"כיום, כל מי שבונה השכרה ארוכת טווח בעצם מלווה למדינה כסף"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו יאיר טל, מנכ״ל קרן הריט ״אקונה״ ולשעבר מנכ"ל החברה הממשלתית " דירה להשכיר " העוסקת בשכירות ארוכת טווח בפיקוח ממשלתי. הוא שוחח עם מוטי ויזל, מנכ"ל חברת Vcell ייעוץ ואסטרטגיה, על שוק השכירות ארוכת הטווח ועל מחירי השכירות בו אל מול המחירים בשוק, ועל הצעדים שעל הממשלה לעשות כדי לקדם את שוק השכירות לטווח ארוך. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

" דירה להשכיר הוקמה בשנת 2015", סיפר טל. "מאז ועד היום היא הוציאה לשוק סדר גודל של 20 אלף יחידות דיור, ומכרזים יצאו קצת יותר, יש את הפער בין המכרזים לבין העסקאות. עד היום עשו עסקאות בסדר גודל של 19 אלף יחידות דיור. רק בפרויקטים של דירה להשכיר גרים 3,600 משפחות". 

טל הסביר מדוע לפרויקטים הללו לוקח לעיתים זמן רב עד שהם מבשילים. "בשנת 2023 הצטרפו כאלף יחידות דיור. תהליכים אלה לוקחים זמן הבשלה לא קצר. כולם יודעים כמה זמן לוקח לבנות פרויקט בישראל, רק להוציא היתר בנייה זה סדר גדול של לפחות שנתיים-שנתיים וחצי. אם היינו עכשיו בשיא היעילות, הגענו ל-5 שנים וחצי מהזכייה במכרז. ואם דירה להשכיר קיימת בסך הכל שמונה שנים, אז אנחנו יכולים להבין".

טל: "יש פה בעיה גדולה בעולם הדיור הציבורי, שוק שכמות הדירות בו קטנה. שוק השכירות ארוכת הטווח הוא שוק צעיר. עברנו את הנקודה הארכימדית - השוק כאן להישאר. לאחרונה מה שקורה בעולם בטח שלא תורם להתפתחות השוק. זה שוק שצריך דחיפה. בכל העולם שוק שכירות ארוכת טווח זקוק לריבון".

לשאלה על הפוטנציאל מהמכרזים הקרובים השיב: "הפוטנציאל הוא עשרות אלפי יחידות דיור, בראש ובראשונה המאגר המרכזי של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח במכרזים של דירה להשכיר - זה הוותמ"ל, ועל פי חוק כ-30% מהתוצר של כל תוכנית מיועד להשכרה ארוכת טווח, ועוד עשרות אלפי יחידות דיור בקנה מעבר לקרקעות נוספות שמשווקות על ידי המדינה".

"השחקנים בשוק הם גדולים, עם כיסים עמוקים" 

לגביי השוק הפרטי טל כבר היה פחות נחרץ. "אחת הבעיות הגדולות בשוק הפרטי היא שאין מידע מה קורה בשוק, כל הנתונים על שוק השכירות הם הערכות. בשוק המגורים בישראל בכלל, שליש ממשקי הבית גרים בשכירות פרטית ומוסדית, סדר גודל של 750-800 אלף יחידות דיור. חלקו של המוסדי קטן. מלבד הפרויקטים של דירה להשכיר יש עוד כמה אלפי יחידות דיור. כשאני מדבר על מוסדי, אני לא מדבר על מישהו שקנה שש דירות, אני מדבר על חברות שזה הביזנס שלהן".

עוד התייחס טל להבדל בין שכירות ארוכת טווח לדיור ציבורי. "אלו שני מוצרים שונים. דיור ציבורי שווה פוקדאסט נפרד, מה שקורה פה במדינת ישראל, יש פה בעיה גדולה בעולם הדיור הציבורי, שוק שכמות הדירות בו קטנה. שוק השכירות ארוכת הטווח הוא שוק צעיר. עברנו את הנקודה הארכימדית - השוק כאן להישאר. לאחרונה מה שקורה בעולם בטח שלא תורם להתפתחות השוק. זה שוק שצריך דחיפה. בכל העולם שוק שכירות ארוכת טווח זקוק לריבון".

עוד דנו במחירים של שוק השכירות ארוכת הטווח. "באופן גורף אני יכול לומר שהשכירות ארוכת הטווח גבוהה יותר משכר הדירה הרלוונטי בשוק. אני לא מדבר על הדירות בשכר דירה מופחת שבהגדרה בהנחה, אבל פשוט שכר הדירה גבוה יותר מסביבת ההתייחסות שלהם, בסדר גודל של 10%".

מדוע השחקנים בשוק הם שחקנים גדולים?
"הם השחקנים שיש להם כיסים עמוקים, שחקנים שרואים ראייה ארוכת טווח, לא שחקנים קטנים שבאים לעשות איזה פליפ על פרויקט. כי זה דורש השקעה של הון עצמי שלא נמשכת במהרה החוצה, דורש הון עצמי שמושקע בתוך הנכס לתקופה מאוד ארוכה, וגם דורש חוב גדול".

"הממשלה חייבת לעשות צעדים משמעותיים, כדי לעודד את השוק הזה", טוען טל. "מסתובבת שנתיים במסדרונות ההצעה בכל הנוגע לערבות לגיוס ההון - אני יכול להוכיח שהסיכון פה למדינה כמעט אפסי. צריך לטפל בעיוות הקיים בנושא מע"מ, המצב כיום הוא שכל מי שעושה השכרה ארוכת טווח בעצם מלווה למדינה כסף. לא מספיק שהוא נושא את משקולת המימון, הרי דמי שכירות פטורים ממע"מ ולכן יזם לא יכול לנכות שומות.

"הוא קנה קרקע, הוא לא יכול לקזז את הבניין, הוא קנה בניין, הוא לא יכול לקזז את עלויות הבנייה, הוא קנה את הדירה..  המשמעות שהוא נושא על עצמו עוד 17% מהעלויות. תבוא ותגיד לי שהוא מחזיר את המע"מ באמצעות דמי שכירות - אבל התשואה היא באזור 3%. אז הוא יחזיר את המע"מ על פני שלושים ומשהו שנים? זה לא רציני. הדרך היחידה שלו להחזיר את המע"מ זה למכור את הפרויקט, כי המכירה פטורה. במקום לעודד אותו להחזיק, המדינה מעודדת אותו למכור".

"השוק יגיע לשיווי משקל, זה לא יקרה השנה", אמר לסיום. "שנת 2023 תהיה שנה מאוד קשה, עדיין לא חווינו את התחתית. המדד האחרון הרחיק את האור בקצה מנהרה, אבל בסופו של דבר יהיה שיווי משקל חדש".