דן קצ'נובסקי: "אסור להשאיר את תמ"א 38 בידי הרשויות המקומיות בלבד"

"בשנה האחרונה קרו כמה דברים בשוק הנדל"ן. לראשונה אחרי שנים ארוכות, השוק מתקרר. על אף נתוני השיא ב-2022, ראינו ירידה עקבית מרבעון לרבעון במספר היתרי הבנייה - מגמה שכנראה תמשיך גם ברבעון הנוכחי; חלק מהפרויקטים שנעשו בסביבת ריבית נמוכה לא מגיעים למימוש בגלל חוסר כדאיות כלכלית, ואחרים לא נפתחים לשיווק – בגלל קשיי מימון, אבל גם כי יזמים פשוט נזהרים יותר; ההסתערות על הדירות החדשות נפסקה, ומנגד הביקוש למגורים בשכירות הכפיל את עצמו.

"לכל זה יש כמובן סיבות טובות: הריבית העולה בתגובה לאינפלציה, חוסר היציבות בעולם לצד קריסות הבנקים והעלייה במחירי הסחורות, והעובדה שהכלכלה העולמית עדיין מתאוששת מהקורונה. נוסיף על כך את הבעיות הפנימיות שלנו, כשבזמן האחרון נראה שדברים יוצאים מכלל שליטה ויש תחושה חזקה של אי ודאות.

ולמרות כל זה, חשוב לזכור ולהזכיר: שוק הנדל"ן, כמו כל ענף כלכלי, בנוי על פסיכולוגיה קולקטיבית וציפיות של השחקנים הפועלים בו. בנקודת זמן כלשהי יש להניח שהמצב כאן יירגע, וגם הריבית תשנה כיוון. גם אם לא נגיע למצב של 'כסף בחינם' כפי שהיה כאן במשך שנים, ברגע שהריבית תתחיל לרדת, המוני ישראלים יירדו מהגדר; הפער המלאכותי שנוצר בין עקומות הביקוש וההיצע ייסגר; ובאופן טבעי, גם היזמים יתחילו להאיץ את הפעילות בשוק. 

"מתי כל זה יקרה? לא מחר בבוקר. האירוע שאנחנו נמצאים בתוכו אינו אירוע רגעי כמו תוכנית מע"מ אפס או ההלם הראשוני של מגיפת הקורונה. אנחנו עדיין לא יודעים לעמוד על טיבו במדויק. 

"ובכל זאת, להערכתי, היום שבו השוק יחזור לעצמו לא רחוק מאוד. אני מאמין שזה יקרה במחצית הראשונה של 2024. צריך לזכור שהילודה כאן ממשיכה לעלות, ואפילו שמתוכננות המון יחידות דיור, רק מעטות מגיעות לכדי היתרי בנייה. לכן, אם יש כיום בעיית היצע, זה כלום לעומת מה שיהיה בעוד חמש ועשר שנים - אז יהיו הרבה יותר ישראלים שיהיו זקוקים לקורת גג. 

"אז מה לעשות עד שהשוק יחזור לעצמו? ראשית, כל השחקנים בענף צריכים להתנהל בתבונה, להיות זהירים ולא לקחת סיכונים מיותרים. אבל גם, ואולי הכי חשוב – לחתור ליצירת שותפויות וחיבורים. האירוע שמתחיל כאן היום הוא המקום המושלם בשביל זה. אני קורא לכם, נשות ואנשי נדל"ן, לנצל את היום הזה כדי להכיר, לדבר וליצור מערכות יחסים שיבשילו בעתיד לשיתופי פעולה. נצלו את המשבר הזה כדי לצאת ממנו חזקים יותר.

"ואחרי שאמרנו את כל זה, ועם כל האתגרים והקשיים של שוק הדיור הכללי, הגיע הזמן לדבר על תחום ההתחדשות העירונית. כאן, לצערי, המצב קשה בהרבה. מספר הדירות שנבנו ב-2022 בפרויקטים של התחדשות עירונית ירד ב-20% לעומת 2021.

"אם אתם אומרים 'לא נורא, הפינוי בינוי ישנה את התמונה', הנה נתון מדהים: מתוך 62 פרויקטים של פינוי בינוי שהופקדו בשנה הקודמת, יותר מ-40 היו בירושלים, תל אביב וחולון. כלומר, שני שלישים מכל הפינוי בינוי בישראל מתקיים כיום בשלוש ערים בלבד.

"70% מהדירות החדשות שנבנות בהתחדשות עירונית מגיעות מפרויקטים של תמ"א 38 . עיריות רבות מנסות לבלום את התמ"א, והשנה גם יהיה להן תירוץ מושלם – הבחירות לרשויות המקומיות. בינתיים אנו רואים את רעידות האדמה בטורקיה, ונחרדים מהעובדה שערי הפריפריה שלנו, על השבר הסורי-אפריקאי, כמעט לא זוכות להתחדשות עירונית כלל.

"כל זה צריך להציב לנו תמרור אזהרה ענקי: אסור להשאיר את התמ"א בידי הרשויות המקומיות בלבד. כמו בהגנה מפני אסונות טבע ומפני טילים, מי שצריך ולנהל ולפקח על ההתחדשות העירונית זה רק גורם אחד – השלטון המרכזי. ברשות להתחדשות עירונית עושים עבודה טובה, אבל גם ידיהם כבולות ברוב המקרים. המדינה יכולה לעשות את זה באופן אפקטיבי ושקוף, באמצעות מדדים פשוטים שיבחנו כל רשות ורשות: כמה היתרים ניתנו לעירייה ביחס לתקציבים שקיבלה; או כמה בודקי תוכניות הקצתה העירייה ביחס ליחידות שקיבלו היתר בנייה בשטחה. 

"דבר אחד בטוח: במציאות שבה לוקח שש שנים ויותר לקבל היתרי בנייה בערים מרכזיות כמו גבעתיים ורמת גן, וכשיזמים צריכים לעשות סקר מיוחד בשביל לבדוק איזה ראש עיר יזכה בבחירות כדי להחליט באיזה עיר לפעול, ברור שרק גורם-על יפתור את הבעיה, ולא הערים עצמן. זה יכול להיות במדיניות של מקלות וגזרים, זה יכול להיות באמצעות תוכניות לפי סעיף 23 - זה לא משנה. העיקר שתהיה כאן ודאות תכנונית".