עיריית ראשל"צ תדון היום בתוכנית להארכת תמ"א 38 בעיר

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של ראשון לציון תדון ביום ראשון הקרוב (16.4) בתוכנית "התחדשות בניינית" לעיר, שתאפשר את המשך קידומם של מיזמי התחדשות ברמת המגרש הבודד בסגנון תמ"א 38 . זאת במטרה להמליץ לוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית. מטרת התוכנית היא קביעת מסגרת תכנונית שתאפשר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או מיגונם במסגרת התחדשות בניינית,  תוך שמירה על מאפייני המרקם והמבנה העירוני הקיים. בעקבות ההעברת התוכנית להפקדה בוועדה המחוזית, תהיה הוועדה המקומית רשאית להאריך את תוקפה של תמ"א 38 (שצפויה לפוג ב-1 באוקטובר) וזאת עד לכניסת התוכנית החדשה לתוקף.

בדומה לתמ"א 38 התוכנית תחול על מבנים שנבנו לפני 1 בינואר 1980, בבנייה רוויה הכוללת חמש יחדות דיור או יותר ובייעוד קרקע שאינו למגורים במבנים בני 3 קומות או יותר. וזאת בתנאי שלא בוצעו עבודות חיזוק במסגרת תמ"א 38 ולא הוצא נגד המבנים צו הריסה מצד בית משפט. במקרים מסוימים, אם הוגשה הבקשה להיתר לפני 1980, התוכנית תחול גם עליהם.

התוכנית מציעה חיזוק בשלושה מתווים: חיזוק או חיזוק ומיגון, חיזוק ועיבוי, וכן הריסה ובנייה מחדש. בנוסף על כך, התוכנית קובעת מנגנון לניוד זכויות למגרש ריק שיתאפשר כמענה משלים לכל אחד מהמתווים. עוד קובעת התוכנית הנחיות לתוספת שימושים עבור מסחר, תעסוקה ומבני ציבור בקומת הקרקע. בתת הקרקע יותרו שימושי חניה, מחסנים ומתקנים טכניים.

תוספת של 12 מ"ר לדירה בלא יותר מ-10 קומות

בפרויקט חיזוק, או חיזוק ומיגון, התוכנית אינה כוללת מבנים לשימור ומחילה הגבלות בנייה, כמו מיקום הממ"דים בחזיתות צדדיות ואחוריות בלבד, אלא אם יוכח שאין אפשרות תכנונית כזו. במקרה זה המתכנן יצטרך להגיש תכנון עיצובי לחזיתות. קווי הבניין יהיו לפי תוכניות קודמות, למעט מקרים חריגים. ניתן יהיה לאשר תוכנית מיגון אחרת באישור פיקוד העורף.

תוספת הקומות האפשרית במסלול חיזוק ותוספות בנייה תהיה אפשרית רק במגרשים של עד 800 מ"ר, וניתן יהיה להוסיף במסגרתו עד 2.7 קומות לכל היותר. בכל מקרה לא ניתן יהיה להגיע עד לגובה של יותר מ-7.7 קומות - כולל קומת הקרקע. בכל דירה קיימת תתאפשר תוספת 12 מ"ר כולל ממ"ד. בקומה חדשה לא יתאפשר מספר דירות שונה מקומה טיפוסית, ושטח הדירה לא יהיה קטן מ-45 מ"ר. כמו כן, גובה קומה חדשה לא יעלה על 3.5 מטרים.

מסלול הריסה ובנייה ניתן יהיה ליישם במגרשים ששטחם עד שני דונמים. הוועדה המקומית תהיה ראשית לקבוע שימוש מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור במבנה החדש. גם כאן התמורה המרבית היא 12 מ"ר לדירה. בעמידה בקווי הבניין המורשים, יהיה ניתן להקים עד פי 2.8 דירות מהדירות הקיימות. במקרה שנדרשו שטחי ציבור יהיה ניתן לבנות עד פי שלושה ממספר הדירות הקיים, בהתאם לבחינה כלכלית. כל זאת בגובה של עד 10 קומות.

גם כאן, לא יותרו דירות קטנות מ-45 מ"ר, ולפחות 20% מהדירות יהיו דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר שטח פלדלת, וגם במסלול זה גובה הקומה לא יעלה על 3.5 מטרים. במגרשים מעל 1.8 דונם תידרש הגשת תוכנית לוועדה המקומית לבחינת הצורך בחלוקת הנפח למספר נפחי בנייה נפרדים. כמו כן יותר איחוד מגרשים לבנייה משותפת אם גודל המגרש לא עולה על 2 דונם.

ובינתיים - תמ"א 38 תמשיך לחול

כפי שחשף ראש מטה התכנון נתן אלנתן באירוע פסגת ההתחדשות העירונית שנערך לפני כשבועיים, משמעות הגשתה של תוכנית התחדשות בניינית עד פברואר 24' על ידי הוועדה המקומית, היא כי באותה העיר תמשיך תמ"א 38 לחול, וזאת עד כניסתה של תוכנית ההתחדשות הבניינית לתוקף.

משמעות נוספת של הגשת התוכנית, שעליה עמד יו"ר הוועדה המחוזית מיכה גדרון בראיון שהעניק לפודקאסט "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן היא כי בערים שתוגש בהן תוכנית להתחדשות בניינית, או שבהן חלות תכניות דומות לה לא יהיה צורך למעשה ביישומה של "חלופת שקד", וזאת בשל הארכת תמ"א 38 עד ליום שבו תיכנס לתוקפה תוכנית ההתחדשות החדשה. תוכניות כאלה מקודמות כיום על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בערים פתח תקווה, אשדוד, כפר סבא, קריית ביאליק, חיפה, רעננה, לוד, בת ים, אשקלון, באר שבע, רמת גן, בית שמש, יבנה ובני ברק.