יו"ר הוועדה המחוזית ת"א: ״אנחנו לא רחוקים מהפסקות חשמל שבועיות בגוש דן"

״אנחנו לא רחוקים מתרחיש של הפסקות חשמל שבועיות בגוש דן. הגיעה העת לבחון לעומק את החלופה של אנרגיה חשמלית גרעינית בתשובה לצורכי האנרגיה הגדלים של ישראל, מול השטח המצומצם של המדינה". דברים נוקבים אלו אמר יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, ערן ניצן במהלך אירוע "שולחן עגול" שערך היום (ג') מרכז הנדל"ן ברמת גן, בנושא עתיד ההתחדשות העירונית, תמ"א 70 ומערכת המטרו. בארוע, שנערך בהשתתפות עשרות עורכי דין בכירים מתחום ההתחדשות העירונית, נטלו חלק גם יו"ר ועדת הערר המחוזית ת"א עו"ד נורית טביב מזרחי, ויו"ר ועדת ההתחדשות העירונית בהתאחדות בוני הארץ, וסמנכ"ל הכספים והפיתוח העסקי בחברת ההתחדשות קרינסקי גוטליב , עמית גוטליב.

את הדברים אמר ניצן, המשמש גם כמ"מ יו"ר הוועדה המחוזית צפון, בהתייחס למשבר האנרגיה שאליו ישראל נכנסת בימים אלו, בין היתר על רקע ההחלטה להגדיל את נתח האנרגיה הירוקה במשק האנרגיה. לדבריו, באופן אירוני, "המשרד להגנת הסביבה הוא המתנגד העיקרי לפאנלים סולאריים בצפון, וגם עניין תחנות הרוח זה בעיה. רוב טורבינות הרוח ממוקמות ברמת הגולן, כשהתכנון הוא 400-500 תחנות רוח רק ברמת הגולן, וקצת בגלבוע, ובחרוד. זה אמנם מייצר מציאות שונה לרמת הגולן, אבל בשל החלטת הממשלה למטרותיה בנושא אנרגיה ירוקה עד 2030 כרגע אתה בבעיה גדולה בעניין אנרגיה ירוקה ואנרגיה בכללי".

"יש לנו בעיה עם תמ"א 70"

ניתן תאר את האתגרים המרכזיים העומדים כיום בפני הוועדה המחוזית תל אביב: "לראשונה בישראל יש מולנו תוכניות ל-50, 80 ו-100 קומות. השינוי הוא המטרו, הרכבת הקלה והכבדה שנותנות לנו אפשרות לבנות מגדלים כאלה. הפרויקטים האלה מקרינים על כל העיר והמטרופולין. הדבר שהכי מפחיד ועדה מחוזית זה להתעורר בעוד 20 שנה ולהסתכל על פיל לבן, לדוגמה מלון הנסיכה באילת, או התחנה מרכזית החדשה. איך מתחזקים מגדל מהסוג הזה? זה מורכב, יש מערכות במיליוני דולרים שצריך לתחזק אותן. מה עושים, מכנסים ועד בית למגדל של 50 קומות? מי שיהיה מעורב בעסקאות כאלה זה לא רק החברות הרגילות כמו תדהר או אפריקה, אלא גם בנקים וחברות ביטוח. זה חדשני מבחינה תכנונית ופיננסית, ובשנים הבאות נעצב את זה כדי להקים שוק שכירות פרמננטי. בפעם הראשונה בישראל אנחנו נכנסים לפרויקטים של שכירות פרמננטית בבעלות אחודה".

לגבי תמ"א 70 הודה ניצן כי "יש לנו בעיה אתה", והוסיף: "היא מחולקת ל-3 שכבות. לב התחנה צריך להיות מאוד מפורט ולא לזוז מילימטר מהתוכנית. 100-300 מטר קצת מתרחק מהתחנה אבל צריך לעמוד בתשריטים שהרכבנו. 300 מטר ומעלה, זו בעיה. להכתיב באופן תמ"אי לבניין במרחק 500 מטר על ענייני חנייה ומרפסות בגלל רכבת שאולי תקום עוד 20 שנים זה בעיה".

ניצן הרחיב על הנעשה בפארק המטרופוליני אריאל שרון, שפיתוח מאגר המים הענק בתת הקרקע שלו, היא תנאי להמשך פיתוח התשתיות התחבורתיות במרחב. "יש פה תשתיות ענק, 8 מיליון מק של מי גשמים צריכים להיאגר שם. בשביל לעשות מסילה רביעית צריך לאגור את מי הגשמים, והעניין מאוד מורכב וצפוף. כשנתפור את אגירת המים נוכל לבנות מסילה הרביעית ואולי גם החמישית והשישית, ואם הפרויקט יתקע המרחב יתקע שוב".

לניצן יש תוכניות גדולות לגבי בתי החולים בארץ, כאשר הוא רוצה להפוך את תל השומר לדוגמה -"הדבר הכי חשוב לנו בבית חולים תל השומר זה להוריד את כל הגדרות, סביבו נרקום עוד ועוד שכונות כמו שקורה בחו"ל. עיר רפואית, אנחנו הולכים להפוך אותו לבית חולים בתוך המרקם העירוני. הבעיה הכי גדולה שלנו היא בגלל המנחת מסוקים, כי צריך מקום גבוה בשביל הנחיתות".

גוטליב: "אין היום מישהו שמנהל את אירוע ההתחדשות"

עמית גוטליב, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ וסמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי בחברת קרינסקי-גוטליב המתמחה במיזמי התחדשות עירונית , הרצה על עתיד ההתחדשות העירונית: "אני מאוד מוטרד ממה שקורה. עליית הריבית, ביטול תמ"א 38 וכניסת חלופת שקד שהיא לא הכי נכונה. נראה שאין מישהו שמנהל את כל האירוע הזה. אין גורם שמתכלל את הנושא ושמעניין אותו ההתחדשות והבנייה בישראל, ובפרט ענף הנדל"ן. בשנת בחירות ברשויות המקומיות הועדות המקומיות מפסיקות לקדם מיזמים כמעט לחלוטין. אנחנו נמצאים במצוקה ואין לנו עם מי לדבר, לא למטה ולא למעלה".

"המדינה החליטה בשנה שעברה שהיא לא רוצה תמ"א 38 . במשך שנה הייתי בכל הדיונים בוועדות על חלופת שקד ונכנסנו לאירוע שההשפעה שלו היא חוסר ודאות מוחלט בכל מה שקורה בשוק ההתחדשות העירונית". לדבריו, "איילת שקד חוקקה את חלופת שקד במהירות כי היא ידעה שהממשלה לא תחזיק הרבה זמן, למרות שזה תיקון חקיקה דרמטי כמו תמ"א 38. שיטת חישוב הזכויות עקומה, כי גודל המגרש פה לא מעניין אלא גודל הבניין. הגדילו את היטלי ההשבחה, ושינו את המעבר מבקשה להיתר להכנה לתוכנית. הבעיה בחלופת שקד היא שבמסגרת תמ"א 38 אנחנו ידענו מה קורה, מה היקף הזכויות והתחרות הייתה מי טוב יותר ולא מי מבטיח יותר. חלופת שקד משנה את המצב הזה".

גוטליב נגע גם בנושא הבחירות ברשויות המקומיות, כאשר הוא מסביר את המצב של הוועדות המקומיות היום. "בחירות זה אירוע דרמטי. חלק עצום מהשיח כיום בוועדה המקומית הוא בכלל לא תכנוני. בקבוצות הפנימיות של הוועדה לפעמים ראש העיר אומר שבשנת בחירות הוא לא יכול להרים פרויקטים מסוימים. הכוח שנתנו לרשויות הוא גדול מידי בחלופת שקד. בוועדות המחוזיות יושבים אנשי מקצוע, במקומיות יכול לשבת נגר, מגשר, עורך דין והשיקולים שלהם הם לפעמים לפי מי יושב לידם ומי יבחר בבחירות".

" תמ"א 38 הצילה עשרות אלפי אנשים, בין אם מרעידות אדמה או ממ"דים. היא נתנה פתרון, יצרה הרבה יחידות דיור בעיר ונתנה ביטחון לאזרחים. תמ"א 38 היא תוכנית שלקח כמעט 17 שנים למערכת להבין איך לעבוד איתה. אז למה לא לעבוד עם חלופת שקד במקביל עם תמ"א 38? זה עניין דרמטי מידי מכדי להחיל את החלופה בבת אחת על כל הרשויות ולא על רשויות ספציפיות".

טביב מזרחי: " תמ"א 38 מנציחה מבנה במצב פיזי ותשתיתי נחות

נורית טביב מזרחי, יו"ר ועדת הערר המחוזית תל אביב, דיברה על ההבדלים בין תמ"א 38 לחלופת שקד ויתרונותיה של החלופה. "בהחלטת המועצה הארצית מ-2019 נאמר כי בראיה ארוכת טווח, תרומתה של תמ"א 38 להתחדשות עירונית אמיתית היא שלילית", אמרה, "לעתים קרובות, מתן היתר מכוח התמ"א מקבע לשנים רבות מוצר תכנוני חסר".

 עם זאת, לדבריה, " תמ"א 38 הצילה חיים במובן הכי פשוט. המטרה הראשונית שלה הייתה חיזוק מבנים מרעידות אדמה וזאת תועלתה. השיקולים של ועדת הערר היא בראש חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך גם תשתיות ציבוריות של מוסדות חינוך, תחבורה, שיקולים אדריכליים ונופיים.

"מה הבעיה התכנונית בתמ"א 38? בהיקפים רחבים וללא ראייה רחבה זה עלול לפגוע בתכנון הקיים, לא נותן מענה לתשתיות ולצרכי ציבור ומתן הפטור להיטל השבחה אשר פוגע בהכנסות הרשות לצד גידול בהוצאות. כמו כן זה לא תוכנית מפורטת, ולכן אפשר להוסיף זכויות בהיקף מוגבל, ללא איחוד וחלוקה או הוספת שימושים. במסלול חיזוק, זה מנציח מבנה במצב פיזי ותשתיתי נחות. חלופת שקד באה לעשות דברים שונים. מבחינה מחשבתית עשו משהו מאוד יפה – בואו נשפר את התמ"א וניקח את היתרונות בפינוי בינוי. איחוד מגרשים, הפקעת קרקע לשטחים ציבוריים, טיפול במספר מבנים ולא במבנה הבודד".