התקיימה פומביות הולמת לזכות זו. 

ביהמ"ש הסיק כי סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין מתייחס להגבלת זכות חוזית בלבד ולא להגבלת זכות קניינית. כלומר, ביהמ"ש הבחין בין סוגי הזכויות כאמור, וקבע שמאחר שזכות קניינית בעלת מעמד גבוה יותר מבחינה משפטית, סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין לא חל עליה. במקרה דנן, מדובר בהגבלה שנגרמת מכוח זכות קדימה, שהינה זכות קניינית. משכך, בהיעדר חוק המגביל את תוקפה של זכות הקדימה, יש לכבד את הסכמת הצדדים בהקניית זכות קדימה לנתבעים במסגרת הסכם השיתוף. 

לפיכך, נפסק כי זכות הסירוב הראשונה תקפה, ועל כן היא מחייבת את הצדדים.

(ת"א 59778-01-21 אביטל נ' משאט ואח'). 

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)