"לא מזמן ישב אצלי רוכש שאיבד מיליון שקלים. כשאתה בא לקנות דירה - תקנה דירה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח עמית גריידי, שמשמש גם כממונה על חוק המכר וגם כרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. הוא שוחח עם עורך " מרכז הנדל"ן " נמרוד בוסו, על תופעת הסחר בסיווג קבלני של חברות בניה, מה הוא חושב על הערת האזהרה כבטוחה ומה הכלי שצפוי להחליף אותה, ואילו עצות זהב יש לו לחלק למי שרוכש דירה מקבלן. 

לצפייה: 

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

גריידי, שמשמש בשני הכובעים כבר כחצי שנה, הסביר כי תפקיד רשם הקבלנים "הוא לנהל פנקס קבלנים ראוי ומקצועי שמשקף לציבור את הקבלנים שיכולים לעבוד בענף הבנייה. למשל קבלן שזוכה במכרז לפרויקט בנייה ומעביר את זה בשלמותו לגוף אחר, לחברה קבלנית אחרת או אפילו חברה לא רשומה, והוא רק הפרונט של הפרויקט. זו כמובן שיטה שהיא בניגוד לחוק, שימוש לרעה ברישיון".

גריידי הסביר כי במקרים כאלו הוא פועל, ויש לו מגוון דרכים לפעול. "צריך לוודא שהקבלן שלקחת הוא הקבלן שמנהל את זה בפועל, חשוב מאוד לבצע בקרה לפרויקט. אנחנו עובדים לא מעט עם יחידת להב 433 של המשטרה, החלטנו שאנחנו מגבירים אכיפה בנוגע לשימוש לרעה של קבלנים , חוד החנית של המאבק זו המשטרה, אבל לקחנו על עצמנו להיות מכפיל חוק. כשאנחנו נוגעים ברישיון של הקבלן זה לפעמים הרבה יותר יעיל, מתהליך שנמשך לעתים שנים ארוכות, של אכיפה פלילית".

"פרסמנו לראשונה נייר עמדה לציבור, שאומר לקבלנים: דעו לכם שביום שתשבו מולי לשימוע על הפרות ועל עבירות בטיחות, הצעדים שעשיתם עד אז יקבעו. המטרה שלנו היא לגרום לקבלנים כבר עכשיו, עוד לפני העבירות והתאונות, לפעול עכשיו, וזה יעמוד לזכותם, כי בסוף תאונות קורות"

"כשאנחנו מגיעים לאתר בנייה אנחנו מחפשים את הקבלן המבצע הראשי, מחפשים את מוטות השליטה. במקרים שבהם מגלים שהקבלן הראשי נעדר מהפרויקט לחלוטין ולא מופיע ביומנים והעובדים לא מכירים אותו, יש מגוון של סנקציות", הסביר גריידי. "החל מנזיפה ועד מחיקה מרשם הקבלנים, ומנעד רחב באמצע כמו קנסות. בחצי השנה שלי במשרד עוד לא מחקתי מהמרשם אבל קבלנים קיבלו כבר השעייה של בין שנה לשלוש שנים. יש לי ועדה מייעצת של מומחים בתחום שמייעצים לנו בשימועים שלנו. יש לי גב מלא משר הבינוי והשיכון".

"בסוף ביום פקודה, הערת האזהרה לא מגינה על הרוכשים" 

גריידי התייחס גם למכת המדינה של פועלים שנהרגים או נפצעים בתאונות עבודה. "אנחנו מהווים מכפיל כח גם בעולם הזה היום. תיקים שמועברים אליי מהמנהל, אנחנו מביאים לשימועים בוועדה המייעצת אצלי, שם הם כאמור מומחים. לעיתים אנו מתלים רישיון על עבירות בטיחות במקרה הצורך. עלינו מהגנה להתקפה במקרה הזה.

"פרסמנו לראשונה נייר עמדה לציבור, שאומר לקבלנים: דעו לכם שביום שתשבו מולי לשימוע על הפרות ועל עבירות בטיחות, הצעדים שעשיתם עד אז יקבעו. המטרה שלנו היא לגרום לקבלנים, עוד לפני העבירות והתאונות, לפעול כבר עכשיו, וזה יעמוד לזכותם, כי בסוף תאונות קורות. נהיה קצת יותר חזקים באכיפה ואנו מתחילים להיכנס לזה יותר חזק. אם הקבלנים לא יעשו את הדברים האלו זה יעמוד לרעתם, וההפך".

"כשאתה בא לקנות דירה", מדגיש גריידי, "חתום על הסכם מכר וקבל בטוחה כמו שהחוק קובע. לא הסכמי הלוואות ונתקלנו גם בהסכמי אופציות - לא. כל הדרכים האלו מובילות אותך לסכנה ואתה תלוי לחלוטין ביזם ואם קרה לו משהו, אתה יכול לאבד את הכסף

גריידי בכובעו כממונה על חוק המכר, הסביר את "הכרזת המלחמה" שלו על הערת אזהרה כבטוחת בחוק המכר. "אנשים מכירים את חוק המכר, אבל אני לא יכול להגיד היום בלב שלם שכשאתה רוכש דירה ומקבל בטוחה מסוג הערת אזהרה, הבטחנו את ההשקעה שלך. הערת אזהרה זו אחת הבטוחות שהחוק מאפשר, אבל לצערי אנו רואים שבסוף ביום פקודה, היא לא מגינה על הרוכשים. וראינו בפסק דין שידוע בשם דרך התאנה - שהיה לנו קשה מאוד לעיכול - רוכשי דירות קיבלו בטוחות של הערות אזהרה, אבל כשהפרויקט קרס אז הכריזו עליהם כנכס מכביד והם איבדו כספים רבים".

"חתמו על הסכם מכר וקבלו בטוחות, בלי הרפתקאות" 

מה האלטרנטיבה להערות אזהרה?
"קבועה כבר היום בחוק המכר אפשרות נוספת למתן בטוחה, 'חברת נאמנות  שאישר השר', אבל אף שר לא עשה זאת. בקרוב לראשונה אנו עתידים לתת לחברה לשמש כחברת נאמנות, זה פיילוט. המטרה הסופית בפיילוט זה לראות שהשיטה עובדת והרוכשים מוגנים. אם זה יצליח, עוד שנתיים שלוש נשחרר את זה לשוק. זו אמורה להיות החברה הראשונה מתוך כמה שאנו רוצים להכניס לפיילוט הזה. בעתיד אני בהחלט רוצה להוריד את השימוש בהערות אזהרה בנדל"ן".

"כשאתה בא לקנות דירה", מדגיש גריידי, "חתום על הסכם מכר וקבל בטוחה כמו שהחוק קובע. לא הסכמי הלוואות, ונתקלנו גם בהסכמי אופציות - לא. כל הדרכים האלו מובילות אותך לסכנה ואתה תלוי לחלוטין ביזם ואם קרה לו משהו, אתה יכול לאבד את הכסף. לא מזמן ישב אצלי רוכש שאיבד מיליון שקלים בשיטה הזו, והיזם הזה בפירוק ואת הכסף הרוכש כנראה כבר לא יראה. זה כואב. חתמו על הסכם מכר וקבלו בטוחות, בלי הרפתקאות".

לדבריו, "רואים בגלל הריבית והקושי בקבלת מימון חזרה לקבוצות רכישה, זה תחום שחוזר. זו לא שיטה לא ראויה, רק צריך לעשות את זה בצורה ראויה".

תוכל לזקק עצת זהב אחת למי שהולך לקנות דירה מקבלן?
תשקיעו כמה אלפי שקלים וקחו לכם איש מקצוע. אתם שמים את כל ההון שחסכתם, ההון המשפחתי, אסור לכם ליפול בעסקה הזאת. שווה לכם לשים עוד 5-10 אלף שקל, אל תתקמצנו על כמה אלפי השקלים הללו. איש מקצוע יכול להרים את הדגלים האדומים שאתם לא תראו".