אימפריה בהתהוות: ראשל"צ הובילה את בניית המשרדים ב-2022, ת"א במקום ה-15

בשנת 2022 החלו להבנות כ-1.165 מיליון מ"ר של שטחי משרדים בישראל, המהווים ירידה של כ-6% בהשוואה לשנת 2021. כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס המתייחסים להתחלות בנייה בייעודים שלא למגורים. לעומת זאת בהתחלות הבנייה של שטחי מסחר חלה עלייה של 28% והחלו להבנות כ- 560,000 מ"ר לעומת 438,000 מ"ר אשתקד. גם בהתחלות הבנייה של שטחי תעשייה ואחסנה חלה עלייה חדה של 36% והחלו להיבנות 1.37 מיליון מ"ר לעומת 981,000 בשנה שעברה. התחלות הבנייה של מבני ציבור (לא כולל מבני חינוך) עלו בכ-23% והחלו להבנות כ-304,000 מ"ר. ואילו בהתחלות הבנייה של מבני חינוך חלה ירידה של כ-8% כאשר השנה החלו להבנות כ-642,000 מ"ר.

כאשר בוחנים באילו ערים החלו להיבנות הכי הרבה שטחי משרדים מגלים שאת הטבלה מובילה ראשון לציון, בעיקר בשל הבנייה המשמעותית של בנייני משרדים במתחם האלף, שטחי המשרדים שהחלו להבנות השנה בראשון לציון, בהיקף של כ-194 אלף מ"ר, מהווים כ- 17% מכלל השטחים בארץ. אחריה מדורגות חיפה (כ-120 אלף מ"ר),ירושלים (כ-99 אלף מ"ר) ובאר שבע, שבה מתבצעת בנייה מואצת של שטחי משרדים בפארק ההייטק שברובע החדשנות בעיר, עם היקף בניה דומה.

במקום החמישי הרצליה, בשישי קרית אונו ובמקום השביעי נס ציונה בשל הבנייה בפארק המדע. בהמשך הדרוג בהתאמה, נתניה, מודיעין – מכבים – רעות, הוד השרון, אשדוד, רחובות, פתח תקוה, קריית ים ואילו תל אביב רק במקום ה-15 עם התחלות בנייה של כ-17 אלף מ"ר משרדים. עם זאת יש לזכור כי נתונים אלו באים לאחר מספר שנים של בניי מאסיבית של מיליוני מ"ר משרדים בעיר.

רעננה מובילה את בניית המסחר, קריית גת בלוגיסטיקה

בראש הערים המובילות בבניית שטחי מסחר מדורגת רעננה עם 72.5 אלף מ"ר ואחריה תל אביב ופתח תקוה עם כ-60 אלף מ"ר בכל אחת. אחריהן באר שבע, עפולה, חיפה, נתניה, יבנה וגדרה.

את הערים המובילות בהתחלות בנייה של שטחי תעשייה ואחסנה מובילה קריית גת עם 210 אלף מ"ר המהווים כ- 16% מכלל הבנייה לאחסנה ותעשייה בארץ, ואחריה מדורגות בהתאמה בית שמש (102 אלף מ"ר) חיפה, כפר יונה, קריית מלאכי, מפעלי העמק יזרעאל, אזור התעשייה בר לב, אשדוד וכרמיאל.

הערים המובילות בהתחלות בנייה של מבני חינוך הן בית שמש, ירושלים ובני ברק ערים בהן יש גם הרבה התחלות בנייה למגורים וגם הרבה אוכלוסייה חרדית ודתית המחייבת בנייה של שטחים גדולים יותר של מבני חינוך וכן ערים שבהן היתה בנייה מסיבית למגורים בשנים האחרונות. כמו אשקלון, רמת גן, באר יעקב, באר שבע, מודיעין – מכבים- רעות, הרצלייה, כרמיאל ולוד.

את רשימת הערים שבהן נבנו הכי הרבה מבני ציבור מובילה ירושלים ואחריה מדורגות בהתאמה, תל אביב, ראשון לציון, הישובים הישראלים ביו"ש ( עד 10,000 תושבים),יקנעם עלית, בית שמש, אשדוד, אשקלון, מודיעין ופתח תקווה.

"הנתונים לא מביאים לידי ביטוי את המצב האמיתי בשוק"

לדברי אלירן דדון סמנכ"ל חברת גוהרי השקעות, חברה יזמית המקדמת פרויקטים בתחומי המגורים, המסחר, התעסוקה והלוגיסטיקה "נתוני התחלות הבנייה שפורסמו בייעודים שאינם למגורים לא מביאים לידי ביטוי את המצב האמיתי בשוק, ואין בהכרח קורלציה בין כמות העסקאות וההיתרים שניתנו לבין נתוני התחלות הבנייה שהוצגו. למשל, ייתכן שלמגדל משרדים שהחל להיבנות בשנת 2022 התקבל היתר בנייה בתקופה הקורונה (שנת 2020) והיזם החליט להאריכו ולעלות על הקרקע רק בשנת 2021 – כאשר נוצרה ודאות עסקית לשיווקו. כמו כן קשה ללמוד מהנתונים לגבי שטחי הבניה שהחלו בבנייתם לגבי יעילות העירייה בהוצאת היתרים. לדוגמא ייתכן שכל שטחי התעסוקה והאחסנה בקרית גת נובעים מהתחלת הבנייה של מפעל אינטל החדש, ולמעשה מדובר בהיתר אחד בלבד, בעוד שבעיר אחרת השטחים שנבנו חייבו מספר גדול יותר של היתרים – נתון שמלמד על מגמת שוק מקומית או אזורית וועדה מקומית חזקה שמעודדת פיתוח.

אלירן דדון (ארן דולב)

"כיום ברור לנו שישנן פחות עסקאות בשוק, וזה נכון לכל הייעודים. עליית הריבית במשק לא משפיעה רק על הבנייה והשיווק של מגורים, וסביר להניח שבשנה הקרובה לא נראה יזמים שמתנפלים על קרקעות או ממהרים לעלות על הקרקע ולהתחיל בנייה, גם אם מדובר על תחום הלוגיסטיקה אפוף ההילה שהיה בצמיחה מטאורית בשנים 2021-2022. אפשר לראות גם ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה ובעסקאות הנדל"ן המניב בשנת 2023, ובכללן דיור להשכרה, שאיבדו את הכדאיות הכלכלית שלהן כמעט לחלוטין בגלל שהתשואה נמוכה (לעיתים משמעותית) משיעור ריבית הפריים במשק.

"כחברה שפועלת לגוון את השקעותיה הנדל"ניות, אנחנו מתמקדים כיום בעיקר בקידום היתרים והשבחת קרקעות שכבר קיימות ברשותנו, מתוך הערכה שבשנת 2024 שוק הנדל"ן יתאושש ויחזור לפעילות סדירה ובריאה".

"בעקבות הירידה בבניה למגורים – נראה ירידה במסחר ותעסוקה"

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, מציין כי "בשל מגמת עירוב השימושים חלק מהתחלות הבנייה של שטחי מסחר ומשרדים אינן נובעות רק מהקמת קניונים או מגדלי משרדים עצמאיים אלא היום כמעט בכל פרויקט מגורים חדש נראה שטחים המיועדים למסחר ותעסוקה. לכן אם הירידה של התחלות הבנייה בתחום המגורים תמשך, נראה בוודאי גם ירידה מסויימת בהתחלות הבנייה של מסחר ותעסוקה.

אוהד אסרף (רז רוגובסקי)

"לצד זאת, אני מעריך כי מרכזים מסחריים שכונתיים עצמאיים ימשיכו להבנות כי לרוב הם נבנים לאחר השלמת הבנייה למגורים. בשנים האחרונות נבנו שכונות ענק ואחרי האכלוס יש דרישה להקמת המרכזים גם מצד התושבים שרוצים לקבל שירותים בסיסיים במרחק הליכה וגם מצד בעלי עסקים המעוניינים להקים במרכזים בתי קפה, סופר מרקט, מספרות וחנויות נוספות המיועדות לתת מענה לקהל השכונתי.

"באופן דומה ימשיכו לקום מגדלי בוטיק של מסחר ותעסוקה באיזורים בהם יש ביקוש גבוה או לשימוש עצמי. כך לדוגמא אנחנו קיבלנו לאחרונה היתר בנייה לבניית פרויקט "אריאה" (ARIA)  , בניין בוטיק לתעסוקה ומסחר במרכז החדש של העיר עפולה. הבניין בן שלוש קומות יכלול קומת מסחר בקומת הקרקע ושלוש קומות תעסוקה בשטח כולל של כ- 1400 מ"ר, על גג הבניין יבנו משרדי החברות בקבוצה, ארי מגורים ורשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, בשילוב מתחם חללי עבודה משותפים עם רופ טופ  שיאפשרו עבודה במבנה או בשטחי החוץ".