מבקר המדינה: מחסור מצטבר של בניית כ-190 אלף דירות ב-16 השנים האחרונות

מחסור מצטבר של 189 אלף דירות בשנים 2022-2006, היה בין הגורמים לעלייה של 208% במדד מחירי הדירות בתקופה זו, כך עולה מדוח מבקר המדינה שפורסם היום (ג'),שעסק בתכנון ושיווק קרקעות מדינה. "מחירי הדיור מושפעים בין היתר מהיחס שבין היצע יחידות הדיור ובין הביקוש. על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה שבמשרד ראש הממשלה (המועצה הלאומית לכלכלה),בשנים 2022-2006 נוצר מחסור מצטבר של כ-189,000 יחידות דיור (יח"ד),משום שמספר הדירות שנבנו היה קטן מהנדרש לפי צורכי הדיור.

מבקר המדינה בדק את פעולותיה של רמ"י בנוגע לתכנון ולשיווק של קרקע למגורים. בין היתר, נבדקו יישום התוכנית האסטרטגית לדיור, תכנון סטטוטורי של קרקעות למגורים ושיווק וביצוע של עסקאות בקרקע למגורים. לפי התוכנית האסטרטגית, בשנים 2040-2017 נדרש לתכנן כ-2.6 מיליון יח"ד, אך המבקר מצא שחלק מהפעולות שנקבעו לשם מימוש התוכנית הזו לא יושמו. "רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון לא גיבשו תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט לפי תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי".

עוד נמצא כי משרד הבינוי, מטה הדיור ואגף תקציבים במשרד האוצר, בתיאום עם רמ"י, לא גיבשו תוכנית פעולה להתחדשות עירונית בהתאם להחלטת הממשלה. באזורי הביקוש תוכננו היקפי דירות בשיעור נמוך מיעדי התוכנית האסטרטגית, ואילו בפריפריה נוצרו עודפי תכנון.

בביקורת עלה כי מינהל התכנון לא דיווח באופן סדיר לקבינט הדיור על נושא התוכנית האסטרטגית כנדרש בהחלטת הממשלה, ומועצת מקרקעי ישראל לא דנה בתוכנית האסטרטגית, וממילא לא הנחתה את רמ"י לגבש תוכנית עבודה ארוכת טווח על פי יעדי התוכנית. אשר למשך זמן אישור תוכניות בוועדות התכנון, שיעור התוכניות שלא אושרו בזמן התקני (18 חודשים) היה 28% בשנים 2017 - 2021.

רמ"י מסווגת את כלל הדירות כ-"חסומות" - אף שרק חלקן אכן כך 

עוד מצא המבקר כי ב-35% (114 מ-324) מהתוכניות למגורים שאושרו ביוזמה ציבורית בשנים 2017 - 2021, קיימים חסמים בשלבי השיווק, היתרי הבנייה או אכלוס. עוד עלה כי בתוכניות שבהן קיים חסם, רמ"י מסווגת את כלל יחידות הדיור בתוכנית כ-"חסומות" אף שבפועל רק חלקן חסומות והיתר אינן חסומות. עקב כך, אין בידיה תמונת מצב מלאה המשקפת את מלאי יחידות הדיור הזמינות לשיווק ולבנייה בתוכניות מאושרות שטרם מומשו. במצב דברים כזה, יש קושי לקבל מידע מהימן לגבי היקף חסם כזה או אחר, לתעדף את הטיפול בו ולקבוע תוכנית פעולה מתאימה לצורך הסרתו.

המבקר: "נמצא כי יחידות הדיור שמתפרסמות במכרז לשיווק קרקע בשנה מסוימת ודווח עליהן כמשווקות באותה שנה אך שיווקן נכשל, ידווחו שוב כמשווקות אם שווקו במכרז אחר בשנה אחרת. מכאן שהמספר המצטבר המדווח של יחידות הדיור ששווקו בכל השנים ביחד גדול מהמספר המצטבר שהתווסף בפועל לשוק. עוד עלה כי הנתונים המדווחים כללו גם שיווקים שנעשו בפטור ממכרז, אף שהיעדים שקבעה הממשלה לרמ"י התייחסו רק לשיווקים במכרזים"

המבקר ממליץ לרמ"י ולמשרד הבינוי לגבש תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט כפי שנקבע בהחלטת הממשלה. "על משרד הבינוי, בשיתוף אגף תקציבים במשרד האוצר ובתיאום עם רמ"י, לגבש תוכנית פעולה להתחדשות עירונית ולבצע הערכת חומש לשיווק משוער של תוכניות מאושרות למגורים. על מינהל התכנון לפעול לקיצור פרקי הזמן לקידום תוכניות מפורטות במוסדות התכנון ולהקפיד על העברת דיווחים שנתיים לקבינט הדיור. מומלץ כי שר הבינוי והשיכון, העומד בראש מועצת מקרקעי ישראל, יפעל לקידום תוכנית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע בתוכנית".

79% מהדירות בהתחדשות עירונית - ביוזמה פרטית

עוד על פ הדוח, יעדי ההתחדשות העירונית נקבעו כשיעור יחסי מתוך כלל היעד של הדירות לאישור בתוכניות מפורטות, כך שמתוך יעד התכנון של 2.6 מיליון יח"ד של התוכנית האסטרטגית, 852,000 יח"ד (כ-33%) הן במסגרת התחדשות עירונית .

מהדוח עלה כי היעד בעשור הקרוב (2021 - 2030) לתכנון המפורט בתוכנית התחדשות עירונית על פי התוכנית האסטרטגית הוא כ-51% בלבד מהדירות שנבנו לפני שנת 1980 ועונות לצורך בהתחדשות עירונית. כמו כן, עלה כי נכון למועד סיום הביקורת משרד הבינוי ואגף התקציבים לא גיבשו את תוכנית הפעולה להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהחלטת הממשלה.

עוד נמצא כי רוב הדירות (79%) בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בשנים 2017 - 2021 היו ביוזמה פרטית, ורק מיעוטן (21%) ביוזמה ציבורית. אף שבשנים 2017 - 2021 נראית עלייה מתונה של שיעור יחה"ד בתוכניות התחדשות עירונית ביוזמה ציבורית (מ-12% ל-24%),עדיין שיעור התכנון של יחידות הדיור בהתחדשות עירונית ביוזמה ציבורית נותר נמוך באופן ניכר לעומת שיעורו ביוזמה פרטית.

לא ניתן מענה מספק לדיור לחרדים 

נושא אחר המופיע בדוח הוא הדיור לאוכלוסייה החרדית .על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף 2021 נאמדה אוכלוסיית ישראל בכ-9.45 מיליון נפש, מהם נמנו כ-1.2 מיליון נפש (כ-13%) עם האוכלוסייה החרדית.

בניינים חדשים באשדוד (שאטרסטוק)

מהביקורת עלה כי בהמשך להחלטת הממשלה בנושא, אכן קידמו משרד הבינוי ורמ"י בשנים 2016 - 2021 הגשת תוכניות ושיווק קרקעות לאוכלוסייה החרדית. עם זאת, היקפי התכנון והשיווק היו נמוכים מהנדרש לשם מתן מענה לצורכי הדיור של האוכלוסייה החרדית בהתאם לתוכנית הדיור לאוכלוסייה זו. היקף תוכניות הדיור הייעודיות לאוכלוסייה החרדית שאושרו בשנים 2017 - 2021 היה כ-4% מתוך כ-623,000 יח"ד שאושרו לכלל האוכלוסייה באותן שנים. כן עלה כי עד אוקטובר 2022 לא הניבה בחינת אפשרות ההרחבה בשטח השיפוט של יישובים חרדיים קיימים, תוספת ניכרת של קרקעות לבניית יח"ד לאוכלוסייה החרדית.

המבקר המליץ כי משרד הבינוי ורמ"י, בשיתוף מינהל התכנון , יקדמו תכנון ושיווק קרקעות לאוכלוסייה החרדית בהיקף שייתן מענה לצורכי הדיור שלה, בהתאם ליעדים שייקבעו ובהתחשב בפתרונות הדיור שאפשר ודרוש לקדם עבור כלל האוכלוסייה. כמו כן מומלץ שהרשות להתחדשות עירונית תקדם את תהליכי ההתחדשות העירונית בקרב האוכלוסייה החרדית, בשיתוף הרשויות המקומיות הרלוונטיות, לפי העניין, תוך שימת לב לחסמים הייחודיים לקידומה בקרב אוכלוסייה זו.

28% מהתוכניות חורגות בזמנים

נמצא כי כ-28% (1,529) מהתוכניות, שכללו כ-52% (כ-192,000) מכלל יחידות הדיור, אושרו בוועדות המחוזיות בחריגה מזמן התקן (18 חודשים): ב-48% מיחידות הדיור שאושרו בשנים אלו נכללו בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בזמן התקן (18 חודשים).

נוסף על כך, כ-35% מיחידות הדיור נכללו בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן של 19-36 חודשים, וכ-16% בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן ארוך מ-37 חודשים. בעניין אישור תוכניות ביוזמה ציבורית על מקרקעי ישראל בוועדות המחוזיות נמצא כי רק כ-50% מהתוכניות, שכללו כ-54% (כ-94,000) מיחידות הדיור, אושרו בזמן התקן.

כך מנפחת רמ"י את היקפי השיווק

בשנים 2016-2021 ביצעה רמ"י עסקאות בהיקף של 164,000 יח"ד לעומת 205,000 יח"ד שנקבעו ביעדי הממשלה וביעדי רמ"י, קרי 80% מהיעד.

על פי הדיווח שרמ"י מסרה בדוחות השנתיים שלה, היא עמדה ביעדי הממשלה וביעדים שקבעה לעצמה, למעט בשנת 2019 שבה היא עמדה ב-80% מהיעד. עם זאת, עלה כי יחידות הדיור שמתפרסמות במכרז לשיווק קרקע בשנה מסוימת ודווח עליהן כמשווקות באותה שנה אך שיווקן נכשל, ידווחו שוב כמשווקות אם שווקו במכרז אחר בשנה אחרת.

מכאן שהמספר המצטבר המדווח של יחידות הדיור ששווקו בכל השנים ביחד גדול מהמספר המצטבר שהתווסף בפועל לשוק. עוד עלה כי הנתונים המדווחים כללו גם שיווקים שנעשו בפטור ממכרז, אף שהיעדים שקבעה הממשלה לרמ"י התייחסו רק לשיווקים במכרזים. עוד עלה כי לעיתים רמ"י מפרסמת בסוף השנה מכרזים שבפועל אינם בשלים דיים וכוללים חסמים שהיו ידועים כבר במעמד הפרסום. מסיבה זו חלקם נדחים, פעם אחר פעם, וחלקם מתבטלים ושוב מפורסמים. יחה"ד במכרזים אלה כאמור נספרות לעיתים במניין יחה"ד שרמ"י שיווקה גם בשנים ששיווקן בוטל או נכשל וגם בשנה שפורסמו שוב.

המבקר ממליץ כי "שר הבינוי והשיכון העומד בראש מועצת מקרקעי ישראל יפעל לקיום דיון במועצה בתוכנית האסטרטגית, באופן עיתי ולפחות אחת לשנה, ויפעל לקידום תוכנית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע בתוכנית. עוד מומלץ כי המועצה תפקח על פעולות רמ"י בנושא.

"מאחר ששיעור גבוה של התוכניות נוגע למעט יח"ד, ונוכח מגמת העלייה בשיעור התוכניות האלו, מומלץ למינהל התכנון לשקול בין היתר תיעדוף של תוכניות מפורטות לקידום במוסדות התכנון לפי מספר הדירות שבהן והתמקדות בתוכניות עתירות יח"ד, מהלך שבכוחו להביא לתוצאה אפקטיבית יותר.

"מומלץ לרמ"י לבחון את שיעורי השיווק הנמוכים מתוך המלאי התכנוני שנוסף בשנים 2017 -2021, בדגש על אזורי הביקוש, כדי לעמוד על הגורמים המעכבים את שיווקן. "על מינהל התכנון , רמ"י, משרד הבינוי, משרד ראש הממשלה, מפ"י והרשות להתחדשות עירונית לפעול בשיתוף פעולה להשלמת הצעדים הנדרשים לשם יישום החלטת הממשלה בנושא איגום ושיתוף של המידע בתחום הבנייה.

רמי"י: חלק מהתוכניות אינן ניתנות למימוש מיידי

מרמ"י נמסר: " רשות מקרקעי ישראל פועלת למימוש כלל הקרקעות למגורים  על מקרקעי ישראל, אשר אושרו סטטוטורית ואשר זמינות לשיווק. עם זאת, חלק גדול מהתוכניות המאושרות אינן ניתנות למימוש מידי, בין היתר בשל חסמי תשתית, מחזיקים, פולשים והצורך בהסכמות עם השלטון המקומי.

משנת 2021, הושגו הישגים משמעותיים בשיווקי שיא אשר הגיעו עד היום לכ-250 אלף יח"ד ונערכו עסקות בפועל בהיקף של כ-160 אלף יח"ד. רשות מקרקעי ישראל תמשיך לפעול במלא המרץ להגדלת היצע הקרקעות למגורים. רק הגדלת ההיצע תגרום לירידת מחירי הדיור, ירידה שניתן לראות את ניצניה כבר עתה ולהערכתנו תימשך".

ממינהל התכנון נמסר: "בניגוד לנטען בדו"ח, מינהל התכנון מעביר את הנתונים באופן שוטף לכלל הגורמים הרלבנטיים בממשלה ואף לציבור הרחב. באשר לטענה על משך זמן לקידום תוכנית, מינהל התכנון איננו גורם יחיד בתהליך אישור התוכנית, ולוחות הזמנים נגזרים בין השאר מזמן התגובה של יזמין הן פרטים והן ממשלתיים. לא ייתכן שחיצי הביקורת יופנו רק כלפי מינהל התכנון בעוד מגישי התוכנית פטורים מכל אחריות לתהליך ולא חלה עליהם שום סנקציה בשל עיכוב התהליך.

"על מנת לצמצם את לוחות הזמנים, הוביל מינהל התכנון פורום ממשלתי תלת שנתי, הדן בכל התוכניות הגדולות שנמצאות בצנרת התכנונית, מזהה חסמים, אתגרים וקשיים ומקדם פתרונות תוך כדי תנועה. מהלך זה מאפשר את קיצור לוחות הזמנים וגם מעבר חלק יותר בין שלב התכנון לשלב הוצאת ההיתרים.

"באשר לטענה לתכנון לחברה החרדית, מדובר בטענה שגויה. מינהל התכנון רואה חשיבות בקידום תכנון לחברה החרדית בדגש על איכות תכנון ועל היקף יחידות דיור הנדרשות ולראיה בין השנים 2016-2023 אושרה תוספת של למעלה מ-32,000 יחידות דיור בתכנון מפורט לחברה חרדית. חשוב לציין כי החרדים רשאים לגור בכל מקום במדינה, ולא רק ביישובים בעלי צביון חרדי מובהק לכן הספירה של 4% אינה מביאה בחשבון את הסוגיה".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: " משרד הבינוי והשיכון פועל בכל המישורים תוך איגום  כלל הגורמים לביצוע החלטות הממשלה, במטרה לעמוד ביעדי המשרד.

"לנושא תכנון ושיווק של קרקעות למגורים: נציין כי, בכל הקשור לשיווק קרקע למגורים המשרד עובד בשיתוף פעולה עם רמ"י בתכנון אסטרטגי, הכנת תכנית פעולה אסטרטגית להתחדשות עירונית, והגברת פעולות לזירוז הגשת תכניות למוסדות מנהל התכנון .  כך שיווצר קשר ישיר בין היעדים שנקבעו בתכנית האסטרטגית ארוכת הטווח, ליעדים השנתיים.  נדגיש כי בשנתיים האחרונות מספר יח״ד ששווקו היה מעל ליעד השנתי ומטרת המשרד להגדיל את היצע יח"ד בשנים הקרובות.

"לנושא הדיור לאוכלוסייה החרדית: ראשית נציין כי משרדנו החל בכתיבת תכנית אסטרטגית חדשה לאוכלוסייה החרדית במטרה לעבות ערים חרדיות קיימות לצד הקמת שכונות ייעודיות בערים הטרוגניות. במקביל נבחנות  האפשרויות להקמת עיר חרדית חדשה, מלבד היישוב כסיף. אכן, דוח המבקר הדגיש את חוסר העמידה ביעדים בתחום זה ובימים אלה שוקדים במשרד על תכנית למתן מענה לביקושים העולים בקרב האוכלוסייה החרדית. חשוב לציין כי החלטת הממשלה בה דן דוח המבקר קבעה יעדים רק לשנים 2018-2021.

"נוסיף כי משנת 2016 ועד היום קודמו שכונות ומתחמים רבים עבור האוכלוסייה החרדית בערים מעורבות וחרדיות שונות. (לדוגמא: שכונת הפרסה והצפון ברכסים, שכונת הר יונה ג' בנוף גליל, שכונות באלעד,ביתר עילית, בני ברק, בית שמש, קריית גת, קריית יערים, רמלה, מעלה עמוס, מיצד (אספר),כפר חב"ד, גבעת זאב, תל ציון, ירושלים ועוד)".