ביכורי התחדשות: מיזמי הפינוי-בינוי הראשונים בערי הפריפריה הקרובה יוצאים לדרך

מראה הבאגרים המפצחים את קירותיהם של בניינים ותיקים, לקראת הפיכתם לערימת אבק ומוטות ברזל, הוא נפוץ למדי בערי המרכז. אם פעם עוד היו יוצאים תושבי הרחוב הסקרנים לחזות בפלא יחדיו, בתל אביב ורמת גן איש כבר לא מקדיש לכך תשומת לב, מלבד בעלי הדירות הנהרסות עצמם.

אך בשלוש ערים צפוי המחזה הזה להתרחש בפעם הראשונה בעוד זמן קצר. אלו הן בית שמש, קריית ים ולוד. לכבוד חג השבועות, יצאנו לבדוק מקרוב את ביכורי ההתחדשות, ולברר עם גורמי העירייה והיזמים מדוע דווקא עכשיו מתבצע הפרויקט הראשון בעיר, ומה היו התנאים שאפשרו דווקא לו להיות הראשון. 

רמת לח"י בבית שמש: קאנטרי ראשון בעיר

בדצמבר 2022 קיבלה תוכנית פינוי-בינוי - שמקדמת "ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל" לשכונת רמת לח"י בבית שמש הוותיקה -  היתר הריסה, ובקרוב צפויה לקבל גם היתר בנייה. התוכנית מתפרסת על 40 דונם ומציעה פינוי של שמונה מבני שיכונים משנות ה-60 וה-70 בהם 176 יח"ד, והקמה של 1,050 יח"ד חדשות במקומם, ב-10 בניינים בני 9 עד 24 קומות.

"תפיסת העולם הבסיסית שלי, עוד לפני עשור, היתה שפינוי בינוי הוא לא רק במרכז ישראל", אומר עמי כחלון, מנכ"ל ע.ט החברה להתחדשות עירונית. " חוק פינוי בינוי נועד לעסוק גם בפריפריה וגם באזורים שונים במדינת ישראל שזקוקים להתחדשות ולמיגון". עוד לדבריו, "מעל עשר שנים עמלנו עם כל הגורמים על מנת לצלוח את פרויקט זה בבית שמש, אחד המורכבים במדינת ישראל, שבו כ-60% דיירי עמידר. עזרו לנו במינהלת התחדשות עירונית ובעמידר להוציא את הפרויקט לפועל. הוא עבר בוותמ"ל, וגם ראש העיר עליזה בלוך דחפה כדי שהפרויקט יתקדם במהירות האפשרית".

עמי כחלון, מנכ"ל ע.ט החברה להתחדשות עירונית: "זה הולך לשנות את תפיסת העולם של בית שמש, ולדעתי הוא יהיה אחד העוגנים הכלכליים של בית שמש. הוא יכלול קאנטרי וקצת מסחר, וידחוף את בית שמש להצלחות. מקווה שעוד פרויקטים יבוצעו בעיר. יש לי עוד שני פרויקטים בעיר בתהליך ראשוני שאני עדיין לא יכול לדבר על מיקומם"

התכנית אושרה בשנת 2020. אדריכל התוכנית הוא בר לוי אדריכלים. בפברואר 22 העירייה וע.ט. חתמו על הסכם פיתוח שיאפשר את התחלת ביצוען של עבודות הפיתוח והקמת מבני הציבור במתחם. המנהלת להתחדשות עירונית מלווה את בעלי הדירות במתחם וכן את דיירי עמידר.

"זה הולך לשנות את תפיסת העולם של בית שמש" 

כחלון מספר כי רמת לח"י היא שכונה ותיקה עם מגוון אוכלוסיות. "נמצאים כאן חילונים, עולים חדשים מרוסיה ומאתיופיה, כיפות סרוגות. הפרויקט היה כדאי בגלל המכפלת שנתנו, אחת לשש. והיתרון שעזר לקיים את הפרויקט הוא עליית מחירי הדיור. שני הגורמים האלו עזרו להוציא לפועל  את החלום שלי, של הדיירים ושל ראש העיר שתרמה הרבה לקידום הפרויקט".

הדמיה של הפרויקט בבית שמש (דוברות העירייה)

על השלכות הפרויקט על העיר אומר כחלון כי "זה הולך לשנות את תפיסת העולם של בית שמש, ולדעתי הוא יהיה אחד העוגנים הכלכליים של בית שמש. הוא יכלול קאנטרי וקצת מסחר, וידחוף את בית שמש להצלחות. מקווה שעוד פרויקטים יבוצעו בעיר. יש לי עוד שני פרויקטים בעיר בתהליך ראשוני שאני עדיין לא יכול לדבר על מיקומם".  

איך אתה מסביר את זה שאתם ראשונים בבית שמש?
"אנחנו הראשונים כי היינו יותר מקצוענים ויעלים. בשכונה יהיו גם בניינים גבוהים.  קאנטרי בבית שמש זה להפוך את תפיסת העולם. כולם אומרים חרדים, אבל בלוך רוצה עוגן כלכלי, וגם קאנטרי לא מפריע לחרדים, אפשר לעשות יום שיהיה לחרדים. אתה אל תפריע לי  ואני לא אפריע לך".  

קריית ים: משכונה ישנה על עמודים למתחם תוסס של אלפי יח"ד ליד הים 

במרץ 22 העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית ים היתר הריסה ובנייה בתנאים לקבוצות הרציג לאחד מתתי־המתחמים במתחם אג"ש שבמרכז העיר ובדצמבר 22 ניתן ההיתר המלא – הראשון בעיר.

הדמיה של הפרויקט בקריית ים מול המצב כיום (מבטים הדמיות, יח''צ)

מתחם אג"ש, או בשמו הרשמי "אפיק ים", הוא הוותיק מבין חמישה מתחמים המקודמים על ידי העירייה במסלול רשויות מקומיות. הוא הוכרז רשמית כמתחם מועדף לפינוי־בינוי כבר בשנת 2016, וב־2019 אושר. המתחם, ששטחו כ-185 דונם חולק לשישה תתי-מתחמים, שבכל אחד מהם מקודם פרויקט נפרד. מלבד הרציג, פועלת במתחם גם חברת חדיף שחתמה על הסכם עם דיירי אחד המתחמים, ושאר ארבעת המתחמים טרם נבחרו יזמים.

בסך־הכול, צפוי מתחם אג"ש לכלול 1,538 יחידות דיור חדשות. כיום קיימות בכלל המתחם כ־280 יחידות דיור בבניינים ישנים. בסמוך למתחם מתוכננים לקום בניין העירייה החדש, הקונסרבטוריון העירוני ואודיטוריום חדש בן 500 מקומות.

במתחם שבו פועלת הרציג יש היום 20 דירות, במקומן מתכננת הרציג להקים 131 יחידות דיור חדשות במגדל בן 19 קומות ובשני בניינים בני עשר קומות כל אחד, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ־400 מ"ר. הרציג נדל"ן דיווחה כי היא מצפה להכנסות בשיעור של כ־200 מיליון שקל מהפרויקט.

"לקריית ים אין עתודות קרקע פנויות. הפתרון היחיד הוא התחדשות עירונית " 

לדברי דניאל פלג, מנהל המינהלת להתחדשות עירונית בקריית ים, "באפיק ים מה שהושלם עד היום זה התהליך החברתי, בחרו חברות מבצעות בתתי מחתמים וניתן היתר בתת-מתחם 3. זה מתחם גדול. התוכנית היא חלק ממספר תוכניות שתפקידן המרכזי הוא לעבות ולצופף את המרכז העירוני של קריית ים. החזון של המרכז העירוני הוא להפוך את כל האזורים לעירוב שימושים, כך שיהיו פעילים בכל שעות היממה, גם באפיק ים ובכל מרכז העיר".

לדברי אביטן, עליית המחירים של השנתיים האחרונות יצרו כדאיות כלכלית לפרויקטים בעיר: "זו פריצת דרך, כי המחירים עלו ויצרו כדאיות כלכלית לפרויקט ייחודי. הפרויקט הוא קו שני לים ולטיילת של קריית ים, וכל השיכונים שנמצאים באזור הם בניינים ישנים על עמודים. האוכלוסיה במקום מורכבת מעולים ותיקים ובני הדור השני. הבנייה החדשה וההריסה תייצר שכונה חדשה עם מגדלים סמוך לים, וזה יביא אוכלוסייה חזקה משפרת דיור"

לדבריו, במסגרת הפיתוח באזור אמור ציר להמן לפרוץ גישה לים, שכיום לא קיימת, ודרכה להגיע לרחוב פנחס ספיר לאורך חוף הים. "השכונה היא משנות החמישים-שישים. הרעיון העיקרי הוא לחדש אזור שהיה מוזנח הרבה שנים. המטרה היא לנצל את היתרונות - רצועת חוף ים רחבה לצד עיר מישורית, ולשלב שבילי אופניים והליכה. כרגע יש בשכונה רק מגורים ומוסדות ציבור". היתר הריסה נוסף שצפוי לדבריו להתקבל השנה בעיר הוא של הכשרת היישוב בשיכון צבא קבע, צמו"ד לאג"ש.

יו''ר חברת הרציג חיים אביטן (ששון תירם)

חיים אביטן, יו"ר הרציג, ששימש בעבר כמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספר כי מה שהוביל את החברה לקריית ים "זו האמונה בקריית ים עצמה ובראש העיר שרוצה לקדם ולפתח את העיר ורוצה התחדשות עירונית . לקריית ים אין עתודות קרקע פנויות לבנייה חדשה. הפתרון היחיד לפתח את העיר ולהכפיל את התושבים הוא התחדשות עירונית ופינוי-בינוי".

עוד לדברי אביטן, עליית המחירים של השנתיים האחרונות יצרו כדאיות כלכלית לפרויקטים בעיר: "זו פריצת דרך, כי המחירים עלו ויצרו כדאיות כלכלית לפרויקט ייחודי. הפרויקט הוא קו שני לים ולטיילת של קריית ים, וכל השיכונים שנמצאים באזור הם בניינים ישנים על עמודים. האוכלוסיה במקום מורכבת מעולים ותיקים ובני הדור השני. הבנייה החדשה וההריסה תייצר שכונה חדשה עם מגדלים סמוך לים, וזה יביא אוכלוסייה חזקה משפרת דיור. התחלנו לשווק, האוכלוסייה מגיעה, חלק מקריית ים משפרי דיור, חלק משקיעים". לגבי המחירים אמר כי "היום בקריית ים, דירת  4 חדרים אפשר להשיג ב-1.8 מיליון שקל. אני מאמין שבחודשים הקרובים נצא לביצוע".

שכונת המשוררים בלוד: "יאפשר ליצור צומת ראשי שיחבר את העיר" 

במאי 22 ניתן לראשונה היתר הריסה וחפירה ודיפון לפינוי בלוד. מדובר בפרויקט בינוי פינוי בינוי של חברת יומנטרה בשכונת המשוררים במרכז העיר ברחוב לאה גולדברג. במקום עתידה לקום בסופו של דבר שכונה בת 12 בניינים (783 יח"ד, 8,000 מ"ר מסחר ו-8000 מ"ר תעסוקה),הכוללת מתחם קניות, בילוי ופנאי, גני ילדים, טיילת חדשה ותשתיות המותאמות לקליטת הדיירים החדשים.

הדמיה של השכונה שהחלה להיבנות במרכז לוד (באדיבות עיריית לוד)

הפרויקט ייבנה בשני שלבים, ההיתר ניתן לשלב הראשון שבו תחילה ייבנו כ-530 יח"ד, וכ-4,000 מ"ר מסחר. אל הדירות הללו יעברו בין היתר הדיירים שגרים כיום בשכונה ב-136 יח"ד, כך שכל דייר יעבור ישירות מהדירה הקיימת לדירתו החדשה. בשלב השני של הפרויקט, שעדיין לא ניתן היתר לגביו, ייבנו כ-300 יח"ד דיור נוספות. בנוסף, חלק מדירות הפרויקט (כ-44 דירות) מיועדות לשכירות ארוכת טווח. את הפרויקט מקדמת עיריית לוד, בשיתוף כלכלית לוד והמבואה, המנהלת להתחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וחברת יומנטרה. 

"מבחינה תחבורתית זה ממש game changer ללוד" 

לדברי אדריכלית גל גבריאל, מהנדסת העיר, זו תוכנית שנעשתה מתוך מחשבה לתיקונים אורבניים אסטרטגיים מעבר להתחדשות יחידות דיור. "הסנונית הראשונה הזאת תאפשר לעיר אחרי הבינוי-פינוי לבצע הפרדה מפלסית, המשך של רחוב ראשי בעיר בשיקוע מתחת למסילת הרכבת וחצייה של העיר ממזרח למערב. מבחינה תחבורתית זה ממש game changer. המקום שבו מתרחש כל הפרויקט יאפשר ליצור צומת ראשי בעיר שיחבר בין צפון -דרום ומזרח-מערב, שמהווה מקום אסטרטגי כי הוא חוצה את העיר ואת מסילות הרכבת שהיום הן הגבול הברור בין מזרח ומערב".

לנגנטל מדגיש כי זה פרויקט פינוי בינוי במרכז העיר, ואחד הרציונליים המרכזיים שלו זה שהוא הולך לחבר שני חלקים של העיר במעבר תחתי לרכבת. "היום הדירות לא במצב טוב בלשון המעטה, גם לא איכותיות וגם לא בטיחותיות. חשוב שהדיירים יגורו בדירות חדשות ברמה גבוהה. יהיו  גם מסחר, תעסוקה וגנים ותהיה מערכת פנאומטית של פינוי אשפה, דירות פנטהאוז יוקרתיות ודירות גן, שכונה יוקרתית בלב לוד שמקווים שתשנה את פניה של העיר. אנחנו מכוונים לאוכלוסייה מגוונת מכל הארץ".

לדבריה, לאורך הרכבת הדיירים סבלו מהזנחה של ההפניה למסילות במשך שנים רבות. ולעומת זאת כרגע בשילוב ידיים עם רכבת ישראל, העירייה מקימה את המתרס האקוסטי, שיכסה כמחצית המסילה. "במסגרת התוכנית הזאת אושרה וגם תבוצע בשנים הקרובות התוכנית לפארק הליניארי לאורך המסילה והמעבר האקולוגי - שהוא בעצם המעבר של פארק מעל המסילה. חלק מהקירוי למסילה הוא מעבר אקולוגי, כלומר, ממש רצף של שטחים פתוחים. כרגע הצעדים הראשונים הם היתרים בהתחדשות עירונית  ל-530 יחידות דיור, שזה בעצם שלושה בלוקים עירוניים גדולים שמכילים גם מרחב ציבורי ושוטטות בין המבנים". 

מהנדסת העיר לוד, גל גבריאל (דוברות עיריית לוד)

לדברי מתן לנגנטל, סמנכ"ל פיתוח עסקי ביומנטרה, הפרויקט נעשה מתוך אהבה גדולה ללוד ואמונה כי היא תצמח. "זה פרויקט ותמל"י, שיתוף פעולה עם עיריית לוד. הבעלים של חברת יונמטרה נחום לנגנטל האמין בלוד יותר מ-15 שנים, עם הקמת הגרעין התורני שהוא סייע לו רבות בהקמה, וגם סייע בהקמת רמת אלישיב שנבנתה לפני 15 שנה, אבל זה אולי הפרויקט החדש האחרון שבוצע בעיר. אנחנו רואים את לוד כמרכז הארץ שנתפסת כמעין פריפריה וזה לא צריך להיות. אנחנו מאמינים בעיר הזו ושתהיה בה צמיחה גדולה. מחירי הדירות עלו וכבר מכרנו דירות בפרויקט הזה. אנחנו בלב לבו של הפריסייל". 

גם לנגנטל מדגיש כי זה פרויקט פינוי בינוי במרכז העיר, ואחד הרציונליים המרכזיים שלו זה שהוא הולך לחבר שני חלקים של העיר במעבר תחתי לרכבת. "היום הדירות לא במצב טוב בלשון המעטה, גם לא איכותיות וגם לא בטיחותיות. חשוב שהדיירים יגורו בדירות חדשות ברמה גבוהה. יהיו  גם מסחר, תעסוקה וגנים ותהיה מערכת פנאומטית של פינוי אשפה, דירות פנטהאוז יוקרתיות ודירות גן, שכונה יוקרתית בלב לוד שמקווים שתשנה את פניה של העיר. אנחנו מכוונים לאוכלוסייה מגוונת מכל הארץ".