המכרז הראשון לשכונת הווילות החדשה של אילת הסתיים בלמעלה מ-30% מתחת למחיר השומה

מכרז ראשון לשיווק מגרשים בשכונת צמודי הקרקע "שיפולי ההר" באילת, שאמורה להיות שכונת היוקרה הבאה של העיר, הסתיים לאחרונה. התוצאות, נסגרו ברמות מחיר הנמוכות בלמעלה מ-30% לעומת הערכות רמ"י, ומשקפות עלות ממוצעת של 1.2-1.3 מיליון שקלים למגרש, ו-3 מיליון שקלים לווילה סטנדרטית.

שכונת "שיפולי ההר", ממוקמת מצפון לעיר ומנותקת ממנה, למעלה מקילומטר מצפון לבית העלמין אילת שגם הוא מחוץ לעיר, וכקילומטר מערבית לקיבוץ איילות ובצמוד לשמורת הטבע של הרי אילת. השכונה ממוקמת בשטח הררי הצופה על העיר, הים והמפרץ.

במסגרת המכרז פורסמו מגרשים לבניית וילות (חד משפחתיות) כאשר שטח המגרשים היה מגוון ונע בין כ-500 מ"ר לכ־1,200 מ"ר ובממוצע כ-750 מ"ר. המכרז נפתח באמצע פברואר עבור 44 מגרשים צמודי קרקע, באמצע אפריל נסגר להצעות, וכשבוע לאחר מכן אושרו תוצאותיו בוועדת המכרזים.

מפרסום התוצאות עולה כי לכל מגרש התקבלו בין 8 ל־36 הצעות, וכי תמורה לקרקע ליח"ד כולל עלויות פיתוח נעה בין 880 אלף שקלים לכ-2.27 מיליון שקלים, וכי גובה ההצעה הממוצעת עמד על 1.26 מיליון שקלים. המשמעות היא כי העלות של בית פרטי סטנדרטי ששטחו כ-200 מ"ר שטח בנוי, צפויה להגיע לאחר הבניה לכ-3 מיליוני שקלים, כולל עלות הקרקע.  ההצעות הזוכות היו כולן נמוכות ממחיר השומה של רמ"י שיעור שנע בין 14% ל־58%, ו-32%.

"נראה כי מחירי הזכייה היו נמוכים מהמצופה"
 
לדברי שמאי המקרקעין נתנאל וידר ממשרד השמאים של ארז כהן,  "השומה של רמ"י מתבססת בין היתר על עסקאות אחרות או מכרזים אחרים שנערכו בסביבה, לכן בסביבת שוק בה הריבית והאינפלציה עולות, הערכת רמ"י נוטה לעיתים להיות גבוהה משווי השוק. עם זאת, מחיר המינימום במכרז זה באילת הוא 7.7% בלבד ממחיר השומה, כך שהוא מאפשר למכרז לבטא את טעמי ורצונות השוק באופן מיטבי. נראה שעל אף תנאי השוק והעלאות הריבית, העיר מחזיקה את רמת הביקושים המספקת למכרזים אלו, אם כי בתקופה שקדמה להעלאות הריבית, ניתן היה לצפות למגישים רבים יותר".

שמאי המקרקעין נתנאל וידר (יחצ)

עוד הוסיף וידר כי "המכרז הזה קשה לניתוח, כי אין דוגמה דומה לשכונה חדשה שמשווקת בעיר, אז אי אפשר להשוות לתוצאות קודמות. אבל אם אני מסתכל על ההערכות של רמ"י, וכמות האנשים שניגשה, נראה כי מחירי הזכייה היו נמוכים מהמצופה".

מכרז נוסף ל-43 מגרשים עדיין פתוח

שמוליק רוזנפלד, זכיין   אנגלו סכסון אילת, מספר על השכונה החדשה: "העיר מיצתה את יכולת ההתפתחות שלה דרומה, וכעת הפיתוח הולך צפונה, לכיוון הכניסה לעיר. לקחו קטע של ההר, חתכו אותו ובונים שם את השכונה ולכן כרגע אין שם תשתיות".

רוזנפלד מעריך כי כי רוכשי המגרשים הם "גם אנשים שרוצים לגור באיזור, גם להשכיר לאירבינ'בי וגם וילות נופש לעצמם. המשקיעים מבינים שהולך לקחת להם 3 שנים עד שיוכלו לבנות כי הכל חדש, אז מי שקנה שם הסתכל לטווח הארוך, כאשר יש כאלה שגם רוצים לעשות אקזיט על השטח". עוד לדבריו ממוקמת השכונה בשטח הררי הצופה מלמעלה על העיר ועל הים. "לדעתי מדובר בהשקעה טובה", סיכם.

מכרז דומה ל-43 מגרשים נוספים בשכונה פורסם לפני חג הפסח ועדיין פתוח להגשת הצעות, אך זה מוגבל ל"בני המקום" בלבד, כלומר תושבי אילת. מחירי המינימום במכרז לבני המקום דומים אמנם למחירי המינימום במכרז שתוצאותיו פורסמו, אך התחרות בין המציעים צפויה להיות מוגבלת משמעותית, ומחירי הזכייה בהתאם.