ועדת הערר דחתה את הטענות נגד עיריית ת"א: "לא דרוש תחשיב כלכלי כתנאי לאישור תוכנית שכונת הארגזים"

סוף לסאגת אישור תוכנית ההתחדשות בשכונה בדרום תל אביב? ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, בראשות עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן, דחתה לאחרונה את העררים שהגישו חברות האופוזיציה בעיריית תל אביב שולה קשת ומוריה שלומות וכן דיירים בשכונת הארגזים, על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את התוכנית שהופקדה בשכונה.

הוועדה דחתה את הטענות שלפיהן נדרש שלמוסד התכנון תוצג בדיקה כלכלית כתנאי לאישור התוכנית המופקדת. עוד  נקבע כי ועדת הערר אינה ערכאה המוסמכת לבחון את טענות הדיירים ביחס לפיצויים שהם זכאים להם והיקפם. הערר הוגש נגד הוועדה המקומית, היזמיות פרידמן חכשורי, אביוד נסים, אלעד מגורים, רמ"י ועוד.

מדובר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו לאשר ב-2021 את תוכנית ההתחדשות העירונית של המרחב הצפוני בתחום שכונת הארגזים בהתאם לתוכנית המתאר העירונית, באמצעות פינוי הבנייה הבלתי מוסדרת במרחב כיום, הריסתה והקמתה של שכונת מגורים חדשה שתהווה חלק מהשכונות בדופן הפארק, הכוללת בתחומה מגוון סוגי מגורים, מסחר, תעסוקה, דיור מוגן להשכרה ועוד. שטחה של השכונה הוא כ-126 דונם, המצויים בדרום-מזרח העיר בין הרחובות לח"י בצפון, תמוז בדרום, שתולים במערב ומשה דיין במזרח. 

להחלטה המלאה של ועדת הערר המחוזית  

ב-1996 אושרה תכנית "שכונת הארגזים" (תוכנית 2620),שמטרתה הייתה תכנון מחדש של שכונת הארגזים וקביעת שטח לאיחוד וחלוקה חדשה שלא בהסכמת בעלים, כדי למצות את פוטנציאל האזור להגדלת מצאי המגורים תוך בניית כ-1,200 יח"ד במקביל לפינוי השטחים התפוסים, שיפור השירותים הציבוריים ותכנון מערכת דרכים ומערכות תשתית חדשות. חלקה הדרומי של תוכנית 2620 מומש, לאחר שפונו המגרשים, ונבנו מבני מגורים אשר אוכלסו ברובם. לעומת זאת, חלקה הצפוני של תוכנית 2620 (הרוב של שכונת הארגזים) נותר רווי בבנייה בלתי מוסדרת, ריבוי מחזיקים, וללא תשתיות עירוניות.

מספר הפינויים בפועל היה רב יותר ממספרם על פי תנאי המכרז

המקרקעין שבתחום תוכנית 2620 שווקו על ידי רמ"י במכרז פינוי-בינוי פומבי ב-1998. לטענת רמ"י נחתם עם היזם הזוכה במכרז הסכם פיתוח, כשתנאיי המכרז מהווים חלק בלתי נפרד ממנו. בהתאם לתנאי המכרז היזם מחויב לבצע את הפינויים ולפצות את הזכאים לפיצוי בהתאם לקריטריונים. מנגד, הזכויות ששווקו במכרז הוגדרו כזכויות עתידיות ולפיכך היזם זכאי לקבל מרשויות התכנון זכויות בנייה בהתאם לתוכנית מאוחרת, מבלי לשלם לרמ"י בגין תוספת הזכויות. 

מספר הפינויים שנדרש בפועל היה רב יותר ממספרם על פי תנאי המכרז. כדי לקדם ביצוע הפינויים והפרויקט, גובש מתווה חדש בין היזמים ובין עיריית תל אביב, שבמסגרתו נקבעה ליזמים רשימת פינויים מעודכנת שבאה במקום הרשימה המקורית שצורפה למכרז, במקביל לזכויות בנייה נוספות. רמ"י סירבה לקחת חלק בהליך זה, וסירבה להכיר בזכאות לפיצוי של מי שלא נכלל כזכאי לפיצוי על פי הרשימה המקורית.

כך בתוכנית שהופקדה ב-2021 הוצעו 1,800 יח"ד, ובנוסף עד 70 יחידות דיור מיוחדות להשכרה ו-300 יחידות דיור מוגן, שטחי מסחר ותעסוקה ושטחים ציבוריים. כמו כן מוצעים בתוכנית המופקדת מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, שבילים ועוד. בנוסף כוללת התוכנית המופקדת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים ביחס לחלק מצומצם מהתוכנית. 

לאחר הפקדת התוכנית בתנאים ביוני 21 התקיים בפברואר באותה שנה דיון בהתנגדויות, בין היתר של היזמים, מהנדס העיר, רמ"י ובעלי זכויות בשטח התוכנית שחלק התקבל. בינואר 22 ביקשו שתי חברות המועצה דיון חוזר, וזאת בשל מספר טענות: "העדר תחשיב כלכלי לתוכנית ודחיית התנגדויות התושבים ללא תחשיב המייצג בין היתר את היקף תשלומי היזם בגין הזכויות בקרקע; ליקויים בקבלת התנגדות מהנדס העיר לעניין הגדלת שטח מסוף האוטובוסים בתוכנית, אי-תיקון הנספח הסביבתי ואי-פרסום להפקדה מחדש לפי החוק; שגיאה במענה להתנגדות התושבים בנושא חישוב והקצאת שטחי ציבור בתוכנית, בעוד לדבר קשר ישיר ביחס לסמכות הוועדה המקומית לאשר את התוכנית ולתמורה ליזם". הוועדה דחתה את התנגדותן ואישרה את התוכנית.

78 משקי בית נותרו ללא מענה כלל

חברות המועצה טענו בערר שהגדלת הזכויות המוצעת בתוכנית נועדה לצורך שיפור מתווה הפיצוי. "במסגרת קידום התוכנית המופקדת לא הוצג תחשיב כלכלי, ולכן לא ניתן להבין איך חרף הגדלת הזכויות, 78 משקי בית נותרו ללא מענה כלל, ועשרות נותרו ללא מענה שדי בו לספק דיור חלופי. עוד טענו כי הצגת תחשיב כלכלי לתוכנית, חשובה גם לעניין ההחזר לקופה הציבורית שיתקבל כנגד ההטבה של הגדלת זכויות הבנייה, בדרך של היטלים.

היזמים טענו, בין היתר, כי מטרת הערר היא אחת בלבד - תקיפת מתווה הפינויים והפיצויים שאושר. "אישור התוכנית המופקדת, המהווה תנאי לכניסתו לתוקף של מתווה הפיצויים, יביא למתן פיצויים למאות משפחות המחזיקות בדירות בשכונה; נגד כל המחזיקים בשכונה קיימים פסקי דין חלוטים המחייבים אותם לפנות את המקרקעין. פסקי דין אלה לא הוצאו אל הפועל ולכן אינם מושא לערר בפני ועדת הערר. בהתאם למתווה  אמורים לקבל פיצוי עוד כ-112 מחזיקים, אשר נקבע לגביהם, בפסקי דין חלוטים כאמור, כי הם אינם זכאים לקבלת כל פיצוי בתמורה לפינוי המקרקעין. ואם לא תאושר התוכנית המופקדת, כל אותם כ-112 מחזיקים נוספים, שעל פי מתווה נמצאו כזכאים לראשונה לקבלת פיצוי, בהתאם לקריטריונים שגובשו, יאבדו את זכאותם".

עוד טענו שחברות המועצה לא הוכיחו חובה חוקית להציג תחשיב כלכלי כתנאי לאישור התוכנית, וכי התחשיב הכלכלי אינו מכתיב את התכנון. גם הוועדה המקומית טענה שמדובר בניסיון לשנות את מתווה הפיצויים כדי לשנות את הקריטריונים או להגדיל את הסכומים, וגם כאן הדגישה שאין חובה לתחשיב כלכלי בהתחדשות עירונית. עוד הדגישה שלא מדובר בתוכנית פינוי-ביני אלא בפינוי מבנים לא מוסדרים וכן ממילא אין חובה על מוסדות התכנון לערוך תחשיב כלכלי אלא רק במקרה שיש סכנה שלא יצא לפועל ובמקרה זה ממילא היזמים הסכימו לתוכנית.

ועדת הערר כאמור דחתה את הטענות, בראש ובראשונה משום שוועדת הערר אינה ערכאה המוסמכת לבחון את טענות הדיירים ביחס לזכויות שלהן הם טוענים (פיצוי והיקפו) במקרקעין שבתחום התוכנית. "במקרה שלפנינו אין מחלוקות כי די בהיקף הזכויות המוצע בתוכנית המופקדת כדי לייצר פרויקט רווחי. בנסיבות אלו לא מצאנו כי נדרש היה להציג אסמכתאות בדבר כלכליות הפרויקט".

עוד יצאו חברות המועצה נגד שלביות התוכנית, וטענו כי נספח שלביות פינויים מחייב אינו מספק הגנה לתושבי השכונה, שכן "בעוד שהתוכנית המופקדת מחייבת את היזם בפינוי המחזיקים והבנייה הלא חוקית, הרי שבכל הקשור למימוש ההתחייבות לפיצוי המפונים כתנאי לאכלוס המבנים, דורש נספח השלביות רק הצגת הסכמים חתומים או התחייבויות". גם טענה זו דחתה הוועדה בתואנה כי "אין לשנות מההסדר המוצע את השלביות המוצעת בתוכנית המופקדת. כפי שמקובל בתוכניות עם היקף בנייה משמעותי, גם התוכנית המופקדת מלווה בהוראות שלביות לביצוע, על מנת להבטיח הליך סדור ומבוקר למימוש השינוי המוצע". 

עוד דחתה הוועדה את הטענה כי התוכנית לא עומדת בהוראות תוכנית תא/5000 בעניין הקצאת שטחי ציבור בנויים ופתוחים. את הערעורים של דיירי המתחם דחתה הוועדה בתואנה כי הם מחזיקים שלא כדין במקרקעין בתחום התוכנית ומחויבים בפינוי והוראות הסעיף בחוק אינן חלות עליהם.