IBI: חברות הנדל”ן המניב ייפגעו בחציון השני מירידת שווי הנכסים

חברות נדל"ן מניב במינוף גבוה ועם חשיפה לנכסים בחו"ל, ייפגעו יותר בשנה הקרובה - את ההשפעה נראה בעיקר בחציון השני של 2023 - כך מעריך בית ההשקעות IBI. עוד הוא מעריך את מניות גב ים, מליסרון  ורבוע נדל"ן בתשואת יתר, 25%, 29% ו-23% אפסייד (פוטנציאל עלייה) בהתאמה. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן המניב שפרסם אתמול (א') בית ההשקעות. עוד הוא ממליץ בתשואת שוק על אמות, עזריאלי, ריט 1 ומבנה.

בסקירה מוזכר שבעקבות העלאות הריבית, האינפלציה וההאטה בעיקר במגזר ההייטק, כבר בסוף השנה חברות הנדל"ן המניב דיווחו על האטה בביקושים וקשיים במשא ומתן, בעיקר בשוק המשרדים, וגם בשיחות המשקיעים החברות ציינו זאת כגורם המשפיע על מחירי השכירויות.

לכן באופן כללי, בבית ההשקעות ממליצים בתשואת שוק (המלצה נייטרלית),אך ישנן גם יוצאות מהכלל, כמו החברות הנ"ל. להערכת IBI השוק יחלק את חברות הנדל"ן לכמה קטגוריות: חברות נדל"ן עם מינוף נמוך, נכסים איכותיים בארץ ותפוסות גבוהות, וחברות נדל"ן בעלות מינוף גבוה וחשיפה מוגברת לנכסים בחו"ל. לדעתם, חברות המשתייכות לקטגוריה השנייה ייפגעו בצורה חזקה יותר בשנה הקרובה. 

למרות נתונים אלו חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג דוחות טובים, ולהערכת בית ההשקעות נמשיך לחזות באותה המגמה גם בדוחות החציון הראשון של 2023 שיפורסמו באוגוסט, עם עלייה בפרמטרים התפעוליים, שיפור בשכר הדירה הריאלי, עלייה בחידושי חוזים, תפוסות גבוהות ופרויקטים עתידיים בייזום אשר מושכרים ברובם. 

אבל החל מהחציון השני של 2023 נמשיך לראות את השפעת סביבת המאקרו על חברות הנדל"ן המניב, שיבואו לידי ביטוי בירידת שיעורי התפוסה, וכפועל יוצא גם שיעורי ההיוון (דיסקאונט) יושפעו. המשמעות היא שהחל מהדוחות של החציון השני של 2023, הם צופים ירידה בשווי נכסי החברות ורישום הפסדי שערוך עקב העלאת שיעור ההיוון (דיסקאונט). 

עוד הם צופים צמיחה איטית בשנה הקרובה בעקבות ריבית גבוהה, אינפלציה, היחלשות הדרגתית בשוק העבודה ומול יציבות בתוצאות החברות יגיע שיפור מייזום עתידי שיחל להניב. הם מעריכים כי החברות ימשיכו לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים בנכסים קיימים וזאת בעקבות משך חיים ממוצע ארוך של חוזים, אבל אלו יתקשו להשכיר נכסים חדשים בעיקר בתחום המשרדים במעגלים שניים ושלישיים בת"א.

הסיבה העיקרית לביצועי החסר של מדד ת"א נדל"ן - הריבית 

יש לזכור ששנת 2022 לא הייתה שנה טובה למניות הנדל"ן המניב, כאשר מדד ת"א מניב ישראל ירד ב-25% מתחילת שנת 2022 בעקבות העלאות הריבית, והחברות שנפגעו ביותר היו חברות ממונפות ועם חשיפה לנכסים בחו"ל, זאת לעומת 2021 שבה חלו זינוק במחיר השכירות, ביקושים גבוהים וריביות נמוכות. דווקא החברות שמסומנת כעת על ידי IBI בתור כאלו עם תשואת יתר, היו חברות שבהן חלו ירידות של מעל 20% ב-2022, למעט מליסרון , ששיעור הירידה שלה היה נמוך יותר.

מתחילת 2023 חל שיפור בחברות רבוע נדל"ן, אמות, מליסרון וגב ים - 11%, 5%, 4% ו-2% בהתאמה. בעוד שאר החברות מציגות ירידות, מדד ת"א נדל"ן הציג את תשואת החסר הגבוהה ביותר מבין כל המדדים המובילים בבורסה המקומית ורשם ירידה של 3%. הסיבה העיקרית לביצועי החסר של מדד ת"א נדל"ן לעומת שאר המדדים בארץ הינה העלאות הריבית המשפיעות באופן ישיר ובעוצמה חזקה יותר על מניות חברות הנדל"ן, הנחשב לסקטור ממונף יותר בהשוואה לסקטורים אחרים וחשש מעליית עלויות המימון.

מדד הנדל"ן המניב בישראל נפגע יותר ממדד הנדל"ן המניב בארצות הברית. הסיבה העיקרית היא כי חברות הנדל"ן דיווחו על השפעת הרפורמה המשפטית בהערכותיהם, כך המדד עלה ב-13% בשלושה חודשים מאז החלו השיחות אצל נשיא המדינה וירד בשבוע שעבר ב-3% עם ההודעה על דחיית ההצבעה לוועדה למינוי שופטים. כמו כן הם מציינים שהשפעות המאקרו כבר נראות בנכסים בחו"ל אך עדיין לא בארץ. 

על רבוע נדל"ן: "מגמת השיפור בקניון TLV נמשכת" 

לגבי החברות שבית ההשקעות מעריך בתשואת יתר, על גב ים הוא אומר שנתפסת כחברה שמרנית. תיק הנכסים של החברה מורכב בעיקר ממשרדים (73%),שברובם מושכרים לחברות ענק ובעלי משך חוזים ארוך. לחברה קיים צבר פרויקטים משמעותי אשר אמור להתחיל הנבה כבר השנה, כאשר חלק החברה ב-NOI  (הכנסות תפעוליות) מפרויקטים אלו עומד על 49 מיליון שקל.

על מליסרון הוא אומר שהיא בעלת החשיפה הגבוהה ביותר לתחום המסחר מבין החברות בסקירה, אך גם האטרקטיבית ביותר. החברה החלה בצעדים לגיוון הפיזור הסקטוריאלי של נכסיה על ידי רכישת 50% מחברת המגורים אביב ייזום בהשקעה כוללת של 600 מיליון שקל. החברה מציגה תשואת FFO  (רווח בניכוי אירועים חד פעמיים והשפעת עונתיות) נוכחית של 11% ותשואת FFO עתידית של 12.1% וללא התחשבות ברווחים שינבעו מעסקת אביב.

על רבוע נדל"ן אומר בית ההשקעות כי קיים פורטפוליו נכסים המורכב ברובו ממסחר (כ-70%),אשר להערכתו מצמצם את הסיכויים לפגיעה בחברה בתקופה הקרובה. "כמו כן, החברה מוכיחה כי מגמת השיפור בקניון TLV נמשכת כאשר שיעורי התפוסה ודמי השכירות מצביעים על מגמת עלייה, ועומדים על 90% וקצב NOI שנתי של כ-93 מיליון  שקל".

להערכת רבוע נדל"ן, פתיחת הקו האדום במהלך השנה תמשיך לתמוך בעלית שכר הדירה ובעליית שיעורי התפוסה בקניון. בנוסף, דיווחה רבוע על קיום מגעים עם שוכרים פוטנציאליים לפתיחה של מספר עסקים לאורך רציף הרכבת כחלק מתוכנית ההשבחה של הקניון.