המדריך להתנהלות מול הרשות המקומית: כך תצמצמו סיכונים בהליך הרישוי

כשמחשבים את הסיכונים לפרויקט חדש, כל חברה יזמית בוחנת וממפה שורה של סיכונים עסקיים עמם היא עלולה להתמודד במסגרת הפרויקט: מצב השוק, עליית ריביות אפשרית, ספקים שמתעכבים ורשימה ארוכה של גורמים נוספים. אך אחד הסיכונים הקריטיים והמשמעותיים ביותר בכל פרויקט יזמי לא מגיע מההיבט העסקי של הפרויקט אלא דווקא מההיבט הסטטוטורי שלו: ההתמודדות עם תהליך הרישוי מול הרשויות המקומיות.

עם גורמים עסקיים כמו הבנק המממן, השותפים, הספקים ואפילו בעלי הזכויות על הקרקע, מנהלת החברה היזמית משא ומתן ומגיעה לכדי הסכם שמגדיר התנהלות ברורה בהתאם לתנאים שהצדדים קובעים. עם הרשות המקומית, לעומת זאת, המשא ומתן פתוח לשינויים עד רגע קבלת ההיתר, ובכל רגע עלולים להיווצר תנאים חדשים שמשפיעים בצורה מהותית על הכדאיות ועל ההיתכנות של הפרויקט.

"תהליך הרישוי מצריך התמודדות עם מערכת של גורמי סיכון שעד היום האחרון אתה לא יכול לצפות אותם לחלוטין"

אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי סטטוטוריקה ורישוי בנייה. "מחר מפתיעים אותך בהיטלים ואגרות, בשבוע הבא יכול להשתנות חוק עזר עירוני שישפיע על הפרויקט שלך או שכיבוי אש יחמיר תנאים. אלו אמנם נושאים תכנוניים, אבל כל גורם מאשר שמעורב בתוכנית יכול להשפיע עליה ועל כדאיות הפרויקט ולכן חשוב להתייחס לתהליך הרישוי כאל גורם נפרד ומשמעותי בניהול הסיכונים".

לגשת אל הרשות בחוכמה

את הקשיים בהתמודדות מול הרשויות, רוב החברות היזמיות מכירות. הבעיה היא שבשל הקושי הצפוי, ומתוך התלבטות לגבי רמת התיאום הנדרשת עם הרשות והעיתוי המתאים לגשת אליה, לא מעט חברות יזמיות נמנעות מתקשורת עם הרשות עד שלבים מתקדמים של תכנון הפרויקט.

"ההימנעות נובעת מתוך רצון להביא את התוכנית אל הרשות כמעין עובדה מוגמרת. לפעמים זו טקטיקה נכונה, אבל לפעמים ממש לא", מסביר צ'ודנר. "כשאתה לא מתואם עם הרשות אתה עלול להפתיע אותה, וקשה לצפות איך היא תגיב. זה עלול לעלות לך בדרישות שלא צפית ולשלוח אותך חודשים אחורה לתכנון מחדש".

במקום להימנע מלתקשר עם הרשות המקומית, צ'ודנר מציע לגשת אליה בחוכמה, כלומר:

• לא להתכונן למאבק – "משום מה יש גישה שתמיד כשבאים לרשות הולכים למאבק, וזו בעיה, כי אם אתה בא למאבק אתה תקבל מאבק. אבל אם אתה בא לשיחה, לדיון, לשמוע את מה שיש לרשות להגיד – יכול להיות שתקבל מאבק, אבל יכול להיות גם שלא".

• להתנהל בשקיפות – "ברגע שהרשות מבינה שלמי שעומד מולה יש כוונה נסתרת, הגישה שלה הרבה יותר חשדנית ומחמירה. כמה שיותר נציף, נשקף ונגיע בכוונה לתאם – כך הרשות תוכל להתייחס במדויק לבקשות שלנו, ולנו יהיו פחות הפתעות אחר כך".

• להגיע מוכן – "הרבה פעמים אני רואה שמעלים מול הרשות דברים שהם בכלל לא בעיה. שתוכנית אחרת, לדוגמה, כבר מגדירה אותם. אז למה לדבר על זה? למה להעיר דובים? כשאתם מגיעים לרשות לא מוכנים, אתם עלולים לפקס את הדיון במקומות לא רלוונטיים ולא מקצועיים".

הצעדים המקדימים שיקטינו את חוסר הודאות מול הרשות

צ'ודנר מפרט שורה של צעדים מקדימים אותם מומלץ לבצע טרם הפנייה לרשות, על מנת להגיע לתהליך מוכנים וחכמים ככל האפשר:

1. בדיקת תוכניות המתאר והתב"עות שחלות במקום, לרבות תוכניות עתידיות

כשחברה יזמית מעוניינת לקדם פרויקט במקום מסוים, הצעד הראשון הוא להבין איך הרשות רואה את האזור הזה ומה היא מתכננת עבורו. "אנחנו רוצים להגיע אל הרשות עם מקסימום מידע", מפרט צ'ודנר. "תוכניות המתאר והתב"עות מאפשרות לנו להבין מה הרשות מאפשרת לבצע כיום באזור ומה היא מתכנתת לגביו בעתיד. המידע הזה מאפשר לחברה היזמית לדייק את המהלך הבא שלה".

2. בדיקת היתרי הבנייה והתאמתם לבינוי הקיים ולפעילות הקיימת במקום

השלב הבא הוא להבין מה קורה בשטח. האם הפעילות במקום – ברמת הבינוי או ברמת השימוש במבנה – תואמת את היתר הבנייה. "כל אי התאמה בין היתר הבנייה לבין הבינוי הקיים והשימוש בו עשויה להשפיע על הפרויקט בצורה משמעותית. אתם עלולים להיכנס לפרויקט בנכס שמתנהל עליו מאבק מול הרשות, אתם עשויים לקבל דרישה להסדיר את החריגות הקיימות או להתמודד עם החובות והתביעות שנוצרו בעקבותיהן. כל דבר כזה עלול להפוך פרויקט מבטיח ללא כדאי".

3. בדיקת הדרישות וההתחייבויות על הקרקע

דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא האם ישנן דרישות והתחייבויות על הקרקע שטרם מולאו. אם ישנן כאלה, בין אם הן מגיעות ממוכר הקרקע, מהרשות או מגוף ממשלתי כלשהו, החברה היזמית שמעוניינת לקדם פרויקט במקום היא זו שתידרש למלא אותן. "אם התגלה, למשל, שישנו זיהום בקרקע, ושישנה התחייבות לטפל בו, אם יש דרישה לפתח כבישים ותשתיות. לכל דבר כזה עשויות להיות עלויות משמעותיות והשפעות על התכנון. זה משהו שהחברה היזמית חייבת למפות כי זו עלולה להיות מגבלה רצינית על כל יוזמה".

4. בירור בנוגע להליכים משפטיים או התראות במקום

כל הליך משפטי שקיים בקרקע או בנכס, אפילו כזה שעדיין לא הגיע לערכאות המשפטיות אלא נמצא עדיין בטיפול של מחלקת הפיקוח על הבנייה, למשל, או מחלקת רישוי עסקים - חייב להיות ידוע לחברה היזמית לפני ההגעה לרשות ולטובת תכנון אסטרטגיית הקידום של הפרויקט. חשוב לזהות מצבים כאלו, להבין את ההשלכות הצפויות, לתכנן את המשך התהליך בהתאם ובמקרים מסוימים אף ליידע את גורמי האכיפה על מנת למנוע מצב של נקיטת צעדים נגד המקום או נגד בעלי התפקידים בחברה.

5. בירור בנוגע להליכים קנייניים במקום

ההליך התכנוני מושפע גם מפעולות קנייניות כמו מכירה/ השכרה/ הפקעה של הקרקע ועוד. חשוב למפות גם את ההליכים הקנייניים במקום על מנת להכניס אותם לשיקולים התכנוניים ולהבין כיצד ייראה הליך הרישוי שהחברה היזמית תידרש לעשות.

מיומנות שדורשת משאבים

היכולת למפות את כלל הבדיקות הנדרשות על מנת לצמצם סיכונים בתהליך הרישוי ולהגיע מוכנים למשא ומתן מול הרשות היא מיומנות שדורשת משאבים. יש להכיר את כלל הגורמים המאשרים המעורבים בתהליך – נראה לי שזה קצת מכוון ל"חבר מביא היתר". במקום "להכיר" מה דעתך על "למפות", החל בוועדה המקומית והמחוזית וכלה במשרד התחבורה, המשרד לאיכות הסביבה ומכבי האש, יש להבין מהן הסמכויות ותחומי האחריות של כל אחד מהם ויש להיעזר במגוון מקורות מידע על מנת להגיע אל הרשות עם תמונת מצב מלאה.

חלק ממקורות המידע הרלוונטיים הם הגורמים המאשרים עצמם, חלקם אנשי מקצוע המתמחים בהיבטים השונים של התהליך – עורכי דין, שמאים, אנשי בטיחות, אדריכלים וכן הלאה, וישנם גם בעלי תפקידים בתוך החברה היזמית שהידע המקצועי שלהם ותחומי האחריות שלהם בחברה רלוונטיים לפרויקט. למעשה, כל גורם בדרך הוא מקור מידע חיוני, וזוהי אולי ההמלצה החשובה ביותר של צ'ודנר לקראת התהליך:

"תהליך הרישוי והסטטוטוריקה לא חייב להיות מאבק. יכול להיות שיהיו מאבקים, אבל אפשר להקטין את החזיתות, כי כל גורם מאשר או בעל מקצוע בחברה או מחוצה לה הוא קודם כל מקור מידע עבור החברה היזמית.

במקביל, כדי שהתהליך יעבוד ונצליח לצמצם סיכונים, גם החברה היזמית חייבת להיות מקור מידע עבור שאר הגורמים. כך יוצרים מערכת יחסים בריאה שיש בה פחות התנגדויות ומאבקים והרבה יותר וודאות, גם בצוות התכנון עצמו, גם בתוך החברה היזמית וגם מול הרשויות והגורמים המאשרים".

לפרטים נוספים>>