מארצות הברית ועד סינגפור - כך מצליחים הזוגות הצעירים ברחבי העולם להגיע לדירה הראשונה

בשנת 2015 יצא שר האוצר לשעבר משה כחלון עם " מחיר למשתכן " שהפכה עד מהרה לתוכנית הדגל הממשלתית בשוק הדיור. התוכנית שיצאה לאחר מספר שנים שבהן נסקו מחירי הדירות בחדות, הציעה לרוכשי הדירה הראשונה – פלח הרוכשים שנפגע בצורה הקשה ביותר מעליית המחירים – אפשרות לרכישת דירה חדשה ומוזלת, וזאת באמצעות סבסוד מחיר הקרקע.

המדינה למעשה חדלה משיווק קרקעות בשיטת "כל המרבה במחיר" כפי שעשתה עד אז, וקבעה את מחיר הקרקע על רף הנמוך משווי השוק שלו, תוך קריאה ליזמים להתחרות זה בזה על מתן מחיר הדירה הזול ביותר ללקוחות הקצה – רוכשי הדירה הראשונה.

מאז התחלפו ממשלות ושרי שיכון, ואיתם התחלפו גם התוכניות. יעקב ליצמן השיק את "דיור במחיר מופחת" וזאב אלקין את "מחיר מטרה", אך כל אלו נשענו על אותו עקרון בסיסי שנקבע ב" מחיר למשתכן " – מתן אפשרות לרכישה מוזלת לציבור רוכשי הדירה הראשונה, באמצעות סבסוד של מחיר הקרקע. עקרון נוסף המשותף לשלושתן הוא קיומה של הגרלה לקביעת הזוכים, שכן על פי רוב מספר הנרשמים עולה משמעותית על מספר הדירות המוזלות.

על אף שסייעו לעשרות אלפי משקי בית להגיע לדירתם הראשונה, לאחרונה החלו " מחיר למשתכן " ודומותיה לספוג ביקורת רבה ממספר כיוונים. בדוח שפרסם לפני כחודשיים מרכז המחקר והמידע של הכנסת, הוא הצביע על מיליארדי השקלים הרבים שהושקעו בה, תהה האם אכן היה זה השימוש המיטבי להוצאה כה גדולה וסיכם: "תוכנית מחיר למשתכן לא הוזילה מחירי דירות והגדילה פערים". ואילו ארגון ה-OECD, בדוח שפרסם על כלכלת ישראל, לא חסך אף הוא את ביקורתו מהתוכנית: "ללא הגדלת ההיצע בשוק, מהלך כזה, המעודד ביקוש, מעורר חשש להחרפתה של בעיית הדיור במקום לפתור אותה".

המודל האנגלי מאפשר לזכאים לרכוש רק חצי דירה בעזרת משכנתה, ועל שאר ה-50 אחוז לשלם שכירות. בכל עת יש אפשרות לרכוש אחוזים נוספים של הדירה ובכך להפחית את תשלומי שכר הדירה, ולחילופין למכור אחוזים מהדירה, ובכך להימנע ממצב של אי יכולת לעמוד בשלומי המשכנתה.

לאור הביקורת המתגברת, וההבנה כי " מחיר למשתכן " ודומותיה מספקות פתרון נקודתי לכמות מסוימת של משקי בית, אך לא מעבר לכך, יצאנו לבדוק אילו מודלים נוספים קיימים ברחבי העולם לסיוע מצד המדינה ברכישת דירה לרוכשי דירה ראשונה. לצורך כך שוחחנו עם ד"ר אמילי סילברמן, מנהלת הקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית בירושלים, המתמחה במודלים שונים של דיור בר השגה ברחבי העולם.

המודל הבריטי – דירה בבעלות חלקית

במדינות רבות בעולם, הסיוע לציבור בתחום הדיור אינו מוענק על ידי הממשלה לבדה, כי שקורה בישראל, אלא משלב גופים נוספים – רשויות מקומיות ועמותות. אלו פועלות בין היתר גם בהעמדת מלאי דיור להשכרה או דיור ציבורי, אך גם בסיוע לרכישת בעלות. הממשלה, ביחד עם הרשויות המקומיות,  קובעת את תנאי הזכאות לקבלת הסיוע, ואלו עשויים לכלול מקצועות מועדפים כמו עובדים סוציאליים, מורים ואחיות.

ד''ר אמילי סילברמן. ''לבחון את החזרת שיטת חכירת הקרקע''

המודל האנגלי מתמקד בעיקר בעזרה להון העצמי הדרוש לרכישת דירה – רוכשים רק חצי דירה בעזרת משכנתה, ועל שאר ה-50 אחוז משלמים שכירות. בכל עת יש אפשרות  לרכוש אחוזים נוספים של הדירה ובכך להפחית את תשלומי שכר הדירה, עד כדי הגעה לבעלות מלאה, ולחילופין למכור אחוזים מהדירה, ובכך להימנע ממצב של אי יכולת לעמוד בשלומי המשכנתה.

השיטה הזאת עוזרת מאוד לאזרחים אשר מתקשים להעמיד הון עצמי גבוה לרכישת דירה וגם עוזרת עם שינויי הריבית, מכיוון שהמשכנתה הראשונית שנלקחת היא בסכום קטן יחסית אשר לא מושפע מעליות הריבית כמו משכנתה על דירה שלמה.

על פי המודל האמריקאי הדירה "מתנתקת" מעליות המחירים השוק, והזכאים אשר רוצים למכור את דירתם לא יכולים למכור את הדירה ברווח, אלא באותו מחיר שבו קנו אותה, תוך הצמדה למדדים מסוימים אשר נקבעו מראש. סילברמן: "זו שיטה שניתן  להחיל על פרויקטים של מחיר למשתכן . בכך, מגדילים את מעגל בעלי הדירות, וכל פעם שמישהו מוכר את הדירה, נכנס עוד זכאי, מבלי שמישהו מרוויח סכומי עתק על חשבון כולנו"

"בנקים רבים  לא מתלהבים מהשיטה" אומרת סילברמן. "יש כאן מוצר חדש ומורכב. במצבים רבים יותר יעיל לממשלה לסבסד פרויקטים של השכרה לטווח ארוך בשילוב דירות במחיר מופחת".

המודל האמריקאי – רכישה עם רווח מוגבל

גם המודל הזה מתבסס בעיקר על עמותות ללא כוונות רווח, כאשר המטרה שלהן היא להשאיר את מחירי הדירות הללו נמוכים באופן קבוע, גם לאחר שנמכרו לרוכש המוטב הראשון. זאת בניגוד למודל הישראלי, שבו רשאי רוכש " מחיר למשתכן " למכור את דירתו לאחר שנים ספורות תוך גריפת הון לכיסו.

במודל זה, הדירה בעצם "מתנתקת" מעליות המחירים השוק, והזכאים אשר רוצים למכור את דירתם לא יכולים למכור את הדירה ברווח, אלא באותו מחיר שבו קנו אותה, תוך הצמדה למדדים מסוימים אשר נקבעו מראש. המכירה של הדירה חייבת להיות רק לאדם אחר אשר זכאי לדירה מהעמותה, ובכך המחירים נשארים נמוכים ומתקיים שוק דירות רק לזכאים. הזכאות במודל הזה מתבססת בעיקר על רמת הכנסה אך גם על מקצועות מועדפים כמו באנגליה ואוכלוסיות מיוחדות.

"זו שיטה שניתן  להחיל על פרויקטים של מחיר למשתכן או דירה בהנחה", מסבירה סילברמן. "בכך, מגדילים את מעגל בעלי הדירות, וכל פעם שמישהו מוכר את הדירה, נכנס עוד זכאי, מבלי שמישהו מרוויח סכומי עתק על חשבון כולנו".

המודל הסינגפורי – הפרדת עלות הדירה ועלות הקרקע

כאן מדובר במודל שפחות יתאים לדמוקרטיות ליברליות, אך גם במודל מוכח שמוזיל משמעותית את מחיר הדירה. בסינגפור, באופן שמזכיר את ישראל, המדינה היא הבעלים של כל הקרקעות במדינה (בישראל מחזיקה רמ"י בכ93% מהקרקע). בנוסף לכך, ושלא כמו ישראל כיום, היא גם אחראית על בניית קרוב ל-80 אחוז מהדירות במדינה.

מימין: שר השיכון זאב אלקין ושר האוצר לשעבר משה כחלון (יח''צ ומשרד האוצר)

כאזרח, אתה קונה את הדירה אך לא את הקרקע שעליה היא בנויה. לכן, מאחר שאתה לא משלם את עלות הקרקע, המחירים נמוכים משמעותית. יתרון נוסף במודל הזה הוא ההתחדשות העירונית – ברגע שהמדינה מחזיקה בבעלות על כל הקרקעות, היא מחליטה לבדה איפה ומתי להרוס ולבנות מחדש, וכך פרויקטים של התחדשות עירונית יוצאים לדרך במהירות רבה, וכך מלאי הדירות גדל בצורה אינטנסיבית בכל שנה.

אין צורך בהסכמת בעלי הדירות בשביל להקים פרויקט של התחדשות עירונית ובתמורה מציעה המדינה פיצוי כספי או דירה חלופית שכבר בנויה למהלך הפרויקט. בכך היא גם מוזילה את עלות הפרויקט וגם מאפשרת לה לצופף יותר ויותר את השטח עם השנים.

סילברמן: "גם בישראל השיטה הייתה פעם של חכירת הקרקע, כדי לשמור על קרקע כערך לאומי. אבל הייתה רפורמה  שהפריטה את הקרקע עירונית בניהול של רמ"י (אז ממ"י) –מכאן, עלויות הקרקע נוספו לעלויות רכישת דירה. אולי הגיע הזמן לבחון את הדרך הזו שוב?".