"מי שמחכה היום למעלית יותר מ-20 שניות מתעצבן ושואל 'איזה מין בניין זה''"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו יוסי קורדובה, שעשה סדרה ארוכה מאוד של תפקידים בעולם המלונאות ועבר לתחום הנדל"ן לפני יותר מ-30 שנה. ב-15 השנים האחרונות קורדובה שימש כמנכ"ל קבוצת ניהול הנכסים נכסי אריאל. הוא שוחח עם מוטי ויזל, מנכ"ל חברת  Vcell  ייעוץ ואסטרטגיה, על מה זה ענף ניהול הנדל"ן, על הטכנולוגיות שנכנסו לתחום בשנים האחרונות ועוד.

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

לגוגל

"עד 1990 לא היו חברות ניהול במדינת ישראל. בעולם זה כבר היה דבר מקובל", מסביר קורדובה. "אז הבינו שצריך להקים אורגן נפרד להפעלה של פרויקטים, גם בהיבטים הכלכליים המשפטיים וגם בעולמות המסחר. אני מ-1993 בנכסי אריאל ובנינו בעצם בארץ את הדבר הזה שנקרא חברת ניהול".

"ראינו לנגד עינינו את הצורך לעשות הפרדה בין הצד הקנייני-מסחרי לבין הצד האופרטיבי-מסחרי, שזה ניהול הנכסים", הסביר. "השוק הזה התפתח והיום אנחנו רואים מגוון רחב של מהויות נדל"ניות: מרכזי קניות, קניונים, בנייני משרדים, מגדלי יוקרה ועוד ועוד".

אתה אומר בעצם שהשינוי המרכזי שקרה זה למעשה כניסת המגדלים, בהם מערכות מורכבות שמצריכות ניהול מורכב. 
"ברגע שאתה מייצר כמות גדולה של אנשים שהמערכות אמורות לתמוך בהם, אתה אמור לתכלל את המערכות האלה. אם אני יושב בתוך פרויקט שהוא מותג, אני ממתג גם את עצמי. אז באה חברת הניהול שהיא נטולת קשרים כאלה או אחרים ועושה את הדברים נטו, והיא רואה את טובת הפרויקט לפני שיקולים כלכליים וכדומה. אם לא תכשיר את אנשי המשרד איך יידעו כיצד לפעול למשל במקרה של שריפה בקומה ה-12 במגדל?".  

מה עושה את השוני בין חברת ניהול כזאת לאחרת ומאילו סיבות? 
"צריך קודם להגדיר מה זה חברת ניהול ולמה לוקחים אותה. שיהיה מישהו שמומחה לתוכן, שיפקח על השירותים, שיידע לשמור על ערך הנכס בראייה של כולם. אם הוא גם צריך לספק את השירות, איך יוכל לפקח ולבקר? למי הוא חב את חובת הנאמנות? חובת הנאמנות היא קודם ליזם ולדיירים בו זמנית. יש בנכס הרבה מאוד תנועה והוא שומר על המוניטין של היזם. לבנות הרבה יודעים, אבל פיל לבן קשה לתקן. תפקידה של חברת הניהול הוא קודם כל לשמור על הנכס שיישאר כמו שהיזם בנה אותו, דבר שני יש דיירים מקבלי שירות שמשלמים את הוצאות האחזקה. הם צריכים לתת בך אמון".  

"היום לא בונים בניין משרדים בישראל ברמה הקלאסית בלי חדר כושר, זה הפך להיות סטנדרט. וזה ילך ויגדל, כי אנשים נשארים יותר בעבודה משום שהתנועה בעייתית"

קורדובה נשאל במה לדעתו שונה הניהול היום מלפני עשר שנים. "קודם כל יש צורך שגדל, צריך בסוף להגיע לעבודה. העבודה ההיברידית זה כבר לא מספיק, וגם חברות הייטק רוצות את העובדים לידם. הגידול באוכלוסייה לא יכול להתפשט לרוחב אלא לגובה. אנחנו כבר מדברים על בניין של 100 קומות. יש מערכות מתקדמות שהיום לא מדברות אחת עם השנייה. מערכות שונות לחלוטין שמנסים לחבר ביניהן ובעתיד זה יקרה. תפקידה של חברת ניהול שמלווה פרויקטים בתכנון זה להאיר את עיניו של היזם שבונה את הבניין איך לתכנן ולבנות את הבניין. למשל במפלצת של 100 קומות לוקח זמן להגיע בכלל מקומה 2 עד קומה 80. חברת הניהול צריכה להיות חלק מהתכנון המקדמי מהיום הראשון, יותר מכל יועצים אחרים. חברת ניהול חיה עם הפרויקט לנצח. היא צריכה לייעל ולתחזק את המערכות והיא חייבת לתת את האינפוט שלה".

לדבריו, "רק לפני כמה שנים, אם היית רוצה להישאר עד 2:00 בלילה במשרד כי יש לך איזו שיחה מחו"ל, היית צריך לבקש שיפעילו לך את המיזוג. זה היה סיפור. היום כבר בונים בניינים עם חשמל 24/7. פעם לא יכולת לקרר או לחמם חדר. או מהירות המעליות - כמה שאתה עולה יותר לגובה זה לוקח זמן. אם אתה מחכה יותר מ-20 שניות בלובי אתה מתעצבן ושואל 'איזה מן בניין זה?'".  

קורדובה סיפר על התחלת הכנסתם של חדרי הכושר לבנייני המשרדים. "למה צריך חדר כושר? שאלו אותי אז למה בכלל זה קיים, ואמרתי 'תראו, בגלל שקשה לאנשים להגיע לעבודה וקשה ללכת הביתה, הם צריכים לשהות יותר בבניין, אז אני נותן להם פתרון'. כולנו הולכים לחדר כושר, גם הקהל הוא אחר. אז הלכתי לשכנע יזמים, והיום לא בונים בניין משרדים בישראל ברמה הקלאסית בלי חדר כושר, זה הפך להיות סטנדרט. וזה ילך ויגדל, כי אנשים נשארים יותר בעבודה משום שהתנועה בעייתית". 

קורדובה התייחס גם לנושא החניונים. "הקמתי את החניון התת-קרקעי הממוזג הראשון בישראל, במתחם הבורסה. יש הבנה שהחניון הוא שער הכניסה לפרויקט. אם אין יכולת לקיים חניה אין יכולת לשווק בניין. בעבר הייתי צריך לתכנן פתרונות למקום בו לא היו מספיק חניות ולכן הביאו אותי. אחד הדברים שעשיתי זה לשנות את תפיסת ההפעלה של החניונים מניהול חניון, לניהול חניה. למעשה אתה שולט על כל תא חניה, זה מאפשר שירותיות ואתה יודע בכל שנייה איפה לחפש, וגם מאפשר לעשות שימוש במערכת הבילינג, מה שנקרא חניון וירטואלי. היום אני לא מכיר חניון שלא עובד בצורה הזאת". 

לסיכום קרא למדינה להסדיר את נושא אחזקת הרכוש המשותף בישראל. "אף אחד מהרגולטורים לאורך שנות קיומה של המדינה לא טיפל בנשוא של חוק המקרקעין , ולא הבין שנדל"ן זה קודם כל נכס, לא רק מגורים. המחוקק צריך להתקין חוק חדש שמטפל רק באחזקת הרכוש המשותף, בהתייחסות לניהול מסחרי וגם לניהול מגורים. זה לא קרה, וחברות ניהול מסחריות נכנסו לוואקום ונותנות את הפתרון. פרויקטים באירופה וארה"ב חיים לנצח. חברת ניהול אמורה להחזיק את הנכס לאורך שנים עבור בעליה, וזה לא רק אחזקה, זה מקורות כספיים, קרנות וחוזים טובים. התשתית הניהולית היא זאת שמאפשרת להם לשמר את הבניין לשנים".