ביהמ"ש חייב מקבלי נכסי נדל"ן מחברות שפורקו, בתשלום מס שבח על מלוא השווי בעת המכירה

ועדת הערר לחוק מיסוי מקרקעין - בית המשפט המחוזי מרכז לוד, דחתה לאחרונה תשעה עררים מאוחדים בנוגע לניכוי מס שבח ליחיד לאחר פירוק איגוד מקרקעין. את העררים הגישו בעלי מניות בקבוצות שפורקו - "פנינת הכרך" ו"פנינת הים" - נגד מינהל מיסוי מקרקעין רחובות. פסק הדין עוסק בשאלה איך קובעים את השווי ואת יום הרכישה לצורך מס שבח בקרב בעל מניות בחברות שפורקו, שקיבלו נכסי מקרקעין שהשתייכו לחברות במסגרת הליך הפירוק.

העוררים מתחלקים לשתי קבוצות. הראשונה, "פנינת הכרך", שמונה מספר עוררים שרכשו בשנים 2015-2008 מניות בשני איגודי מקרקעין: חברת פניני הכרך שנוסדה בשנת 1961 וחברת חופי הכרך שנוסדה בשנת 1962. לאורך השנים האיגודים פורקו והמקרקעין עברו לבעלי המניות בפטור ממס. בשנת 2019 מכרו העוררים את המקרקעין, כל אחד את חלקו באותם מקרקעין.

לפי עמדת מינהל המיסוי יש לחשב את השבח במכירת המקרקעין כך שיום הרכישה הוא יום רכישת המניות על ידי בעלי המניות (בהתאם למועדים המפורטים לעיל),אך מאחר שיום רכישת המקרקעין על ידי האיגודים קדם לשנת 1998, יש לקבוע את שווי הרכישה כשווי הרכישה בידי האיגודים (שהנה אפסית),ואין להביא לעניין זה בחשבון את התמורה ששולמה על ידי העוררים בגין המניות.

הקבוצה השנייה, קבוצת "פארק הים", מונה אף היא כמה עוררים, בעלי מניותיה של חברת חברת האם פארק הים. כל אחת מהמניות שיקפה זכות לקבלת דירת מגורים בפרויקט העתיד להיבנות על המקרקעין, בהתאם לסוג המניה. חברת פארק הים רכשה במהלך חודשים מרץ ויוני בשנת 2016, במישרין ובעקיפין את מניותיה של חברת מרחבי פיתוח שהחזיקה, החל משנת 1961, במקרקעין. חברות אלו פורקו, בזו אחר זו, במהלך חודש אוקטובר 2016 וכן במהלך חודש דצמבר 2016, והמקרקעין (או הזכויות באיגוד המקרקעין, לפי העניין) הועברו בפטור ממס. בסופו של יום הוחזקו המקרקעין בידי העוררים ואלה נמכרו על ידם לצדדים שלישיים.

"אין כל ממש בטענת העוררים לפיה קיימת לקונה בהוראות הדין" 

לפי עמדת מינהל המיסוי יש לחשב את השבח במכירת המקרקעין על ידי העוררים כך שיום הרכישה הוא בחודש דצמבר 2016, הוא היום בו נרכשה הזכות באיגוד (החברות הבנות) שמכוחה נתקבלו המקרקעין, או היום שבו נרכשה הזכות במקרקעין על ידי האיגוד (חברת האם),לפי העניין. באשר לשווי הרכישה, ומאחר שהמקרקעין נרכשו על ידי מרחבי פיתוח לפני שנת 1998, קבע מינהל המיסוי את השווי בהתאם לשווי הרכישה בידי מרחבי פיתוח, דהיינו בשווי אפסי, וזאת מבלי להביא בחשבון את התמורה ששולמה על ידי חברת פארק הים עבור מניות מרחבי פיתוח או עבור מניותיהן של החברות הבנות.

לדברי עו"ד ושמאי מקרקעין סער כהן, "ההשלכה הפרקטית של פסק הדין הינה חבות מס גבוהה יותר אצל בעלי מניות שקיבלו את הזכות במקרקעין מאיגוד שרכש את הזכויות לפני ה- 1.4.1998"

ועדת הערר, בפסק דינו של שופט המחוזי שמואל בורנשטיין, דחתה את טענות העוררים בקבעה כי לא ניתן להתעלם מלשונו הכתובה של החוק: "אין כל ממש בטענת העוררים לפיה קיימת איזו לקונה בהוראות הדין, וכי יש להשלימה בדרך פרשנית. אף אין מדובר במצב בו המחוקק 'שותק', ויש להבהיר את הדין על פי תכליתו.. אלא 'מדבר' בקול רם ובאופן מפורש וברור, תוך שהוא קובע את השיטה בשלמותה שעל פיה יש לחשב את השבח במכירת מקרקעין שהתקבלו אגב פירוקו של איגוד".

עוד כתב השופט בורנשטיין כי אין השופט רשאי להגשים מטרה שאין לה אחיזה, ולו הקלושה ביותר, בלשון החוק. השופט קבע לעוררים 40 אלף שקל הוצאות משפט - 20 אלף שקל לכל קבוצה.

עו''ד סער כהן משרד שוב ושות (ליאת מנדל)

עו"ד ושמאי מקרקעין סער כהן ממשרד שוב ושות', מבהיר  את פסק הדין, "ועדת הערר דנה בטענת העוררים שלפיה בעת מכירת הזכות במקרקעין על ידי בעלי המניות שקיבלו את הזכות אגב פירוק האיגוד, יש להתיר בניכוי את עלות רכישת המניות שהשתקפה לטענתם במיליוני שקלים (ולא רק את עלות רכישת הזכות באיגוד על ידי האיגוד),אף שהמקרקעין נרכשו על ידי האיגוד לפני 1.4.1998, שאלמלא רכשו העוררים את מניות האיגוד, לא היו בידם המקרקעין, ולפיכך מדובר בהוצאה שהוצאה לצורך רכישת המקרקעין ויש להתיר בניכוי הוצאה זו כדי להשיג את תכלית החוק אשר הינה גביית מס אמת, ואם הוצאה זו לא תותר בניכוי, התוצאה תהיה שהעוררים ישלמו מס על שבח שלא באמת היה בידם", כלומר יש לקונה בחוק שלא מאפשרת לסגור את הפרצה במס שלשמה התיקון נועד.

"נוצר מצב שמי שרכש נכס לפני 2022 שילם מס שבח על המקרקעין, ואחרי התיקון אנחנו רוצים את המס רק על המניות. לאחר הפירוק של איגוד מקרקעין, האיגוד מעביר את הקרקע ליחיד בפטור ממס. היחיד קנה את המניות של התאגיד בסכום מסוים שאינו שווה לשווי המקרקעין"

לדברי כהן, "ההשלכה הפרקטית של פסק הדין הינה חבות מס גבוהה יותר אצל בעלי מניות שקיבלו את הזכות במקרקעין מאיגוד שרכש את הזכויות לפני 1.4.1998".

לדברי שלומי צברי, רכז במיסוי מקרקעין תל אביב, בעבר היו ממסים את בעל המניות לפי שווי המקרקעין, ולא לפי שווי המניות. לדוגמה - אם חברה החזיקה במקרקעין בשווי מיליון שקל, ומניה בשווי שקל, בעל המניות עדיין היה צריך לשלם מס בשווי של מיליון שקל. בתיקון לחוק מ-2022 לצורך מס שבח הסתכלו על איגוד מקרקעין כמו כל חברה אחרת. כלומר, יש לשלם מס שבח על שווי החברה ולא לפי שווי המקרקעין (להבדיל ממס רכישה). כך, על מניה ששוויה שקל לא ישולם מס.

"נוצר מצב שמי שרכש נכס לפני שנת 2022 שילם מס שבח על המקרקעין, ואחרי התיקון אנחנו רוצים את המס רק על המניות. לאחר הפירוק של איגוד מקרקעין, האיגוד מעביר את הקרקע ליחיד בפטור ממס. היחיד קנה את המניות של התאגיד בסכום מסוים שאינו שווה לשווי המקרקעין".

לפי צברי, "נשאלת השאלה מה עושים עם הפער שבו היחיד רכש את הנכס מידי החברה, לעלות שבה החברה מכרה את המניות, שיכולה להיות גדולה יותר או קטנה יותר, ולכן נקבע שהיחיד ישלם מס גבוה יותר או שינוכה לו משווי מס השבח, אלא שהתיקון הזה חל כהוראת מעבר על רכישת מניות מ-2005 ובמקרה שנכס מקרקעין נרכש על ידי החברה עד 1998. מחוץ לפערים הללו אין קיזוזים".