הודות לעסקאות בלוד ופרדסיה: זינוק של 128% ברווח הנקי של רוטשטיין ב-2022

רוטשטיין נדל"ן רשמה ב-2022 תוצאות שיא בהכנסות וברווחים, ואף והפחיתה את המינוף. החברה, בניהולו של אבישי בן-חיים, סיימה את 2022 עם זינוק של כ-128% ברווח הנקי, לשיא שנתי של כ-191 מיליון שקל (כ-176 מיליון שקל מיוחס לבעלי המניות), לעומת רווח בסך של כ-84 מיליון שקל (כ-71 מיליון ש"ח מיוחס לבעלי המניות) ב-2021. הזינוק ברווחים נבע מהעלייה בהיקפי הפעילות של הקבוצה, מהכרה ברווח ממכירת מחצית מהזכויות בפרויקט פינוי בינוי בלוד, וממכירת הקרקע בפרדסיה. בנוסף, מעלייה חדה ברווחי השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני בסך של כ-74 מיליון שקל, כתוצאה ממימוש האופציה למכירת יחידות דיור בפרויקט כרמי הנדיב בקריית מלאכי, לעומת סכום מתון יותר של כ-37 מיליון שקל ב-2021. 

מנגד, השפעות חיוביות אלה קוזזו חלקית עם עלייה מתונה יותר בשווי נדל"ן להשקעה, בסך כ-15 מיליון שקל, בעוד שב-2021 הכירה החברה בעלייה גבוהה יותר, של כ-49 מיליון שקל, כתוצאה משערוך מרכז מסחרי בקדימה צורן עם סיום הקמתו, ושערוך קרקעות - פרויקט מרלו"ג השרון, פרויקט מרלו"ג תנובות וקרקע באשדוד עם ייעוד למסחר ומשרדים. ההכנסות ב-2022 צמחו בכ-57% לשיא של כ-825 מיליון שקל, לעומת כ-524 מיליון שקל ב-2021. הצמיחה בהכנסות נבעה מהתקדמות הביצוע בפרויקטים עם שיעורי מכירות גבוהים, ממכירת כמחצית מהזכויות בפרויקט פינוי בינוי במתחם גלבוע בלוד, וממכירת מקרקעין בפרדסיה שלב ב' בסכום כולל של כ-127 מיליון שקל. בנטרול מכירת הזכויות בלוד ומכירת הקרקע בפרדסיה, ההכנסות ב-2022 צמחו בכ-33%, לשיא של כ-698 מיליון שקל, לעומת כ-524 מיליון שקל ב-2021, על פי דיווח החברה.

הרווח הגולמי ב-2022 עלה ב-125% לכ-240 מיליון שקל, לעומת כ-107 מיליון שקל ב-2021. הזינוק ברווח הנקי נבע מהגידול בהיקפי הפעילות וממכירת הזכויות בפרויקט בלוד כאמור, וממכירת המקרקעין בפרדסיה, שהתאפיינו ברווחיות גבוהה מהרווחיות ממכירת דירות. שיעור הרווח הגולמי ב-2022 עלה לכ-29.1%, לעומת כ-20.4% ב-2021. 

ההכנסות צמחו ב-26% ברבעון שעבר

ההכנסות ברבעון הרביעי של 2022 צמחו בכ-26% לכ-217 מיליון שקל, לעומת כ-172 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2021. הצמיחה בהכנסות נבעה בעיקר מהתקדמות קצב ביצוע הפרויקטים עם שיעורי מכירות גבוהים יותר, לעומת הרבעון המקביל ב-2021.

הרווח הגולמי ברבעון הרביעי של 2022 עלה בכ-48% לכ-48 מיליון שקל, לעומת כ-33 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2021. העלייה ברווח הגולמי מיוחסת לצמיחה בהכנסות, לצד השיפור ברווחיות הגולמית ממכירת דירות, שעלתה ברבעון לכ-22.2% לעומת כ-19.0% ברבעון המקביל ב-2021.

400 דירות נמכרו ב-2022

ב-2022 מכרה החברה 400 יחידות דיור, לעומת 433 ב-2021. ברבעון הרביעי של 2022 מכרה החברה 81 יחידות דיור, לעומת 60 יחידות דיור ברבעון הקודם, ולעומת 157 יחידות דיור ברבעון המקביל ב-2021. מתחילת 2023 ועד תאריך חתימת הדו"חות, מכרה החברה 60 יחידות דיור נוספות.

נכון לסוף 2022, החברה משווקת כ-1,730 יחידות דיור, מתוכן 1,106 יחידות דיור חלק החברה, ונמכרו 735 יחידות דיור תמורת כ-1.59 מיליארד שקל. בהתאם לחוזי מכירה מחייבים שנחתמו עד סוף 2022, צופה החברה הכרה בהכנסות בסך כ-472 מיליון שקל עד 2024 בגין אותם חוזים מחייבים.

בנוסף, לחברה עתודות קרקע שנמצאות בשלבי תכנון (טרום שיווק) להקמת כ-9,000 יחידות דיור, חלק החברה מתוכן הוא כ-4,600 יחידות דיור, לצד זכויות לבניית כ-100 אלף מ"ר מסחר ומשרדים (חלק החברה). פרויקטים אלה צפויים להניב לחברה תוספת NOI (הכנסה תפעולית נטו) שנתי של כ-73 מיליון שקל (חלק החברה באכלוס מלא). 

כמו כן, בתחום ההתחדשות העירונית, לחברה יש כ-8,910 יחידות דיור נוספות (מתוכן כ-6,580 לשיווק) הנמצאות בשלבי פיתוח עסקי שונים. הן צפויות לתרום לחברה רווח גולמי בסך של כ-1.7 מיליארד שקל (חלק החברה) ובנייתן צפויה להתחיל בין 2031-2024.

ההון העצמי למאזן עלה והמינוף ירד

ההון של החברה בסוף 2022 עלה לכ-480 מיליון שקל (מתוכם כ-426 מיליון שקל לבעלי המניות), לעומת כ-301 מיליון שקל (מתוכם כ-240 מיליון שקל לבעלי המניות) בסוף 2021. העלייה בהון נבעה מהעלייה האמורה ברווח הנקי, ממימוש אג"ח להמרה בסך כ-44 מיליון שקל, ולאחר חלוקת דיבידנד בסך כ-28 מיליון שקל. 

חל גם שיפור ביחסים הפיננסיים של החברה. יחס ההון למאזן, בנטרול מקדמות מרוכשי דירות והתחייבויות בגין עסקאות קומבינציה, עלה בסוף 2022 לכ-30.7% לעומת כ-23.9% בסוף 2021. בנוסף, יחס החוב פיננסי נטו ל-CAP (היוון) ירד לכ-58.1% לעומת כ-67.2% בסוף 2021. המשמעות היא שהחברה הקטינה את המינוף. לחברה קופת מזומנים ומזומנים בחשבונות ליווי מוגבלים בסך כ-189 מיליון שקל. מנגד, לחברה חוב פיננסי נטו בסך כ-666 מיליון שקל.

לדברי  מנכ"ל רוטשטיין, אבישי בן-חיים, "הצמיחה החדה בהכנסות נבעה מהתקדמות בקצב ביצוע הפרויקטים למגורים וכללה גם הכנסות ממכירת קרקע בפרדסיה וממימוש זכויות בפרויקט פינוי-בינוי בלוד, אך גם בנטרולם הצגנו צמיחה חדה בהכנסות, תוך שיפור ברווחיות ממכירת דירות. כמו כן, סיימנו את 2022 עם רווחי שיא של כ-191 מיליון שקל, בין היתר, בהכרה ברווח כתוצאה ממימוש האופציה על ידי צד ג' של מכירת 480 יחידות דיור בפרויקט כרמי הנדיב בקריית מלאכי. בהסתכלות רחבה יותר, בשלוש השנים האחרונות עלה ההון העצמי של החברה פי שלושה, לכמעט חצי מיליארד שקל, תוך המשך חלוקת דיבידנד לבעלי מניותינו ולצד שיפור משמעותי ביחסים הפיננסיים ושמירה על רמת נזילות גבוהה. בהסתכלות קדימה, לחברה כ-20 אלף יחידות דיור הנמצאות כיום בשלבי ביצוע, תכנון ופיתוח שונים, כשמרביתן יבשילו למכירה כבר בשנים הקרובות, לצד מספר פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב הצפויים להניב לחברה עם השלמתם ואכלוסם NOI שנתי של כ-80 מיליון שקל".