העיר שמספקת תשואה של קרוב ל-4% על השקעה בדירות 2 חדרים

נכון לאפריל 2023 עומדת כמות התושבים בבאר שבע על מעל ל-227,500 תושבים. היא העיר התשיעית בהיקף אוכלוסייתה בישראל, והשלישית בגודלה מבחינת שטח. בבאר שבע יש כיום כ-45 מיזמי בנייה למגורים בכל השלבים, מתכנון מקדים ועד בנייה. 

האוכלוסייה בעיר גדלה בקצב גידול שנתי של ‎1.3%‏, וככל הנראה אוכלוסיית העיר גדולה אף יותר מהנתונים הרשמיים, בשל הסטודנטים הרבים הלומדים בעיקר באוניברסיטת בן גוריון ולא שינו את כתובתם. אחוז הזכאים לבגרות מבין תלמידי כיתות י"ב ב-2021 היה 82.7%.

אמנם על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתחילת השנה, האחוז הגבוה ביותר של מבנים בני 2-1 דירות בישראל נמצא בבאר שבע (70.2%),אבל בבירת הנגב פועלים קבלנים ויזמי נדל"ן לא מעטים ומורגשת האצת בנייה של פרויקטים חדשים ותהליכים בתחום הנדל"ן. מגמת מחירי הדירות בבאר שבע נמצאת בעלייה יציבה מאז שנת 2006, כאשר בשנתיים האחרונות מחירי הנכסים בעיר זינקו בעשרות אחוזים.

מהו סוג הנכס המבוקש ביותר בבאר שבע? על פי מערכת yzer המנתחת את נתוני אתר יד2, כ-30% מהחיפושים בעיר הדרומית בשנה האחרונה, כמעט 200 אלף מחפשים, היו אחר דירות 4 חדרים, כ-27% מהחיפושים היו של דירות 3 חדרים, כ-20% חיפשו דירת 5 חדרים, 16% חיפשו דירת 2 חדרים וכ-7% דירות 6 חדרים.

 מחודש מאי אשתקד ועד תום שנת 2022 ניכרת מגמת ירידה בביקושים לדירות בעיר, למעט עלייה מינורית בחודש אוקטובר. בינואר 2023, עלתה כמות המחפשים למעל 44,100 ובפברואר שבה הכמות לרדת – לכ-37,780 מחפשים. במרץ שוב עלתה כמות המחפשים ובאפריל שבה וירדה לכ-37,200 מחפשים בחודש בממוצע.

 

וכמה דירות יד שנייה מוצעות למכירה בעיר? בין מאי לאוקטובר 2022 הלכה ופחתה כמות הדירות מיד שנייה שהוצעו למכירה ברחבי העיר. בחודשיים האחרונים של 2022 עלתה הכמות המוצעת לכ-3,750 דירות בחודש בממוצע. בחודש מאי 2022 הוצעו למכירה כ-250 דירות ובחודש יולי עלתה הכמות לכ-300 דירות.

מגמת העלייה בהיצע נמשכה גם ברבעון הראשון של 2023 עם כ-4,130 דירות בחודש בממוצע. בחודש אפריל ירד ההיצע לכ-3,740 דירות בלבד.

שכונה ד' בעיר היא השכונה בעלת היצע הדירות הגדול ביותר. אחריה בסדר יורד נווה זאב ונאות אילן, שכונה ו', שכונה ג', רמות הרכס, שכונה י"א. בשכונה ד' ההיצע הגבוה ביותר לדירות יד שנייה, עם כ-2,650 דירות שהוצעו למכירה בשנה האחרונה לעומת כ-940 דירות בשכונה י"א.

 ההיצע הגבוה ביותר בעיר לדירות יד שנייה, הינו לדירות 4 חדרים, עם כמעט 40% מכלל ההיצעים. לאחר מכן דירות 3 חדרים עם כ-30% מכלל ההיצעים, דירות 5 חדרים עם כ-17%, ודירות 2 חדרים ו-6 חדרים עם כ-6.5% מכלל ההיצעים. 

על פי נתוני מערכת yzer ורשות המיסים, בשנה האחרונה בוצעו כ-4,012 עסקאות בעיר. כך למשל עסקה שבוצעה ב-26.3.23 ברחוב מיכאל אשבל 1 בעיר, במסגרתה נמכרה דירת 4 חדרים בעלת שטח של 111 מ"ר, במחיר של 1,250,000 ש"ח, המשקף מחיר של 11,261 ש"ח למ"ר. 

ובכמה נמכרו בפועל דירות בבאר שבע? על פי המחירים הממוצעים של דירות חדשות + יד שנייה, מהשנה האחרונה ברחבי העיר, דירת שני חדרים עלתה בממוצע כ-696 אלף שקל, דירת 3 חדרים כ-945 אלף שקל, דירת 4 חדרים עלתה בממוצע כ-1.282 מיליון שקל, דירת 5 חדרים כ-1.952 מיליון שקל, ודירת 6 חדרים כ-2.48 מיליון שקל. 

וכמה תקבלו אם תשכירו את הדירה שלכם? מחיר שכירות חודשי ממוצע ברחבי העיר בשנה האחרונה עומד על 2,259 שקל לדירת שני חדרים, 2,909 שקל לדירת 3 חדרים, 3,720 שקל על דירת 4 חדרים, 4,709 שקל לדירת 5 חדרים ו-6,470 שקל לדירת 6 חדרים. 

ואיזו תשואה משכירות תקבלו? משיעורי התשואה ברחבי העיר של מערכת yzer, עולה כי כדאי מאוד לקנות נכס להשקעה בבירת הנגב. על דירת שני חדרים תקבלו תשואה נאה מאוד של 3.87%, על דירת 3 חדרים תקבלו תשואה של 3.66%, על דירת 4 חדרים 3.66%, על דירת 5 חדרים 3.37%, על דירת 6 חדרים תקבלו תשואה של 3.22% ועל דירת 7 חדרים 3.46%.