ניתוח: צניחה של 47% ב-2022 בבניית דיור מוזל, 4% מהבנייה – לשכירות

התחלות הבנייה במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות ( מחיר למשתכן , מחיר מטרה ודירה בהנחה) הגיעו ב-2022 לכ-10% מהתחלות הבנייה, לאחר שחלה ירידה של כ-47% במספרן לעומת 2021, כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על פי מטרת הבנייה, שביצעה ארי מגורים, המתמחה בשיווק נדל"ן. בעוד שב-2021 נבנו כ-12.4 אלף דירות במסגרת תוכניות הדיור של הממשלה, 6,500 יחידות דיור בלבד החלו להיבנות במסלול זה ב-2022. עוד עולה מהניתוח כי התחלות הבנייה במסגרת בנייה להשכרה הגיעו ל-4% מהתחלות הבנייה הכלליות, ומספרן היה כ-2,950 יחידות דיור – המשקפות עלייה מינורית של 3% לעומת 2021. בנייה במסגרת קבוצות רכישה הגיעה רק ל-1% מהתחלות הבנייה ב-2022.

התחלות הבנייה בשוק החופשי ושלא במסגרת התחדשות עירונית (מכרזי מינהל רגילים ובנייה על קרקעות פרטיות) הגיעו ב-2022 לכ-32% מכלל התחלות הבנייה. 29% מהתחלות הבנייה היו לא למטרת מכירה, כולל בנייה עצמית (צמודי קרקע),עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, מעונות סטודנטים, דיור מוגן וכדומה. 24% מהתחלות הבנייה היו של התחדשות עירונית, כולל פינוי בינוי , תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2, וכן תוספת דירות לבניינים קיימים.

רוב התחלות הבנייה במחוז תל אביב – בהתחדשות עירונית

כשבוחנים את פילוח התחלות הבנייה לפי מחוזות, מתגלה תמונה שונה. כך לדוגמה, במחוז תל אביב 56% מהתחלות הבנייה הן במסגרת התחדשות עירונית , 10% מהתחלות הבנייה בלבד הן במסגרת שוק חופשי, ורק 1% מהתחלות הבנייה במחוז הן במסגרת תוכניות הדיור המסובסדות. לעומת זאת, הבנייה להשכרה מהווה 6% מהתחלות הבנייה, וקבוצות הרכישה 3%.

31% מהתחלות הבנייה במחוז המרכז הן במסגרת השוק חופשי, 24% הן במסגרת בנייה עצמית, 21% במסגרת התחדשות עירונית ו-15% במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות. התחלות הבנייה במסגרת בנייה להשכרה לטווח ארוך מהוות 6% מהתחלות הבנייה, וקבוצות הרכישה 2%.

בפריפריה התמונה שונה: התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירוניות נמוכות - 8% במחוז הדרום ו-14% במחוז הצפון; ואין כמעט בנייה במסגרת קבוצות רכישה. עם זאת, במחוז דרום יש יותר בנייה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות (15%),ורוב מכריע של הבנייה היתה בשוק החופשי.

במחוז הצפון בולטות התחלות הבנייה במסגרת בנייה עצמית, שלא למטרת מכירה, המהוות 61% מהתחלות הבנייה. הסיבה לכך היא כנראה ריבוי הבנייה של צמודי הקרקע - כשליש מהתחלות הבנייה של צמודי קרקע בישראל הן במחוז זה. במחוז חיפה 34% מהתחלות הבנייה הן בשוק חופשי, 34% בבנייה עצמית, 24% במסגרת התחדשות עירונית , 4% בלבד בתוכניות ממשלתיות ובבנייה להשכרה, וכמעט ללא בנייה במסגרת קבוצות רכישה.

ביו"ש נעשתה 68% מהבנייה במסגרת שוק חופשי, 12% במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, 19% במסגרת בנייה עצמית, 1% בהתחדשות עירונית, וללא בנייה להשכרה או קבוצות רכישה.

"בשורות רעות לרוכשים"

המנכ"ל והבעלים של ארי מגורים, אוהד אסרף, ציין כי תמונת המצב של התחלות הבנייה בישראל לא מבשרת טובות לציבור הרוכשים: "המיעוט של התחלות הבנייה במסגרת בנייה להשכרה ארוכת טווח והצניחה החדה בהתחלות הבנייה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, משמעותן שמרבית הדירות שיוצאות לשוק הן במחיר מלא, ושידם של חלק גדול מהרוכשים אינה משגת".

 

המנכ"ל והבעלים של ארי מגורים, אוהד אסרף: "המיעוט של התחלות הבנייה במסגרת בנייה להשכרה ארוכת טווח והצניחה החדה בהתחלות הבנייה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, משמעותן שמרבית הדירות שיוצאות לשוק הן במחיר מלא, ושידם של חלק גדול מהרוכשים אינה משגת"

עוד לדבריו, "הצניחה בהתחלות הבנייה במסגרת התוכניות הממשלתיות מסבירה בחלקה גם את הצניחה במספר העסקאות ב-2022 לעומת 2021, כי ביצוע העסקאות בפועל בין הזכאים ליזמים נעשה לאחר קבלת היתר הבנייה, וכשמספר התחלות הבנייה נחתך במחצית והגיע ל-6,500, לעומת 12.4 אלף בשנה הקודמת, זה מסביר גם את הצניחה במספר עסקאות - תופעה שהיינו עדים לה גם בשטח.

"כדי לתת מענה לזוגות הצעירים, שעליית מחירי הדירות ביחד עם עליית הריבית הרחיקו אותם מחלום הדירה, יש להגדיל את מספר התחלות הבנייה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, וליצור את התנאים לבנייה להשכרה גם בפריפריה, על ידי מתן תמריצים נוספים ליזמים והקצאת קרקעות. בנוסף, יש לתת פתרון לעליית הריבית באמצעות הרחבת הסבסוד בהלוואות לזכאים של משרד השיכון, גם באמצעות מתן אפשרות לנטילת הלוואות בריבית נמוכה יותר לזכאים, וגם בהקלה על הקריטריונים ומתן אפשרות לקחת הלוואות גדולות יותר".

"צפויה ירידה בבניית שכירות ארוכת טווח"

מנכ"ל משותף באחים שרבט (עם עמיחי רוט), גיורא שרבט, מציין כי אחת הסיבות לירידה בהתחלות הבנייה במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, היא הביורוקרטיה הכרוכה בקבלת היתרי הבנייה. "המדינה שיווקה קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור עם תוכניות שמחייבות תיקונים ועדכונים והתאמה לשוק הנדל"ן הנוכחי, תהליכי התכנון, ולאחר מכן תהליכי הרישוי נמשכים שנתיים-שלוש ולעתים אף יותר, והתוצאה היא אנשים שזכו בהגרלה וממתינים לתום התכנון כדי לדעת איזה דירות יוכלו לרכוש, מבלי לדעת אם יוכלו לממן זאת. הממשלה חייבת לתת דעתה למצב שנוצר, ולייצר את התנאים שיאפשרו את זירוז ההליכים בוועדות התכנון והרישוי באמצעות תוספת כוח אדם מקצועי וייעול הליכים".

 

מנכ"ל משותף באחים שרבט, גיורא שרבט: "המדינה שיווקה קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור עם תוכניות שמחייבות תיקונים ועדכונים והתאמה לשוק הנדל"ן הנוכחי, תהליכי התכנון, ולאחר מכן תהליכי הרישוי נמשכים שנתיים-שלוש ולעתים אף יותר, והתוצאה היא אנשים שזכו בהגרלה וממתינים לתום התכנון כדי לדעת איזה דירות יוכלו לרכוש, מבלי לדעת אם יוכלו לממן זאת"

מנכ"ל ובעלים משותף ב- SK שמאות , שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מציין כי הצניחה של 47% בהתחלות הבנייה במסגרת התוכניות הממשלתיות משקפת כישלון נוסף של המדיניות הממשלתית בהתמודדות עם משבר הדיור. לדבריו, "הנתונים מעידים על ההשפעה של חוסר היציבות ואי הוודאות שנגזרים משינויי המדיניות הממשלתית, ועל השפעתן על שוק הנדל"ן, ומדגישים את העובדה שאין פרופורציה בין 'הרעש השיווקי' של הממשלה להיקפי הבנייה בפועל. נוכח המצב ועליית הריבית, ראוי היה להשקיע כיום תמריצים במנוע הצמיחה המהותי והזמין ביותר - ההתחדשות העירונית". 

 

שמאי המקרקעין שמולק כהן: "הנתונים מעידים על ההשפעה של חוסר היציבות ואי הוודאות שנגזרים משינויי המדיניות הממשלתית, ועל השפעתן על שוק הנדל"ן, ומדגישים את העובדה שאין פרופורציה בין 'הרעש השיווקי' של הממשלה להיקפי הבנייה בפועל"

להערכתו, "ב-2023 צפויה ירידה בהתחלות הבנייה של בנייה לשכירות ארוכת טווח, כי המימון של הפרויקטים התייקר בשל עליית הריבית, ובמקרים רבים הוא גבוה מהתשואה הצפויה מהשכרת הדירות. בנוסף, היזמים יחששו מרכישת קרקעות יקרות, ויעדיפו לבצע עסקאות קומבינציה או עסקאות פינוי בינוי , שבהן אין הוצאה התחלתית גבוהה על רכיב הקרקע. כמו כן, ייתכן שנראה שוב עלייה בפעילות קבוצות הרכישה, כשיזמים יעדיפו לתת אופציה לקבוצות לרכישת הקרקע, במקרה שיתקשו להמשיך ולממן אותן עד לתחילת הבנייה".