בית המשפט מגמיש את הגדרת "יום המכירה" במיסוי של יזמי תמ"א

פסק דין דרמטי שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי מרכז (אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין - מרכז) עשוי להקל על מימוש של לא מעט פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית . פסק הדין עסק בסוגיה מיסויית משמעותית עבור רבים מהפרויקטים, והוא מעניק גמישות רחבה בהעברת זכויות בין חברות בטרם התקיימו התנאים המתלים בהסכמים מול הדיירים. 

עסקאות תמ"א 38 ברובן, הינן עסקאות מורכבות המתמשכות זמן רב ותלויות בגורמים רבים הגורמים לאי ודאות במימוש והתקיימות העסקאות. לרוב, חברות יזמיות קובעות, בהסכמי תמ"א 38 שהן חותמות עם דיירי הבניין, תנאים מתלים רבים שככל שלא יתקיימו העסקה לא תצא לפועל. לדוגמא, קבלת היתר בנייה תוך תקופה מסויימת, שטחי בנייה שלא יפחתו מכמות מסויימת (שעלולה להפוך את הפרויקט ללא כלכלי עבור החברות היזמיות), שסך המיסים שיחולו בעסקה לרבות היטלי השבחה לא יעלו על סכום מסויים ועוד.

המחוקק, מכיר בקשיים המובנים בפרויקטים אלה וקבע בחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 49לב1, כי "יום המכירה" הקבוע בחוק, עבור הצדדים בעסקה, נדחה עד למועד התקיימות התנאים המתלים הקבועים בו.

השאלה המרכזית והעקרונית שנידונה בפסק הדין היתה, מה המשמעות של הגדרת "יום המכירה" בפרויקטים של תמ"א 38 (שאיננה תואמת להגדרת יום המכירה בעסקאות רגילות). האם משמעותה מצומצמת, ומשפיעה רק על מועד החיוב במיסי שבח ורכישה של הצדדים לעסקת התמ"א, או שמא היא חולשת על עניינים נוספים, כך שטרם התקיימות התנאים המתלים בעסקה וככל שהיזם מבצע עסקה נוספת בזכויות החוזיות, היא לא תהא למעשה "עסקה במקרקעין"?

במקרה שנידון בפסק הדין התבצעה העברת מניות בין חברות שהחזיקו מניות בחברת היזם בפרויקט תמ"א 38 וההכרעה בשאלה העקרונית תקבע האם ניתן למסות את העברת המניות ביניהן כעסקה במקרקעין אם לאו. בית המשפט קבע, כי "יום המכירה" יידחה למועד התקיימות התנאים הקבועים בסעיף, כלומר, כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים הרי שאין לראות בהסכמי תמ"א 38 כהסכמים המקנים ליזם "זכויות במקרקעין" ולפיכך גם אין למסות מכירת זכויות חוזיות אלה, לפי חוק מיסוי מקרקעין . פסק הדין עשוי להשפיע רבות על חברות יזמיות שיוכלו כעת לסחור או למכור את הזכות החוזית שקיימת להם בהסכמי תמ"א 38 לחברות אחרות מבלי לשלם בעסקה הנוספת מס שבח ורכישה על הפרויקט כולו ובכך לאפשר גמישות רבה יותר ולמעשה לגרום לכך שפרויקטים רבים יותר יקרמו עור וגידים.

פסק הדין המשמעותי של בית המשפט, יש בו כדי להשליך על הכלכליות של פרויקטים רבים ועל הגמישות הנדרשת ליזמים הפועלים בתחום ויש לברך על כך. בחודשים האחרונים, ניתנו לא מעט פסקי דין בהם נידונו סוגיות מיסויות עקרוניות בהם עמדת רשות מיסוי מקרקעין הייתה להרחיב את תחולת המס על ידי פרשנות של הוראות החוק בצורה גמישה, שלא לומר אקרובטית, לרעת האזרח. ראוי היה אילו רשות המיסים הייתה שוקלת את עמדתה העקרונית ומתאימה אותה לצרכי הזמן ולכוונת המחוקק כפי שהיא אף באה לידי ביטוי בפסקי הדין המבורכים של בתי המשפט.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה