"בישראל עוצרים היתרים חצי שנה לפני ואחרי בחירות – אין לזה שום מקור חוקי"

"ירושלים מובילה בפער אדיר את ההתחדשות העירונית. עיריית ירושלים עשתה מאמצים ומובילה אצלנו את הטבלה עם סכומים משמעותיים מאוד שהיא מקבלת לתשתיות". כך אמרה השבוע סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון. היא דיברה בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית" של מרכז הנדל"ן ומדלן בתל אביב. היא השתתפה בפאנל תחת הכותרת "השלטון המקומי בשנת בחירות – ההתחדשות העירונית תסבול?". בפאנל השתתפו גם מנכ"ל ים סוף נדל"ן, צחי עומר; עו"ד יריב בר דיין; ראש עיריית רמת השרון, אבי גרובר. את הפאנל הנחה עיתונאי ופרשן הנדל"ן, עופר פטרסבורג.

לדברי גנון: "2022 היתה שנה מצוינת בעולמות ההתחדשות העירונית. נרשמו שיאים חסרי תקדים בכל תחום - בין אם זה אישור תוכניות, הוצאת היתרי בנייה, פינוי בינוי , תמ"א 38 . אנחנו מדברים על 40 אלף תוכניות מאושרות. אני חייבת לזקוף חלק מעולם היתרי הבנייה לעידוד ממשלתי והסכמי המסגרת שחתמנו עם 12 רשויות מקומיות, והן המובילות בהיתרי הבנייה".

לגבי שנת הבחירות ברשויות המקומיות, היא אמרה: "בשנה הבאה אנו צופים קושי, אנחנו כבר מרגישים את זה בתוכניות שאנו מקבלים. אנחנו הולכים יד ביד עם השלטון המקומי, אבל כשיש בחירות לרשויות המקומיות אז גם התוכניות הממשלתיות מתעכבות. אני מקווה מאוד שדווקא יותר ויותר ראשי רשויות יילכו על הטיקט של היערכות לרעידות אדמה. כולנו היינו מזועזעים מעשרות אלפי ההרוגים בסוריה וטורקיה. אני מצפה שראשי ערים ימריצו בעצמם את התושבים, ויודיעו שהם מקדמים פרויקטים להתחדשות עירונית - בין אם זה התחדשות בניינית או פינוי בינוי . זה אמור להיות הטיקט בבחירות. לא איך אני עוצר, אלא איך אני דוחף. 

הפאנל בנושא השלטון המקומי בשנת בחירות (Eclipse media)

"שני דברים עזרו לנו לשים את הנושא על סדר היום בצורה משמעותית. הראשון זה דו"ח מפורט שפרסמנו ב-2022, שעוסק בשאלה הכלכלית. ניסו למשוך אותנו לנושאי התכנון, אך שמנו במרכז את הנושא הכלכלי. השני זה רעידת האדמה בטורקיה ובסוריה, ובימים אלה מתגבשת החלטת ממשלה משמעותית מאוד, ששותפים לה המון משרדים ממשלתיים. ההחלטה הזאת מדברת על הרבה מאוד כסף שיושקע בפריפריה, כי פשוט אין שום כלי אחר.

גרובר: "אומרים שלראשי ערים קשה עם הבנייה בשל הקושי מהתושבים, אבל צריך להסתכל שנים קדימה ולדעת לטפל בנושא. אני לא יודע כמה אני הפוליטיקאי המצוי. אם החקיקה לא תיעצר, אני אצטרף לשביתת הרעב (הדברים נאמרו לפני הכרזת נתניהו על הקפאת החקיקה). זה לא עניין של ימין ושמאל, אנחנו בנקודה שבה המדינה בשבר קשה מאוד, ואנחנו צריכים להיות שם. 

"אני בבחירות הקודמות הייתי צריך לקחת סוג של החלטה – אם להתחבר לאנשים שבעד או נגד הבנייה. אני חושב שהתחדשות עירונית זה חובה. הרגשתי שאנשים רוצים לשפץ את בתיהם, וישבתי עם כל פרויקט ופרויקט, וכרגע אני מסיים קדנציה כשסיימנו שורת פרויקטים. יש פרויקטים שקורים מהר ויש כאלה שמסובכים יותר. אני לא יודע להצביע על דבר אחד שגורם לזה לקרות. כשעירייה מחויבת והשכונה מקבלת את זה, זה רץ יותר מהר. עבודה של ראש עיר זה כל הזמן ללכת ולחפש את המכנה המשותף הרחב ביותר. להראות לאנשים שהם יכולים לחיות במקום איכותי גם שקורה הפרויקט. 

"אני אשמח לראות סוג אחר של בינוי בישראל. אפשר להסתכל על מה שקורה באירופה ולהביא לארץ, והבנייה תהיה גבוהה פחות. השכונות לא צריכות להיראות כולן אותו דבר. יש מחירים הזויים כיום בעיר. תוכנית המתאר שאישרנו שבוע שעבר מכריחה לעשות 30% דירות קטנות. אנחנו דוחפים לדירות קטנות. אם יהיו דירות קטנות, מותאמות, עם רמת חיים גבוהה זה יעבוד. אם נתכנן נכון, תראו הרבה מאוד כשלים יורדים".

בר דיין: "יש נוהג בישראל - חצי שנה לפני ואחרי בחירות עוצרים. לא מצאתי לזה מקור חוקי. יש שאומרים שזו הנחיה של מינהל התכנון לוועדות המחוזיות והמקומיות. עוצרים בגלל הפוליטיקה, בגלל שהמערכת שצריכה לקבל החלטות היא פוליטית משתנה. התחדשות עירונית חייבת לייצר ודאות - אם יש ודאות זה יעבוד. יש הנחה שאם ראש העיר יתחלף, המחליף עושה בדיוק את ההפך. כללי המשחק קבועים, ויש תוכניות מתאר סדורות. זהות ראש העיר לא משנה. לא יכול להיות שהחלפת מהנדס עיר תשנה תהליכים ארוכי טווח. חייבים לייצר ודאות. החלפת ראש העיר היא לא פקטור". 

עומר: "החסם העיקרי הגדול ביותר לקידום תוכניות הוא הוועדות המקומיות. תב"ע שאושרה בתל אביב בדצמבר 2020, רק באפריל 2024 אנחנו מקווים להיכנס לוועדה לעיצוב אדריכלי. בעיר אחרת תב"ע אושרה אחרי עתירות, התנגדויות, ערר - במרץ 2022 אושרה התב"ע, ואנחנו מקווים באפריל להיכנס לוועדה – פרויקט של 660 יחידות דיור. בפרויקט אחר, באחת מהערים בפריפריה, עם 330 יחידות דיור שבהן יש נזילות, אנחנו עדיין מתקשקשים מול ראש העיר בוועדה מחוזית מעל הראש שלו, ואני מקווה שיהיה בסדר. החסם הזה גורם לעליית המחירים. לא יוצאות דירות לשוק. ערים שלא מקדמות תוכניות, צריך לקחת להם את הסמכויות וללכת מעל הראש שלהן". 

בר דיין: "פריפריה זה מונח של פעם, כי הדיבור יוצר מציאות. אנחנו מבקשים לקרוא לזה המרחבים. פריפריה זה לא רק פריפריה גיאוגרפית. צריך מימון פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית. המתודות החברתיות קיימות. הדרך היא שמדינת ישראל תכניס יד עמוקה לכיס ותגרום לזה לקרות. הכסף חייב להגיע מהשלטון המרכזי ולא מהרשות".

"השונות בין מינהלות ההתחדשות מקשה על היזמים ליצור עקומת למידה כללית"

"יש שונות גדולה מאוד. אנחנו רואים בחלק ממינהלות ההתחדשות העירונית שלושה דברים משמעותיים: ודאות תכנונית, הסדרת תהליך העבודה מול הרשות וסיוע בקידום הפרויקט". כך אמר בכנס מנכ"ל ושותף ב-NEW ERA, אולג לוקינסקי. לדבריו, "בחלק מהמינהלות רואים גוף ביורוקרטי שאנחנו לא יודעים לאכול את זה. השונות הזו מקשה עלינו ליצור עקומת למידה כללית".

לוקינסקי דיבר בפאנל תחת הכותרת "ממתנגדים לשותפים – כיצד ניתן לרתום את הדיירים במתחמי ההתחדשות". בפאנל השתתפו גם מנכ"ל חטיבת התחדשות עירונית ביסודות שיתוף ייזום ובנייה, עו"ד רפי סילבר; מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן; מנהלת אגף התחדשות עירונית בעיריית נתניה, הדס גבע מדליה; עו"ד ארנון יהב; ומנהל אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חגי טולדנו. את הפאנל הנחה בעלים משותף של מרכז הנדל"ן , מיכאל אסף .

הפאנל בנושא רתימת הדיירים במתחמי התחדשות (Eclipse media)

טולדנו: "בסופו של יום המינהלת היא לא כלי סטטוטורי, אלא כלי שרת בידי העירייה לתת ודאות. אנחנו בממשלה לא מתערבים. כל עוד יש ודאות ברורה ונוהל מפורסם, אין לי בעיה עם זה".

לסילבר יש ביקורת על יזמים שמבטיחים תוספת של 60 מ"ר: "הדיירים אומרים לי 'מה אתה בא ומציע לי 25 מ"ר?'. יש בעיה להתמודד עם זה. הרבה מציעים הצעות שלא יכולות להחזיק מים ומנסים למכור פרויקטים. אומרים לדיירים, 'חשבנו שנקבל ואי אפשר לקבל, ועברנו תהליך של שלוש שנים. בואו נראה איך אתם מתכנסים למה שכן אפשר'. זה אתגר לא פשוט להגיע לרמת הוודאות הזו. בסופו של יום קשה לי להתמודד עם הצעות שווא. לא מדברים רק על מטרים - גם פיצולי דירות, מיסוי, תעברו לכל למקום בעיר שאתם רוצים. רמת ההצעות היא שגם עם הרצון הטוב של העירייה, נמצא את עצמנו עם פרויקטים שלא יצאו לפועל".

לדברי אבן, "אני שמח שאני מדבר על הצד של התושבים. ירושלים מקדמת התחדשות עירונית בהיקפים אדירים, אנחנו רוצים לרתום את התושבים אתנו. אם לא נדע לרתום את התושבים, המשולש (רשויות-תושבים-יזמים) קורס לתוך עצמו. אנחנו עושים זאת באמצעים ברורים. אנחנו נפגשים עם יזמים בשלבים מוקדמים. הודענו לכל היזמים וכל התושבים, שאנחנו בהחלט רוצים לראות יזמים לפני שהם מגיעים לדיירים, ועם הסל התכנוני הזה ללכת לתושבים. אני לא צריך שהיזם יבוא עם 60% חתימות. שיעשה תהליך קצר כדי להבין את המדיניות, ויתחיל תהליך חברתי יחד עם המינהלת. כמובן שיש ועדות אחר כך, אבל התהליך הזה קריטי למהלך. אנחנו לא מאמינים במסלול רשויות, אלא במסלול יזם, ועם ליווי קהילתי נכון אפשר לעשות את זה. יש קולות בירושלים של תושבים שלא מבינים את התהליך הזה. אנחנו עובדים קשה מאוד בלהסביר".

גבע מדליה הציגה את מדיניות עיריית נתניה: "יזם, דייר או מהנדס לא צריך לשאול מה מותר ומה אסור לי. הכול שקוף באתר. כל בניין יודע איך הוא מתחדש. הם פונים למינהלת. הדברים האלה מסודרים יחסית. המדיניות של 12 מ"ר באה בסדרת מסמכים שמה שמוביל אותם זה העולם התכנוני. יש לנו דירות שנבנו לפני 1980, ורואה שיש 12 אלף יחידות דיור שצריך לחדש. אני גוזרת מתוכן 40%. אם אני מוסיפה 10 מ"ר ל-12 מ"ר. אני מגיע לעוד 4,800 דירות. השאלה היא אם כולן מקבלות 12 מ"ר, או שחלקן נותרות ללא מענה תכנוני".

לשאלה אם זה עדיין לרווחי ליזמים, היא השיבה: "גם אם מבטיחים יותר, אי אפשר לתת יותר. היזם לא ייפגש עם הכסף כי הפרויקט לא יצא לדרך. מי שבא לעבוד בנתניה יודע שהוא ייפגש עם הכסף. הדיירים יודעים שכדאי להם להתקדם כמה יותר מהר, שלא מחרטטים אותם". על כך אמר טולדנו כי, "התחרות נהפכת לאיכות, וכל השרלטנים שמציעים הצעות מונפצות נושרים מהדרך".

לדברי לוקינסקי, "פתאום אנחנו נמצאים בירידות אחרי תקופה ארוכה של שוק עולה, ויש שתי בעיות מהותיות: הבעיה הראשונה היא חוסר גמישות תכנונית בהיקפי הבנייה, והשנייה פרק זמן ממושך כשמאשרים את המכפילים ועד שמוציאים את ההיתרים. כשהשוק עולה אין בעיה. יכולים לספוג ויש מקדמי ביטחון. אבל כשהשוק מתחיל לרדת, הפרויקט לא יצא מהנייר".

לשאלה של שינוי מדיניות תכנונית בעקבות החלפת הנהגה ברשות המקומית, השיב יואל אבן כי, "אני חושב שזה עובד דרך התכנון הנכון כשאתה נותן לעיר מה שהיא צריכה. אנחנו רוצים לקדם הרבה יחידות דיור כדי שהצעירים יוכלו לקנות דירה. אז לא משנה מי יבוא אחרי כי התוכנית טובה. ברמת גן התוכניות נעצרו כי לא נתנו את המטלות הציבוריות, והעיר ראתה שהיא מפסידה. אצלנו מקפידים על תכנון עם מעברים ציבוריים נכונים. מי שרוצה לקדם את העיר ייקח את התוכניות האלה ויתקדם הלאה". 

טולדנו הוסיף כי, "השינוי העיקרי (ברשות להתחדשות עירונית) הוא שאי אפשר לבסס את כל התוכניות רק בירושלים. תוכניות לא יכולה להיסגר כשאנחנו קובעים את הקונספטים, האמירה היא שכל רשות מקומית צריכה לקבוע את מה שמתאים לה. צריך להגדיר מדינות ברורה, ניהול יזמים. אם אצל מהנדס העיר יש מדיניות ברורה, אל תבוא אליי לפני שיש לך נציגות, אתה יודע מה הזכויות? אז נדבר. אבל בערים פריפריאליות לא כל הערים מותאמות להתחדשות עירונית. שם הנוהל צריך להיות שונה".

בתגובה אמר יהב: "ברור שהמדינה באה לעזור. אני רואה שתי גישות בשטח. יש גישה של השוק החופשי. בכל הזדמנות שנתנו ליואל (טולדנו) לעבוד בשוק החופשי זה עובד מצוין. יש גם גישה פטרנליסטית - אומרים להם איפה הגבולות, מה המתחמים שלהם, מה התמורות שלהם ולא שומעים אותם. קובעים ליזמים את תקן 21, 12 מ"ר מגדירים לדיירים ואת המטלות הציבורית לא מגדירים. זה לא שיש לך מתחם וכולם חושבים אותו דבר - תמיד יש מישהו שמושך לכיוון אחר. במינהלות הרבה פעמים הכול נעשה מהפה לחוץ, להגיד שעשינו שיתופי ציבור".