מורה נבוכים: היכן תוארך תמ"א 38 ועד מתי? עד מתי יחול הפטור ממס? ומה עם חלופת שקד?

עננת אי-הוודאות ששררה בשנה האחרונה סביב עתיד תוכנית תמ"א 38 התפזרה ביום חמישי האחרון עם החלטת המועצה הארצית בראשות יו"ר מטה התכנון נתן אלנתן לעדכן את המתווה לסיום היוזמה. ועל אף שמבחינה פורמלית תאריך הסיום לא השתנה, ועומד עדיין על ה-1.10.23, הרי שבפועל, ברוב הרשויות המקומיות של מרכז הארץ צפויה תמ"א 38 להימשך מספר שנים נוספות. 

על רשויות מקומיות, המעוניינות כי תמ"א 38 תימשך בתחומן, לעמוד בשני תנאים. האחד – קבלת החלטה אופרטיבית במועצת העיר כי רצונן להאריך את תמ"א 38 מעבר לחודש אוקטובר הקרוב. השני - קידומה והגשתה של תוכנית מחליפה לתמ"א 38, שתאפשר את המשך התחדשות הבניינים בתחומה גם ברמת הבניין הבודד, לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה. תוכנית זו עשויה להיות תוכנית "התחדשות בניינית" מהסוג שמקדמת היום הרשות להתחדשות עירונית ב-16 רשויות מקומיות, או תוכנית התחדשות שתקדם הרשות המקומית בכוחות עצמה.

במסגרת תוכניות מסוג זה קובעת העיר אילו איזורים בה מיועדים להתחדשות ברמת המגרש הבודד ואילו להתחדשות מתחמית במסגרת פינוי בינוי , ומהו היקף זכויות הבניה ונפחי הבניה בכל אזור ואזור.

בהחלטתה ביום ה' דחתה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את המועד האחרון שבו ניתן להגיש תוכניות מסוג זה מה-1 במאי 23, כפי שקבעה החלטתה הקודמת, ל-1 בפברואר 24. בערים שתוכניות ההתחדשות שלהן ייקלטו עד למועד זה, תמשיך תמ"א 38 לחול עד ל-18.5.26, או עד לכניסתה של התוכנית המחליפה לתוקף.

נתניה אינה מעוניינת בהארכתה של תמ"א 38 , וגם לא בתוכנית התחדשות שתחליף אותה, ולכן התמ"א צפויה לפוג בה באוקטובר הקרוב. לטענת הרשות המקומית, פוטנציאל ההתחדשות ברמת הבניין הבודד מגיע ללא יותר מכמה עשרות מבנים, שאת התחדשותם ניתן יהיה לקדם במתווה "חלופת שקד"

לדברי מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית גורי נדלר, "אם התוכנית הבניינית, או כל תוכנית מחליפה אחרת, מקודמת על ידי הרשות המקומית, באופן שבו התוכנית נקלטת בוועדה המחוזית, כלומר עומדת בתנאי הסף, עד לסוף פברואר 24, תמא 38 תשאר בתוקף באותה הרשות עד לאישור התכנית החלופית או עד מאי 26 המוקדם מבינהם".

החלטת המועצה גם מחלקת את 21 הרשויות המקדמות תוכניות מסוג זה לשלוש קבוצות, לפי השלב שבו הן נמצאות בקידום התוכנית המחליפה.

קבוצה ראשונה – הערים שבהן תוארך תמ"א 38 עד מאי 26 בוודאות

עד היום, שש ערים כבר עמדו בשני התנאים להארכת תמ"א 38 , ובכולן ימשיכו לחול הוראות התמ"א עד למאי 26, או עד לכניסת התוכנית המחליפה לתמ"א לתוקף – המוקדם מבין השניים.

ערים אלו הן ירושלים, יבנה, אשדוד, רמלה, נהריה וקריית ביאליק.

מיזם תמ''א 38 בראשון לציון. התוכנית עדיין לא הולכת לשום מקום

קבוצה שנייה – הערים שבהן תוארך תמ"א 38 עד מאי 26 בסבירות גבוהה

כזכור, לשם הארכתה של תמ"א 38 יש לקיים שני תנאים: החלטה של מועצת העיר על כוונתה להאריך את התמ"א, והגשת תוכנית מחליפה לתמ"א 38.

בהחלטת המועצה הארצית מוזכרת קבוצה בת חמש ערים שעמדו בתנאי הראשון, אך עדיין לא בשני. כלומר, תוכנית התחדשות מחליפה לתמ"א 38 עדיין לא נקלטה בוועדה המחוזית הרלוונטית.

אלו הן כפר סבא, פתח תקווה, רעננה, רמת גן וראשון לציון.

אם בסופו של דבר, על אף ההחלטה שהתקבלה, לא יגישו ערים אלו את התוכנית המחליפה במועד שנקבע (עד ה-1.2.24),תסתיים התמ"א בסוף אותו החודש – ב-29.2.24.

קבוצה שלישית - הערים שבהן תוארך תמ"א 38 עד פברואר 24, עם אפשרות הארכה

בערים אלו, עשר במספר, טרם מולא אף לא אחד משני התנאים להארכתה של תמ"א 38 , אך בידי רשויות התכנון מידע על עבודה שנעשית באגפי ההנדסה והוועדות המקומיות של הערים, על מנת להגיש תוכנית מחליפה לתמ"א 38 עד ל-1.2.24.

לכן לעת עתה נקבע לגבי אותן ערים כי התמ"א תוארך בהן עד 29.2.24, וככל שאכן יוגשו מטעמן תוכניות מחליפות עד לתאריך שנקבע, תוארך התמ"א עד ל-18.5.26, בדיוק כמו בערי הקבוצה הראשונה.

ערים אלו הן גבעתיים, חדרה (מתחם לב העיר),באר שבע, חיפה, בת ים, אשקלון, בני ברק, בית שמש, תל אביב (כל אזורי העיר מלבד אלו הכלולים בתוכנית הרובעים) ולוד.

יוצאות הדופן – חולון ונתניה

עד כה פירטנו את השלכות המתווה על 21 ערים שבכולן היתה לתמ"א 38 רלוונטיות, ברמה כזו או אחרת. מהרשימה נעדרות שתי ערים שגם בהן בוצעו פרוייקטים של תמ"א 38 ב-17 שנות פעילותה. השתיים הן חולון ונתניה, כל אחת מסיבותיה.

חולון אינה ברשימה משום שבה כבר אושרה תוכנית התחדשות כוללנית בחודש אוגוסט האחרון, המסדירה את מדיניות חידוש המבנים ברמת הבניין הבודד. כלומר – בחולון תמ"א 38 כבר הסתיימה והוחלפה בתוכנית התחדשות אחרת. חולון היא הראשונה מבין כלל הערים שביצעה מהלך שכזה באופן המכסה את כלל השכונות הוותיקות של העיר, ונחשבת כמודל לאופן שבו יש לקדם תוכניות התחדשות כוללניות.

גורי נדלר: "חלופת שקד תהיה שימושית ברשויות שלא יכינו תוכניות כלל עירוניות מחליפות או באותם המקומות שבהם לא נצליח לייצר את החלופה המושלמת באמצעות התוכנית העירונית. כאשר התוכנית הכוללנית מתייחסת למאות או אלפי בניינים ותיקים, ייתכן ששיעור מסויים מתוך הבניינים 'ייפול בין הכיסאות' ולא יקבל במסגרתה את המענה המושלם. היישום המרכזי של החלופה יהיה עבור אותם בניינים"

נתניה גם היא לא ברשימה, אך מסיבות אחרות לחלוטין - נתניה אינה מעוניינת בהארכתה של תמ"א 38 , וגם לא בתוכנית התחדשות שתחליף אותה, ולכן התמ"א צפויה לפוג בה באוקטובר הקרוב. חזון ההתחדשות של העיר נשען ברובו על מתחמי פינוי-בינוי ולטענת הרשות המקומית, פוטנציאל ההתחדשות ברמת הבניין הבודד מגיע ללא יותר מכמה עשרות מבנים, שאת התחדשותם ניתן יהיה לקדם במתווה "חלופת שקד".

האם "חלופת שקד" מתייתרת?

אחת השאלות המעניינות העולות מההחלטה שהתקבלה, היא מה יהיה למעשה תפקידה של "חלופת שקד" בהליכי ההתחדשות. לכאורה, אם תמ"א 38 תמשיך לחול עד ליום שבו כל רשות ורשות תאשר תוכנית התחדשות כוללנית משלה, הרי שהמסקנה העולה היא כי לא יהיה בה צורך של ממש. דברים אלו גם נאמרו לאחרונה על ידי מספר בעלי תפקידים ואנשי מקצוע, כמו למשל יו"ר הוועדה המחוזית מיכה גדרון.

לשאלה איפה, אם בכלל, ייעשה בסופו של דבר שימוש בחלופת שקד, משיב נדלר כי זה ייעשה "ברשויות שלא יכינו תוכניות כלל עירוניות מחליפות או באותם המקומות שבהם לא נצליח לייצר את החלופה המושלמת באמצעות התוכנית העירונית". לדבריו, "כאשר התוכנית מתייחסת למאות או אלפי בניינים ותיקים, ייתכן ששיעור מסויים מתוך הבניינים לא יקבל במסגרתה את המענה המושלם. לכן, היישום המרכזי של החלופה יהיה עבור אותם בניינים ש'נפלו בין הכיסאות' ולא קיבלו מענה מהתוכנית העירונית. ההערכה שלי היא שמדובר יהיה בעד 10% מכלל הבניינים הוותיקים".

האם גם הטבות המס צפויות להארכה?

כאן התשובה היא חד משמעית וחיובית. במסגרת הליך החקיקה המקודם כעת בכנסת, בכל מקום שבו תוארך תמ"א 38 , יוארכו גם הטבות המס שהיא מקנה, ובהם פטורים ממס שבח, מס רכישה ומע"מ. לא רק זאת, אלא שגם לאחר כניסתה של התוכנית המחליפה לתוקף, יישארו הטבות המס בתוקפן, לפחות עד מאי 26.