"קריית משה זה המקום להיות בו. הליכי ההתחדשות כאן הם המורכבים ביותר בארץ"

"חיפשתי אתגר והרגשתי שקריית משה זה המקום להיות בו". כך מתאר ניסים סלמן, מנכ"ל החברה לפיתוח רחובות, את המעבר שביצע לפני חמש שנים מצמרת השירות הממשלתי, שם שימש בתפקיד רב העוצמה של סמנכ"ל רשות החברות הממשלתיות, אל התפקיד הנוכחי ובמרכזו – הריסה ובניה מחדש של אחת השכונות המושמצות ביותר של מרכז הארץ.

"הייתי שותף להרבה רפורמות ומיזוגים ומשם הגעתי לחברה הכלכלית ברחובות. כיום אנו לומדים על המורכבות של הסכם גג בהתחדשות עירונית כפי שלא נעשה בשום מקום בארץ. הופכים את השכונה לעיר, עם אזור תעסוקה משלה ועם עשרה בתי ספר".

החברה שבראשה עומד כיום סלמן היא תאגיד בבעלות עירונית ומשמשת כזרוע הביצועית של עיריית רחובות, המקדמת פרויקטים בתחומים שונים ברחבי העיר, בהם תכנון ופיתוח של שכונות מגורים ואזורי תעסוקה ותכנון וביצוע של עבודות תשתית כגון כבישים, מדרכות ופארקים. בסך הכל מגלגלת החברה מחזור שנתי המוערך בכ-460 מיליון שקל, ומונה כ-20 עובדים. אך במוקד של כל הפעילות ניצב הפרויקט הגדול ביותר להתחדשות עירונית שנעשה בארץ, שכונת קריית משה, בה צפויים להיבנות כ-11 אלף דירות חדשות במקום 1,300 הקיימות כיום.

סלמן, בן 45, ונשוי פלוס 4, שימש במשך 6 שנים כסמנכ"ל רשות החברות הממשלתיות, והוא בוגר תואר ראשון בכלכלה ובהיסטוריה ותואר שני במדיניות ציבורית. אל החברה לפיתוח רחובות הגיע ב-2018. במסגרת התפקיד הוא אחראי על ביצוע הסכם הגג קריית משה, ששווי ההשקעות במסגרתו מוערך במעל שני מיליארד שקל, ועל פרויקט גדול נוסף במזרח העיר, בו יוקמו 8.5 אלף דירות חדשות נוספות - כולן על קרקע פרטית.

הריסה ראשונה עד סוף 2023

אירוע חידושה של קריית משה מלווה אותנו כבר שנים רבות, הן בשיח הציבורי והתקשורתי והן במשאים ומתנים שבין בעלי הדירות והיזמים. בקרוב יגיעו גם הדחפורים. תוכניות הבניה בקריית משה כבר מאושרות למתן תוקף, ואירוע ההריסה הראשון יתרחש להערכת סלמן עד סוף השנה. בשטח כבר החלו להתבצע עבודות הפיתוח, ומכרז קרקע לבניית 710 דירות, המשמש כקרקעות משלימות ליזמים בשיטת בינוי-פינוי-בינוי, להתפרסם פעם נוספת, לאחר שבגרסתו הראשונה נותר ללא הצעות.  

קריית משה היא כיום שכונה עם סטיגמה שלילית ואוכלוסיה בחתך סוציו-אקונומי נמוך. מה אתם עושים כדי שלאחר הליך ההתחדשות המצב הזה ישתנה?
"אנחנו עושים כמה דברים. ראשית, מחדשים את כל תשתיות השכונה. זה מהלך מאוד יקר ומסורבל לניהול, כי תוך כדי בניית התשתיות החדשות שגרת החיים העירונית צריכה להמשיך להתקיים כרגיל. לעבוד בתוך שטח בנוי זה מורכב ויקר, יש המון מכשולים, הליכים משפטיים, פינוי מבנים בני עשרות שנים. במסגרת הביצוע של השכונה יבנה גם מחלף חדש ושתי כניסות מכביש 411.

"ההשקעות המרכזיות הם מערכת הניקוז. קרית משה תופסת נגר של חצי מהעיר, אנחנו משקיעים מעל ל-100 מיליון שקל השקעה רק בניקוז כי בימים סוערים יש מראות קשים בשכונה. כשאתה בונה שכונה חדשה זה הרבה יותר קל, בשכונה קיימת זה הרבה יותר מורכב. מהלך שני זה להקים שתי קריות חינוך מסיביות וחדשניות. החינוך זה מה שיביא את האוכלוסיה החדשה לשכונה המתחדשת. כשאנשים יבינו את היקף ההשקעה בחינוך בשכונה, זה יביא תושבים חדשים".

ברמת אליהו בראשון לציון, שגם היא מתחדשת במלואה, הציעו לחלק מהאוכלוסיה לקבל את דירות התמורה בשכונות אחרות. חשבתם על הרעיון הזה כאן?
"אני לא כל כך מאמין במודל הזה מכיוון שבקרית משה יהיו 11 אלף דירות חדשות, מתוכן רק 1,300 דירות תמורה לתושבים הוותיקים. בכל מקרה התושבים החדשים יהיו הרוב. אחת לחודש יש לנו דיונים עם התושבים, יש לנו מנהלת חברתית שאיתם בקשר יומיומי, והם אומרים שהם רוצים להשאר במרכז השכונה עם המוסדות שהם מכירים. לכן אני לא הייתי עושה מהלך אקטיבי להוציא אותם מהשכונה".

עד כמה נושא תחזוקת המבנים מטריד אתכם? אתם מטפלים בזה ברמה העירונית? עלויות תחזוקה גבוהות לאוכלוסיה חלשה, האם קיימות קרנות תחזוקה?
"הוותמ"ל, יחד עם מהנדסת העיר רחובות יצרו את התוכנית החדשה לשכונה כך ש-60 אחוז מהמבנים החדשים יהיו עד 9 קומות, כלומר מבנים סטנדרטיים. בנוסף, דאגנו לדיירים הוותיקים להגנות הן באמצעות קרן תחזוקה ותשלומי ארנונה מופחתים. בשני המקרים ההגנות ילכו ויפחתו לאורך השנים. בסופו של דבר הם ישלמו יותר על תחזוקה וארנונה, אבל יקח זמן עד שהם יגיעו לנקודה הזאת. מראש בחרנו להם מבנים פחות צפופים שיקלו עליהם. 

"באופן כללי, אני מוטרד מהסיפור של מגדלים בני 20 קומות ומעלה. צריך לתחזק מערכות מאוד כבדות לאורך שנים וזו הוצאה כבדה למשקי הבית. במקומות יוקרתיים האוכלוסייה תוכל לשאת בהוצאות בלי בעיה, אבל כשזה הופך לצורת הבניה הסטנדרטית זה נהיה אירוע משמעותי, כי צריך לתחזק מעליות, מערכות כיבוי אש וכו'".

"אנחנו נכנסים לעולם נורמאלי יותר"

לצד הצלחות בחלק ממכרזי הקרקע החדשה בשכונה, היו לאחרונה גם כשלונות מהדהדים: מכרז של 710 יח"ד בשכונה בשבעה במתחמים שונים הסתיים לאחרונה ללא הצעה אחת, ובמכרז נוסף שנסגר לפני מספר ימים, שווקו אמנם הקרקעות בהצלחה אך במספר הצעות מועט ובמחירים נמוכים, על גבול המינימום.

"הריבית נתנה כאפה רצינית לביקושים, אין דרך אחרת לתאר את זה", אומר סלמן. "המכרז האחרון שיקף צניחה של 35 אחוז במחיר הקרקע לעומת המכרז הראשון. והמכרז שנכשל היה מכרז ייחודי, אך עליית הריבית הביאה את היזמים לא להיכנס אליו. אני מאמין שהמכרז החדש שפורסם יקבל יותר הצעות. המחירים צפויים לרדת, אלא אם יהיה מפנה משמעותי בריבית בשנתיים הקרובות. אותי זה משמח, בסוף אנשים רוצים לקנות דירת 4 חדרים ב1.7. אני חושב שאנחנו נכנסים לעולם נורמאלי יותר".

יכול להיות שהוצאות הפיתוח כאן גבוהות יחסית למכרזים בערים אחרות?
"בבית שמש וירושלים יש עלויות פיתוח גבוהות יותר. פה יש הוצאות גבוהות על ניקוז, לא רק בשכונה אלא בכל העיר. לא הייתי אומר שהן גבוהות, אלא גבוהות יחסית למחיר הקרקע. רוב ההכנסות של המדינה מהקרקע חוזרות לקריית משה, בין אם זה במענקים או בהשקעה בחינוך בשכונה. יש כאן הרבה מאוד כספים ציבוריים שחוזרים לקריית משה בהיקפים חריגים, בטח שיחסית לעיר שנמצאת במרכז הארץ. אז כן, הוצאות הפיתוח הן לא נמוכות כמו שהיו בעבר ברחובות".

בעיניים של יזם - למה שווה לי להשקיע בעיר? 
"העיר עברה בשנים האחרונות פיתוח מואץ. היא הייתה עיר ותיקה, וכרגע יש שכונות חדשות שנבנות. אנשים באים לפה כי יש נגישות תחבורתית, אפשרויות תעסוקה ודגש חזק על חינוך. העיר היא עיר מבוקשת. בכל הקשור ליחסי יזם-רשות, אנחנו באים לתת שירות ליזמים. לפעמים אני שומע סיפורים ממקומות אחרים ולא מאמין. אנחנו בין הרשויות המצטיינות בזמני הוצאת היתרים. חוץ מזה, אנחנו ממוקמים על ציר המטרו, כך שברגע שהפרויקט יסתיים תוכל להגיע לקונצרט בתל אביב בהליכה".

"עיר של 300 אלף איש"

"המטרו הוא אולי מקור לאופטימיות ליזמים, אך נקודה כאובה לתושבים המתגוררים בעיר כיום, הסובלים מעומסי התחבורה בבקרים, בדרכם לגוש דן. "מבחינה תחבורתית, אם נשים את המטרו בצד, אנחנו עובדים על חיבור 431 לרחובות ותחנת רכבת שנייה בעיר, ואנחנו עושים מכלול שלם של עבודות כדי להשלים נגישות תחבורתית טובה יותר", אומר סלמן. אנחנו מנצלים את הזכויות שניתנו בתמ"א 70 כדי ליזום התחדשות עירונית טובה, בריאה. פרויקט המטרו הוא בסדר והמדינה מספיק חזקה ואיתנה כדי להתמודד עם הפרויקט הזה. אין אלטרנטיבה. אנחנו מקדמים תוכניות על בסיס ציר המטרו, שמחדשים את כל לב העיר של רחובות על בסיס ההבנה שיהיה מטרו בעתיד, עד אז יש לנו מהיר לעיר".

עד היום לא התקיים בעיר ולו מכרז אחד לדיור להשכרת ארוכת טווח. אתם מתכננים דבר שכזה בקרוב?
"אנחנו מאוד רוצים דיור להשכרה ברחובות. בסביבת הריבית היום זה קשה. במיוחד בגלל שאנחנו עוברים היום התחדשות העירונית מאסיבית, אנחנו צריכים היצע משמעותי של דירות להשכרה. בעבודה עם יזמים, תעסוקה ומשרדים אנחנו נלחמים על דיור להשכרה. זה פשוט נכון לייצר את השכבה הזאת של פתרונות דיור". עוד לדבריו, "חסרות בעיר מיקרו-דירות ודירות קטנות".

איך אתה רואה את רחובות 20 שנים מהיום?
"יש היום הגירה מבאר שבע, מירושלים, בסוף תהיה כאן עיר של 270-300 אלף איש. יש כיום ברחובות 12 אלף סטודנטים, יש בנייה מתקדמת של מעונות סטודנטים. אנחנו עובדים על שורה שלמה של פארקי ענק, פארקים משמעותיים של מאות דונמים שיתנו חוויה טובה לתושבי העיר. אני מאוד מתרגש לראות לאן הדבר הזה ילך. העיר הולכת למקום טוב".