ההחלטה שעושה סדר: מתי נספח הבינוי הופך למחייב?

מתי יש להתייחס לנספח בינוי מנחה המאושר בצמוד לתוכנית בנייה כנספח מחייב, ומתי ניתן לסטות ממנו? בשאלה זו דנה לאחרונה ועדת הערר של מחוז מרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, במסגרת ערר שהוגש לה נגד החלטה של הוועדה המקומית המרחבית לתכנון ולבנייה שרונים. בהחלטה לקבל את הערר ציינה הוועדה כי אמת המידה שנקבעה בפסיקות עבר בנושא, כולל של בית המשפט העליון, היא של "עצימות הסטייה" מנספח הבינוי, ולקיומה של הצדקה תכנונית לה.

באוגוסט 2022 החליטה הוועדה המקומית המרחבית לתכנון ולבנייה שרונים, לאשר בתנאים בקשה להיתר הכוללת הקלות להקמת בית מגורים ברחוב הלבונה ביישוב קדימה שבשרון. במסגרת ההחלטה נקבעה זכות גישה למקרקעין בדרך שבמחלקה בבעלות העוררים, וכן בניגוד להנחיות נספח בינוי שקיים למקרקעין. 

במסגרת הבקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית, התבקשה שורה של הקלות ביניהן חריגות בקווי הבניין הצידי והאחורי, קביעת כניסה חיצונית למרתף, ניוד שטח המחסן לפנים הבית, שינוי במיקום החניות והקמת בריכת שחייה בהקלה מגודל מגרש מינימלי, מקווי הבניין ומהמרחק לבית המגורים.

העוררים הגישו התנגדות לבקשה, שבמסגרתה טענו כנגד השימוש בדרך הגישה, שחלקה בבעלותם המלאה, וחלקה מיועדת, לטענתם, אך ורק לזכות מעבר בלעדית לחלקתם. עוד העלו טענות לסטייה מהתוכנית ולאי פרסום תקין של ההקלות שהתבקשו.

"יש לייחס משקל לעצימות הסטייה" 

הוועדה המקומית טענה בפני ועדת הערר כי מדובר בערר "קנטרני" ודרשה כי יידחה על הסף. עמדתה של ועדת הערר הייתה שונה בתכלית, ולפיה "לערר זה שלושה פנים: פן קנייני, פן תכנוני ופן הליכי. אף שדי בכל אחד מהם כדי להביא למסקנה כי יש לקבל את הערר, נתייחס לכל אחד מהם בנפרד". בהיבט הקנייני, נכתב בהחלטה, כי תקנות הרישוי קובעות כי "לא תוגש בקשה להיתר אלא אם כן ניתנה הסכמתם של כל בעלי הזכויות במקרקעין", וכי אם לא ניתנה ההסכמה, עומדת לבעל הזכויות במקרקעין הזכות להתנגד לבקשה להיתר.

"במקרה שלפנינו, הבקשה להיתר מציגה גישה למקרקעין דרך חלק מחלקת העוררים. אין מחלוקת על זכותם הקניינית של העוררים במקטע הצפוני של שביל הגישה, ולא מצאנו שמץ של עיגון לזכות מעבר בחלק זה לטובת המקרקעין", נכתב בהחלטה, "ראוי היה, כי בשל כך בלבד תידחה הבקשה להיתר, אשר חסרה תימוכין קנייניים בסיסיים". 

"בנסיבות אלו, נדרש פרסום הקלה, והיה צורך לדון בבקשה לאישורה בהתחשב בעצימותה, קיומה של הצדקה תכנונית לה, מועד התכנון המאושר והפגיעה בצדדים שלישיים. יישום אמות מידה אלו על המקרה שלפנינו מעלה כי שגתה הוועדה המקומית בעת שאישרה את ההקלה המבוקשת"

אולם הדיון המעניין יותר נעשה דווקא לגבי הפן התכנוני, שבו סקרה הוועדה את הפסיקות הבולטות שנתנו בשאלה האם יש להתייחס לנספחי בינוי כמסמכים מחייבים. "בפועל, בתי המשפט וועדות הערר אשר נדרשו למקרים של סטייה מנספחי בינוי מנחים, ייחסו משקל לעצימות הסטייה ולקיומה של הצדקה תכנונית לה", נכתב.

כדוגמה למקרה שבו התאפשרה סטייה, ניתן פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים בעניין עתירתו של רוני בר און נגד ועדת הערר המחוזית, שאישרה סטייה מהוראות נספח בינוי מנחה לאחר שמצאה שמדובר בסטייה מזערית. גם בית המשפט העליון נדרש לעניין ודחה ערעור בנושא בקבעו כי "בצדק ציינה ועדת הערר, כי אין כל טעם תכנוני של ממש לכפות על המשיב הקמת בניין בצורה האדריכלית האמורה ומכאן שאין לראות בהוראה זו כמחייבת".

דוגמה נוספת נתנה הוועדה מהחלטתה מלפני שבועות ספורים, לפיה שינוי כיוון פתיחת דלתות פילר אשפה שנקבע בנספח בינוי מנחה מהווה סטייה בעצימות נמוכה, ולכן אין מניעה לאשרו.

מנגד, ציינה הוועדה את מקרה צילה יוסף נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות ככזה שבו בוטלה החלטת ועדה שניתנה בסתירה לנספח בינוי, ובמסגרתה קבע בית המשפט המחוזי כי הקמת מבנה חניה תלת מפלסי עילי מהווה סטייה מהותית בעצימות גבוהה מנספח בינוי מנחה צמוד לתוכנית, שכלל חניה במפלס הקרקע וחניה תת קרקעית בלבד. "באותו מקרה ניתן משקל לעובדה שבעלי הזכויות בקרקע התנגדו להקמת מבנה חניה עילי, לכך שהתוכנית כיוונה להפחתת השימוש בכלי רכב, ולהעדר הצדקה תכנונית מספקת להקמת מבנה חניה בולט ונצפה תוך בזבוז שטח עירוני יקר", כתבה ועדת הערר.

"הוועדה המקומית שגתה בעת שאישרה את ההקלה המבוקשת" 

מכאן, שבה הוועדה בראשות עו"ד אשכנזי לדון במקרה הספציפי שבערר שלפניה, וקבעה כי "מבחינת מעמדו ותוקפו של נספח הבינוי המנחה, המקרה שלפנינו קרוב יותר לעניין צילה יוסף מאשר לעניין גזית.  "נספח הבינוי נועד להסדיר ניצול מיטבי של הקרקע במתחם, תוך הבטחת הגישה ברגל וברכב למגרשים העורפיים, ומבלי להתפשר על בטיחות התנועה. בהתאם לכך סומנו בתחומי המגרשים ציר תנועה, רדיוסי סיבוב ומקומות חנייה באופן שיבטיח כי הנסיעה בשביל הגישה לשני הכיוונים תהיה בהילוך קדמי, שאינו מסכן הולכי רגל וכלי רכב אחרים".

אולם לפי הוועדה "עקרונות אלו מופרים במסגרת הבקשה להיתר, אשר תחייב יציאה בהילוך אחורי מחלקת העוררים לאורך שביל גישה שבו מבוקש לפתוח גם שער כניסה להולכי רגל. בבקשה להיתר לא סומנו רדיוסי סיבוב בתחום המקרקעין, על מנת להבטיח את התמרון והיציאה בהילוך קדמי, כפי שסומנו בנספח הבינוי של התוכנית בחלקת העוררים.

"בנסיבות אלו, נדרש פרסום הקלה, והיה צורך לדון בבקשה לאישורה בהתחשב בעצימותה, קיומה של הצדקה תכנונית לה, מועד התכנון המאושר והפגיעה בצדדים שלישיים. יישום אמות מידה אלו על המקרה שלפנינו מעלה כי שגתה הוועדה המקומית בעת שאישרה את ההקלה המבוקשת".

לאחר שקיבלה את הערר, גם השיתה הוועדה על הוועדה המקומית ועל מבקש ההיתר את הוצאות העוררים, בסך של 5,000 שקלים לכל אחד מהם.

עיקרי ההחלטה הופיעו לאחרונה ביומון המשפטי הדיגיטלי "כל יום" שמפרסם משרד עו"ד עפר טויסטר ושות'.