אושרה תביעה ייצוגית שנייה בגין הצמדת תשלומי רכישת הדירה למדד לא ידוע

בקשה תביעה ייצוגית נגד רייסדור בנוגע להצמדה למדד תשומות הבנייה העתידי (שאינו ידוע במועד התשלום) אושרה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב ביום א' השבוע. מדובר בתובענה ייצוגית שנייה בלבד שמאושרת בנושא, לאחר אישור תביעה ייצוגית נגד א. זיתוני, משה ויגאל גינדי ב-2021. מאחר שמדובר בשיטת הצמדה שהיתה מקובלת בקרב רבות מחברות הנדל"ן, הוגשו עד כה עשרות תביעות ייצוגיות מסוג זה. רוב הבקשות הללו מסתכמות בהסכם פשרה, כפי שנחתם לאחרונה למשל על ידי חברת רוטשטיין.

התביעה הוגשה בנובמבר 21' לבית המשפט המחוזי תל אביב נגד רייסדור יזמות ורייסדור בנייה על ידי שני תובעים, בייצוג  עו"ד מיכאל פטרמן, עו"ד צביקה מצקין ועו"ד פיני קלמן שביקשו  לאשר את התביעה כייצוגית עבור כל מי שרכשו דירות מרייסדור החל משבע שנים לפני התביעה. את רייסדור ייצגו עו"ד רונן קצף ועו"ד בן לוי ממשרד מ. פירון ושות'.

במסגרת בקשת האישור נטען כי רייסדור הצמידו את התמורה עבור הדירה בחוזי המכר למדד תשומות הבניה, באופן פסול, באופן שסעיף ההצמדה בהסכמי המכר מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. כך, לטענת התביעה, בחוזיהן האחידים, קבעה רייסדור כי תשלום במחצית הראשונה של חודש קלנדרי (מה-1 ועד ה-15 לחודש) יוצמד למדד עתידי שיפורסם לאחר התשלום בפועל, ב-15 לאותו חודש, ובכך כפתה על לקוחותיה מדד יתר. לטענת התביעה, על ההצמדה להיות אחידה וסימטרית באופן שחישוב הצמדה המתחיל מהמדד הידוע (בעת חתימת ההסכם) יסתיים במדד הידוע (בעת התשלום), כדי למנוע התעשרות בלתי מוצדקת. לטענת התובעים, רייסדור אף חיסנה את עצמה מהחשש שהמדד ירד ויהיה נמוך ממדד הבסיס, בכך שקבעו כי אם המדד הידוע ירד אל מתחת למדד הבסיסי, לא יוקטן התשלום בהתאמה.

"סכום נזק ממוצע של כ-500 ש"ח"

התובעים טענו כי בשל הפרשי המדד לאחד מהם  נגרם נזק אישי על סך 426 שקל ולאחר נגרם נזק אישי על סך 678 שקל. לכך יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית. עם זאת,לטענת התביעה בשלב זה לא ניתן לכמת במדויק את הנזק המצרפי לקבוצה, שכן הנתונים נמצאים בשליטתן הבלעדית של רייסדור.

עם זאת, עו"ד מיכאל פטרמן מניח "סכומי הנזק אצל שני התובעים הם בסדר גודל של כ-500 ש"ח אולם ראינו כי היקף הנזק אצל רוכשי דירות אחרים יכול להגיע גם לאלפי שקלים. בתמונה הרחבה של כל רוכשי הדירות הרלוונטיים, מדובר בנזק שיכול להגיע למיליוני שקלים. מטרתנו היא לפעול לטובת כל אותם רוכשי דירות ולחייב את רייסדור לפצות את חברי הקבוצה במלוא הסכומים שהיא גבתה באופן פסול".

בית המשפט התבקש לקבוע כי היה על רייסדור לבצע את חישוב ההצמדה של מדד תשומות הבניה, בכל תשלום  שבוצע במחצית הראשונה של החודש, לפי המדד הידוע במועד שבו בוצע כל תשלום בפועל ולא להוסיף מדד עתידי המתפרסם ב-15 לאותו חודש;  להורות לרייסדור להשיב ולפצות את חברי הקבוצה בגין מלוא הסכומים שהן גבו מחברי  הקבוצה ביתר בשל ההצמדה למדד העתידי, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה למדד תשומות הבניה ממועד התשלום האחרון עבור הדירה; להורות לרייסדור מעתה ואילך לבצע את חישוב ההצמדה למדד כנדרש לעיל; ולהורות לרייסדור לתקן את הסכמי המכר.

רייסדור: "החוזים מאושרים על ידי המדינה"

בטיעוני ההגנה טענה רייסדור כי החוזים  הם חוזי " מחיר למשתכן ", המאושרים ומפוקחים על ידי משרד הבינוי והשיכון וממילא מטיבים עם הרוכש. עוד טענה שהתנאים היו מקובלים ואושרו על ידי המדינה במכרז וכי הסכמים דומים  אושרו על ידי בית הדין לחוזים אחידים. עוד טענו כאמור כי הלקוחות יכלו לבקש את הקדמת התשלום. והראו כי יש חודשים שבהם המדד ירד ולכן שגוי להציג את התונים השנתיים. עוד טענו כי לא מתקיימים התנאים לחוזה אחיד ולתביעה ייצוגית.

בטרם הוכרע ההליך, הוגשה לבית המשפט עמדת מטעם משרד הבינוי והשיכון (שהוגשה במקור בתובענה ייצוגית נוספת בנושא זהה נגד חברת אסום ), בה נכתב כי "על אף שתכנית מחיר למשתכן היא מסלול שיווק במסגרתו מוענקת הנחה משמעותית לזכאים, הרי שהחוזה אשר נחתם בין החברות הקבלניות אשר זכו במכרז, לבין רוכשי הדירות הוא חוזה בין רוכש דירה למוכר דירה ואין להיותו של  הפרויקט, פרויקט מחיר למשתכן, שוני לעניין זה. משרד הבינוי והשיכון אינו צד לחוזה המכר, אלא שהוא רק מאשר מראש נוסח של חוזה כללי שעתיד להיחתם עם הדיירים, לצורך בדיקה כי הקבלן עומד בתנאי המכרז שנקבעו, ותו לא וכי "המדינה אינה צד לחוזה המכר".

השופטת לימור ביבי אישרה להגיש את התביעה כייצוגית, קיבלה את טענת התובעים כי מדובר בחוזה אחיד וניתן להגיש עליו תביעה ייצוגית. השופטת דחתה את הטענה לגבי אישור החוזה על ידי המדינה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וקבעה שמדובר בחוזה מאסטר רק לצורך עמידה בתנאי המכרז. גם יתר הטענות נדחו והתביעה אושרה כאמור כייצוגית. עוד הגדילה את הקבוצה גם למי ש"לפחות אחד מתשלומי התמורה עבור הנכס שלהם הוצמד למדד הבסיסי חלף המדד הידוע, מאחר שהמדד הידוע היה  קטן מהמדד הבסיסי".

מעו"ד מיכאל פטרמן, אשר ייצג את התובעים בהליך, נמסר: "מדובר בהחלטה ראויה, מבוססת ומנומקת היטב. בית המשפט מבין היטב את פערי הכוחות העצומים בין רוכשי דירות לבין חברות בניה, במיוחד בנושא המורכב של הצמדה למדד, שאינו אינטואיטיבי ואינו בהיר. תובענות ייצוגיות מסוג זה מצליחות לאזן במידה מסוימת את יחסי הכוחות ומספקות הגנה לרוכשי הדירות, שודאי אינם מכירים את הוראות הדין לעומק ולרוב מתקשים להתמודד עם ההתנהלות הסבוכה לגבי מדד תשומות הבניה. חברות הבניה מנצלות לרעה את כוחן וכופות על הרוכשים תנאים מקפחים, בשיטת מצליח. במקרה זה, חברת רייסדור לא הצליחה לחלץ מהרוכשים תשלומים נוספים שאינם מגיעים לה. כולי תקווה שהחלטה זו תסלול את הדרך לחברות בניה נוספות לחדול מפעולות פוגעניות כלפי רוכשי דירות ולהבנה שרוכשי דירות יהיו מוכנים לעמוד על זכויותיהם ולהגיש תביעות ייצוגיות במקרים המתאימים". 

מרייסדור נמסר: "החלטת בית המשפט התקבלה בחברה וזו תגיב עליה בבית המשפט לאחר שתלמד אותה".