"אין סיכוי שהרשויות המקומיות יצליחו לקבל החלטה בנושא הארכת תמ"א 38 עד אוקטובר"

"אין סיכוי לבקש מרשויות מקומיות לקבל החלטה בנושא הארכת תמ"א 38 עד אוקטובר. לא כי לא רוצים, אלא כי הן לא מסוגלות. אני חושב שהקביע צריכה להיות עד פברואר 2024, כדי שהוועדות החדשות (לאחר הבחירות, ס"ש) יקבלו את ההחלטה ושיקול הדעת שלהן יהיה שונה". כך אצר סמנכ"ל הכספים והפיתוח העסקי בקרינסקי-גוטליב, עמית גוטליב, בפאנל בנושא "היום שאחרי תמ"א 38: חלופת שקד, התחדשות בניינית או הפתעה אחרת?", במסגרת ארוע "פסגת ההתחדשות העירונית 2023" של מרכז הנדל"ן ומדלן, שנערך בתחילת השבוע. בפאנל השתתפו גם ד"ר עו"ד איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; יו"ר מטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן; ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר; שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן; ועו"ד רמי כהן-גבורה. את הפאנל הנחה המשנה ליועמ"ש לשעבר עו"ד ארז קמיניץ, המשמש כיום כשותף במשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות'.

לדברי גוטליב, "גם העובדה שבכל פעם חושבים אם להאריך את התוכנית או לא, מייצרת כאוס גדול מאוד בענף. חלופת שקד היא גרועה, כי להוציא תב"ע ייקח יותר זמן. זו תוכנית של בניין בודד או שניים, וצריך לדון כל כך הרבה - עוברים מהתנגדות של 14 ל-60 יום. אני חושב שחלופת שקד תגרום להמתנה של שבע שנים ולא שלוש כמו היום".

לדברי יו"ר מטה התכנון אלנתן, " תמ"א 38 אמורה להסתיים בעוד חצי שנה, עם כוכבית שאומרת שערים שירצו להאריך ויקדמו תוכנית שתחליף אותה, ויגישו אותה עד תחילת פברואר 2024 - ניתן יהיה לקדם בהן אותה עד מאי 2026. אנחנו רוצים לסיים עם תמ"א 38 מאחר שהיא לא הפתרון האידיאלי. התוכנית יצרה המון בעיות - בין היתר משך הזמן שלוקח להוציא היתר, שמגיע לחמש-שש שנים. זה בגלל שהתוכנית לא ברורה לגבי מה שמגיע ומה לא. בינתיים מכינים תוכניות שיחליפו אותה, כמו הרובעים בתל אביב. לפי הצפי, עד 1 בפברואר 2024 כל הערים שהחלו לקדם תוכניות מקומיות יוכלו להגיע לוועדה המחוזית, ואנחנו נאפשר להאריך בהן את התמ"א. לשם כך, צריך להיות רצון של הרשות המקומית. בכל מקום שבו הרשות המקומית לא תרצה בכך, התמ"א לא תוארך". 

פרנקל כהן אמרה שפינוי בינוי הוא הפתרון המועדף: "לתמ"א 38 יש את החסרונות שלה, ולכן מקדמים הרבה חלופות מהרגע שברור לנו שהתמ"א עוד מעט תמה. זאת מתוך ההבנה שלא בכל מקום נכון לקדם התחדשות עירונית (ברמה מתחמית, ס"ש). התוכניות העירוניות מסתכלות על המרחב, מסתכלות איפה ואיך נכון לעשות את זה - ואז נותנות מענה שמותאם לצורכי הרשות המקומית. 

"מאותה סיבה אותן תוכניות מעוררות פחות אנטגוניזם, מכיוון שזה תהליך שנעשה יד ביד עם הרשות המקומית. התחדשות עירונית היא אירוע מורכב, ואני חושבת שתוכניות עירוניות יתנו מענה רחב יותר ונכון יותר. הן יסתכלו על כלל העיר - דבר שיהיה חיובי גם לרשות המקומית שיש לה הסתכלות כוללת, וגם ליזם שיוכל להוציא היתר בנייה מכוח אותה תוכנית שנותנת מענה לאותם דברים שהתמ"א בגללם עוד מעט תמה". 

גרובר דיבר על הבחירות לרשויות המקומיות באוקטובר הקרוב: "אחרי הבחירות יכנסו את הוועדות החדשות ויקבלו החלטות. כל הזמן מציגים את תמ"א 38 כאויב וזו בעיה, אני חושב שהעניין הוא על מי מסתכלים. מבחינת הדייר, הוא מעוניין בתהליך מהיר שיאפשר לו לגור כמה שיותר מהר בבית חדש. אנו כרשות מקומית צריכים להסתכל על מבני הציבור ושאר צורכי הציבור. הפינוי בינוי נתקע לפעמים שנים. אני מאמין שבגלל הסיכון של מלחמה ורעידות אדמה, אני צריך לייצר כמה שיותר התחדשות עירונית . תמ"א 38 עובדת יופי להרבה מהתושבים, ולכן הייתי בעיר שלי מאוד בעד התוכנית. אנחנו מייצרים תוכנית נקודתית משלנו - תב"ע שתאפשר לעשות תמ"א 38 רחבה יותר. אנחנו נעשה את תוכנית המתאר כדי שהיזמים יתחילו וירוצו כמה שיותר מהר".

לדברי גוטליב, "הוועדות המקומיות לא מורכבות מאנשי מקצוע של תכנון אלא מפוליטיקאים, ולבקש מהם עוד דירות ועוד זכויות זה דבר רע. הפתרון הוא לעשות את מה שתל אביב עשתה - להכין תוכנית עירונית כדי לתכנן את העיר קדימה. רשות מקומית שלא תעשה תוכנית מקומית, תענישו אותה. לא הפוך - לגזור זמנים, שיטה שמייצרת בלבול גדול מאוד. הרשויות המקומיות עדיין לא מכירות את חלופת שקד, וגזירת הזמנים הזו לא הגיונית. תמ"א 38 לא יכולה להצליח בפריפריה וגם כל חלופה אחרת. זה עובד במרכז, אבל צריך תוכנית טובה לדרום".

כהן-גבורה: "חלופת שקד מאפשרת לקצר זמנים ולהגיע לאותה תוצאה כמו בפינוי בינוי, אבל בפריפריה 400% לא מספיק, ונצטרך להגיע ל-550% לפחות. בפריפריה התמ"א נעשית בגלל הטילים. הדיירים מודים על זה בזמן ההפגזות. כדי שתצליח, חלופת שקד תדרוש קיצור הליכים. דיירים מרגישים שפינוי בינוי מייאשת, ולא כולם רוצים להמתין עשר שנים. חלופת שקד לפחות אמורה להיות קצרה יותר - עד שש שנים מחתימת ההסכם".

ארז כהן: "המבחן של חלופת שקד הוא היישום, אבל לפני כן יש את המבחן הכלכלי. התקבלו החלטות קודמות של הרשויות באזורי הביקוש, של היטלים של 50%. אני לא בטוח שההחלטה הזו טובה ונכונה לנתונים שיהיו היום גם במבחן הריבית והעלויות. כנראה שהתוצאות הכלכליות של תקן 21 והיטל השבחה יביאו לבעיית רווחיות גדולה, וזה מתחבר לתקן 21 שמכיר בתמורות של הדיירים ומדבר על רווחיות שהיתה נכונה לזמנים ומועדים אחרים. במבחן היישום של החלופה, נתקל בבעיה. התקן עשה שגיאה בזה שלא הכיר באופן מלא בתמורות הדיירים".

עוד אמר כהן כי "כמי שיושב בנציגויות דיירים אחת לשבוע לפחות, כשמדברים על תקן 21 הוא לא רלוונטי למציאות. לכן צריך לקבל את מה שהשוק דורש - זה מבחן השוק. לא לאנוס את השוק דרך התקן".

ראש עיריית קריית שמונה: "אני צריך לסנן כיום קבלנים "

האם תמיד הפריפריה לא כלכלית? לדברי ראש עיריית קריית שמונה, אביחי שטרן, "המחירים בעיר הם 600 אלף שקל לדירה באזורים הוותיקים, ו-1.2 מיליון שקל באזורים החדשים". את הדברים הוא אמר השבוע בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2023" של מרכז הנדל"ן ומדלן בתל אביב. הוא דיבר בפאנל תחת הכותרת "ממתינים לאסון – מה מונע מישראל להיערך לרעידת אדמה". בפאנל השתתפו גם בעלי ומנכ"ל אאורה , יעקב אטרקצ'י; ומייסד ומנכ"ל דוד מהנדסים , וממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, ישראל דוד. את הפאנל הנחה עיתונאי ומגיש חדשות 12, דני קושמרו. 

שטרן התייחס גם לפיילוט ראשון בפריפריה בתמיכה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "פעם הראשונה שכנעו את המדינה לסבסד פרויקט התחדשות עירונית בפריפריה, עם 180 יחידות דיור חדשות. לא סביר שבממוצע פרויקט התחדשות לוקח עשר שנים. צריך להוריד את הביורוקרטיה. קריית שמונה נמצאת על השבר הסורי-אפריקאי, וגם יש איום של טילים - יש תוכנית למיגון הצפון. לפני הפיילוט היה קשה להביא קבלנים . אני נמצא כיום במצב הפוך, שצריך לסנן".

על השאלה עד כמה הגורמים הממשלתיים מעורבים, הוא השיב כי, " הרשות להתחדשות עירונית בפנים, ובמשרד השיכון זה תלוי איזה שר אתה שואל, ואם לפני או אחרי הבחירות".

לדברי ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות בלשכת המהנדסים: "אם תחכה לממשלה, תחכה עוד 20 שנה או לרעידת האדמה הבאה. צריך עשרות מיליארדי שקלים. בניגוד ליפן, שם חרדת ההישרדות היא מפני רעידת אדמה, תפישת ההישרדות שלנו היא ביטחונית. לכן ישראל לא תשקיע ותחזק לרעידות אדמה. האפשרות היחידה לפתור את עמידות המבנים היא רק התחדשות עירונית , גם בפריפריה. אז קודם כל בפריפריה. ולא בחיזוק מבנים ישנים. זה כמו לקחת זקנה בת 90 ולהפוך אותה לבר רפאלי. את הכסף הזה יש לשים בקרן לצורך רעידות אדמה. בהתחדשות עירונית יש מסים, אז שייקחו משם וייתנו לפריפריה".

לדברי יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי אאורה : "לפני 15-10 שנה אמרתי שהתחדשות עירונית זה העתיד של ישראל. צחקו עליי, ואמרו לי שיש מספיק קרקעות במדינה. העתיד של ההתחדשות העירונית הוא בפריפריה. בתל אביב רוב הפרויקטים כבר תפוסים. יש מקומות בפריפריה שאפשר להסתדר בהם גם בלי סיוע ממשלתי. בטבריה נרוויח כסף. למה? כי לא נבנה כמו שבונים היום. נבנה שכונה איכותית, ואז ישלמו עליה יותר.

"יש בישראל 600 אלף דירות, שבהן 60 אלף משפחות בסכנה. התחלנו לבנות את הבניין בסרלין שנפל לפני רעידת אדמה. צריך לעשות התחדשות עירונית לפני שבניינים נופלים. תשבור את הביורוקרטיה, איפה שאפשר, תנו יכולות ביצוע לרשות המקומית". 

דוד התייחס לשאלה מה עושים אחרת ביפן, שבה יש רעידות אדמה תכופות, ואמר: "יש שם חוק שבכל הרשויות הבניינים צריכים להיות מחוזקים. נותנים משכנתה וכסף לחיזוק מבנים. זה מעלה את הערך לדייר עצמו. יש לשלטון תוכנית חומש שבמסגרתה הם מחזקים את הבניינים מפני רעידות האדמה. הפתרון הוא התחדשות עירונית . זה מבצע ארוך. המדינה צריכה להוציא כסף מהכיס, כמו כשהיתה קורונה, והיה מטה קורונה שעשה את כל המאמצים לצמצם את הביורוקרטיה. לא צריך לשבת חמש-שש שנים על תיק התחדשות. רק מבקשים שיינתנו היתרים מהר".

לדברי שטרן, "הכסף ישנו, צריך רק לתעדף אחרת. כך למשל, מוציאים 3.4 מיליארד שקל על בניין שנבנה בשנות השישים, ובפנים נשארה אותה אוכלוסייה. משרד השיכון מתקצב את זה, משרד הביטחון מתקצב את המיגון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא בכלל רשות כלכלית".

אטרקצ'י חיזק את דבריו: "כל רשות רואה דברים אחרת, ראשי ערים חזקים לא פוחדים מבחירות. ראשי רשויות נבחרים - תן להם את הסמכות לעשות. יש רשויות כמו נתניה, שיש להן סמכות של ועדה מחוזית. אם היא עושה משהו לא חוקי, טפל בזה. אבל אם היא עושה הכל תקין, תן לה. בהתחדשות עירונית אפשר לאשר תב"ע בשנתיים, ולא בעשר שנים".