הסוף לפרצת המס של המאיון העליון: דירת מעטפת תחויב במס רכישה כמו דירת מגורים

ועדת הכספים של הכנסת אישרה אמש (ג') את הסעיף הנוגע למיסוי דירות מעטפת בחוק ההסדרים. הצעת החוק מבקשת לקבוע באופן מפורש בלשון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),כי "דירת מעטפת" (דירה הנמכרת מקבלן בלי שנעשה בה שיפוץ הפנים) תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים. התיקון ייכנס לתוקף החל מינואר 2024.

כן קובעת ההצעה כי גם אם במועד הרכישה טרם נבנתה דירת המעטפת , אך במסגרת הסכם הרכישה התחייב המוכר לספק לרוכש "דירת מעטפת", הזכות לקבלת דירת מעטפת תיחשב לדירת מגורים לעניין מיסוי מקרקעין .

במסגרת השינוי יוטלו שיעור מס גבוהים יותר, למי שרוכש דירת מעטפת כדירה שנייה, בדומה למי שרוכש דירת מגורים שנייה להשקעה, ומנגד יהיו זכאים רוכשי דירת מעטפת כדירה ראשונה, להטבה הקבועה בחוק בדמות שיעור מס רכישה נמוכים יותר, בדומה למי שרוכשים דירת מגורים כדירה ראשונה. 

בשנים האחרונות, נודעה רכישתה של "דירת מעטפת", אשר ברוב המקרים הנה דירת יוקרה רחבת ידיים, כאחת הדרכים הפופולריות בקרב המאיון העליון להימנע מתשלום מס רכישה גבוה, זאת בשל הגדרת הרכישה כרכישת "זכות במקרקעין" אשר המס בגינה נמוך יותר מאשר במקרה של רכישת דירה להשקעה – שמס הרכישה המשולם בגינה עומד על 8% מהשקל הראשון.

מדברי ההסבר להצעה: יש מחלוקת בשאלה אם דירות מעטפת מהוות דירות מגורים לצורכי מיסוי מקרקעין , ובמקרים של רכישת דירת מעטפת לשם השקעה - אם רוכש הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים, המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה. אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים

בדברי ההסבר להצעה צוין: "בעת מכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה, כאשר שיעורי המס החלים ברכישת דירת מגורים, שונים משיעורי המס המשולמים ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים. כיום יש מקרים שבהם דירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות בידי הקבלן בלא שנעשה בהן שיפוץ הפנים. דירות אלה נקראות בעגה המקצועית 'דירות מעטפת'.

"בשל נוסח הסעיף כיום, יש מחלוקת בשאלה אם דירות מעטפת מהוות דירות מגורים לצורכי מיסוי מקרקעין , ובמקרים של רכישת דירת מעטפת לשם השקעה - אם רוכש הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים, המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה".
 
צפי ההכנסות: 40 מיליוני שקלים

עוד מובא בדברי ההסבר כי ההבדלים בין דירות מעטפת לדירות שהושלמה בנייתן "מינוריים, ואינם רלוונטיים לתכלית הסעיף. על כן, מבחינה עניינית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים" וכי באותו האופן, "אין הצדקה לכך שאלה שרוכשים דירת מעטפת שהיא דירתם הראשונה, לא ייהנו משיעורי מס הרכישה הנמוכים יותר, המוטלים על מי שרוכש דירה ראשונה".

באוצר ציינו במהלך הדיונים כי מדובר בעשרות מקרים בשנה של מכירת דירות יוקרה כדירות מעטפת, וכי צפי ההכנסות כתוצאה מהשינוי הוא כ-40 מיליון שקלים בשנה.

לבקשת הוועדה החוק יכנס לתוקף בינואר 2024, כן לבקשת הוועדה, הגדירה רשות המיסים בדיון כי דירת מעטפת היא דירה בתוך בניין, שהקבלן סיים את כל העבודות בה, כולל העבודות בשטחים המשותפים, הקמת מעלית וכדומה.