סיכום שנת 2022 בהתחדשות: עלייה בהיקפי התמ"א, הפינוי-בינוי דורך במקום

על אף התקוות הרבות שנתלו בה והיקפי הפעילות הגדולים בתחום הבנייה בכללותו - שנת 2022 לא היתה שנת בשורה לענף ההתחדשות העירונית, כך עולה מנתוני מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ומדלן.

בחינה של היתרי הבניה שניתנו למיזמי ההתחדשות העירונית בכללותם, מעלה נתונים כמעט זהים לאלה של שנת 2021. בשנת 2022 ניתנו 502 היתרי בניה למיזמי ההתחדשות השונים – ירידה קלה של 3% לעומת 2021 - וזאת עבור בנייתן של 11,774 דירות תוספתיות (כלומר – דירות חדשות מעבר לדירות הקיימות) - נתון המהווה דווקא עלייה קלה בשיעור של 2% לעומת 2021.

אולם בעוד שהתמונה הכוללת בשתי השנים נראית דומה, הרי שפילוח לשני מסלולי ההתחדשות העיקריים – פינוי-בינוי ותמ"א 38, מעלה כי בכל זאת קיים הבדל ביניהן. בתחום התמ"א 38 הונפקו במהלך שנת 2022 482 היתרי בניה אשר הניבו 8,317 דירות תוספתיות – נתון המהווה זינוק של 18% ביחס לתוספת הדירות שנבנתה מכח תמ"א 38 ב-2021.

התחלות בניה בפינוי-בינוי בירידה

החדשות הפחות טובות הן במסלול הפינוי-בינוי, שבו עמד ב-2022 מספר היתרי הבניה על 20 – בדיוק כמו ב-2021. אולם מספר הדירות התוספתיות שהניבו אותם היתרים ב-2022 עמד על 3,457 – נתון הנמוך ב-23% ביחס לכ-4,500 דירות שהניבו היתרי הבניה שניתנו ב-2021.

ייתכן כי חלק מהקוראים תוהים כיצד מתיישבים נתונים אלו עם נתונים שפרסמה בתחילת השנה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2022 במסלול הפינוי-בינוי, נתונים שהיו גבוהים משמעותית מאלו המצוינים כאן.

אכן מדובר בנתונים שונים, והסיבה לכך הוא שוני מהותי בשיטת המדידה של הרשות להתחדשות לעומת השיטה עליה התבססנו אנחנו לאיסוף הנתונים. בעוד שאנו לצורך הניתוח מדדנו היתרי בניה, הרשות להתחדשות סופרת את מספר הדירות לפי היתרי ההריסה שניתנו, כלומר היתרים אשר ניתנים בטרם היתרי הבניה עצמה, מתוך הנחה שכל מה שייהרס חייב להיבנות. אין מדובר בשגיאה חלילה אלא בדרך מדידה שונה. ומאחר שלפי ניתוח הרשות דווקא חלה עלייה משמעותית בהיתרי ההריסה שניתנו ב-2022 לעומת אלו שהונפקו בשנת 2021, ייתכן כי משמעות הדבר היא כי שנת 2023 צפויה להביא עמה עלייה במספר היתרי הבניה במסלול הפינוי-בינוי.

הערים המתחדשות ביותר: ת"א, בת-ים ור"ג

העיר המתחדשת ביותר בשנת 2022 היתה תל אביב-יפו, אשר הובילה בבטחה הן את מספר ההיתרים שניתנו בה המהלך השנה למיזמי התחדשות, העומד על 148, והן במספר הדירות התוספתיות הנבנות במסגרתם אשר עומד על קרוב ל-2,800. מדובר בזינוק של 73% במספר הדירות התוספתיות בתל אביב ביחס ל-2021, שבה דורגה תל אביב שניה בלבד, אחרי בת-ים.

הפעם זו בת-ים המדורגת שניה בהיקף ההתחדשות. במהלך 2022 אושרו בעיר היתרים לבניית 1,553 יח"ד תוספתיות, נתון המשקף ירידה קלה של 7% במספר הדירות ביחס ל-2021. ועדיין מדובר בנתון נאה בהחלט. במקום השלישי בהיקפי ההתחדשות מדורגת העיר שבעבר נחשבה לבירת ההתחדשות העירונית – הלא היא רמת גן. ב-2022 ניתנו בעיר היתרים לבניית 1,265 דירות במסגרת התחדשות עירונית , נתון המשקף עלייה של 14% ביחס ל-2021.

עוד בצמרת הערים המתחדשות ממוקמות ירושלים (789 יח"ד),קריית אונו (752 יח"ד),פתח תקווה (633 יח"ד),חדרה (572 יח"ד),אשדוד (496 יח"ד) וחיפה (481 יח"ד).

חדרה עולה על מפת הפינוי-בינוי

חדרה היא העיר שבה חל הזינוק החד ביותר בהיקפי ההתחדשות העירונית, עם מספר דירות גדול פי 22 שאושר בה ב-2022 לעומת 2021. בטירת הכרמל אושרה בניית 173 דירות בהתחדשות עירונית ב-2022, יותר מפי 7 לעומת 21 הדירות שאושרו ב-2021. גם בירושלים, שדורגה השנה רביעית בהיקפי ההתחדשות, חל זינוק חד של 72% ביחס להיקפי ההתחדשות בשנת 2021.

לעומת זאת, היו גם לא מעט ערים אשר בהן חלה צניחה משמעותית בהיקפי ההתחדשות. הבולטת שבהן היא נתניה, שבה צנח היקף ההיתרים ב-83%, מ-544 יח"ד ב-2021 ל-16 בלבד ב-2022. ירידה חדה נרשמה גם ברמת השרון, שהנפיקה היתרים לבניית 122 יח"ד תוספתיות בהתחדשות עירונית ב-2022 – 60% פחות מהשנה שקדמה לה. ירידות משמעותיות נרשמו גם בהרצליה השכנה שהפיקה היתרים ל-262 יח"ד בלבד (37%-),ראשון לציון עם 241 יח"ד (30%-),חולון עם 239 יח"ד (31%-),בני ברק עם 218 יח"ד (42%-) וגבעת שמואל עם 157 יח"ד (48%-).

תמ"א 38 : הרצליה עולה, רמת השרון יורדת

מבט על מיזמי התחדשות במסלול תמ"א 38 בלבד מעלה כי בתל אביב היו היקפי הפרויקטים שקודמו ב-2022 גבוה משמעותית מכל רשות מקומית אחרת. 146 היתרים ניתנו בעיר במהלך השנה למיזמי תמ"א 38, מכוחן ניתן לבנות כ-2,500 דירות חדשות. מדובר בכ-30% מכלל הדירות החדשות שבנייתן החלה ב-2022 מכח התמ"א בכל רחבי הארץ. כמו כן – מדובר בעלייה מטאורית בשיעור של 81% בהיקפי הבניה בעיר מכח התמ"א לעומת 2021.

בבת-ים המדורגת שניה בהיקפי יישום תמ"א 38 , ניתנו ב-2022 19 היתרים לבניית כ-1,008 דירות תוספתיות, נתון המהווה עלייה של כ-260% ביחס לשנה ל-2021. בפתח תקווה המדורגת שלישית ניתנו היתרים לבניית 685 דירות במיזמי תמ"א 38 – נתון דומה לזה של 2021.

עוד בצמרת הטבלה ממוקמות אשדוד עם קרוב ל-500 יח"ד תוספתיות ורמת גן וירושלים עם כ-435 יח"ד כל אחת. את העשירייה הפותחת משלימות חיפה (411 יח"ד),הרצליה (262 יח"ד) וראשון לציון וחולון עם 240 יח"ד כל אחת.

מלבד מבתל אביב ובת-ים, עלייה נאה בהיקפי מיזמי תמ"א 38 חלה גם בהרצליה, שם זינק מס' יחידות הדיור התוספתיות מכוחה ב-85%, ברעננה חלה עלייה של 74% ל-210 יח"ד, ובטירת הכרמל הוכפלו היקפי הבניה בלמעלה מפי 7 לרמה של כמעט 200 דירות.

ברשימת הערים שבהן חלה ירידה חדה בהיקפי הבנייה מכוחה של תמ"א 38 בולטת רמת גן, שבה נחתכה תוספת הדירות ביותר מחצי, מ-900 יח"ד ב-2021 ל-437 ב-2022. ברמת השרון חלה ירידה של 60% מ-308 ל-122 יח"ד, בבני ברק חלה ירידה של 42%, מ-373 יח"ד ל-218 יח"ד, בראשון לציון חלה ירידה של 30% מ-344 ל-241 יח"ד ובחיפה חלה ירידה של 23% מ-535 יח"ד ל-411.

הפינוי-בינוי מחליף את התמ"א ברמת גן

על הירידה החדה בהיקפי התמ"א, פיצתה רמת גן בהיקפי מיזמי הפינוי-בינוי. כך עולה מבחינת הנעשה במסלול ההתחדשות הזה. ארבעה היתרים הונפקו ברמת גן למיזמי פינוי-בינוי ב-2022, יותר מאשר בכל עיר אחרת, ובמסגרתם התווספה כמות של כ-830 יח"ד - הנתון הגבוה ביותר מבין כלל הערים ב-2022.

את המקום השני תופסת קרית אונו, עם 3 היתרים המביאים לתוספת של קרוב ל-700 יח"ד, ובמקום השלישי מחכה הפתעה עצומה – חדרה, שבה ניתנו רק השנה שני היתרים ראשונים למיזמי פינוי-בינוי, הצפויים להביא לתוספת של 572 יח"ד. בת ים רביעית עם שני היתרים לבניית תוספת 545 יח"ד, ירושלים חמישית עם שלושה היתרים לבניית 345 יח"ד, ותל אביב-יפו שישית בלבד עם שני היתרים שיביאו לתוספת של כ-300 יח"ד.

אלפי דירות מאוכלסות בתל אביב ורמת גן

תל אביב מובילה בגאון גם את טבלת האכלוסים. עם 2,632 דירות שחוזקו ואוכלסו בה במהלך השנה. רמת גן צמודה אליה, עם 2,584 דירות שאוכלסו, ומספר גבוה יותר של דירות תוספתיות (שכן מספר הדירות במצב הנכנס היה נמוך משמעותית).

בהמשך הטבלה ממוקמות אשדוד (1,094 יח"ד מחוזקות ומאוכלסות),ירושלים (1,043 יח"ד),קרית אונו (731 יח"ד),חיפה וגבעתיים (כ-650 יח"ד בכל אחת).