היקפי הבנייה בירידה חדה – אך יש גם צד אופטימי לנתונים

נתוני התחלות הבנייה של 2022, שפרסמה אתמול (ב') הלמ"ס מציבים דילמה קשה לגבי הנתון שבו עלינו להתמקד. האם בחצי הכוס המלאה, שלפיו ב-2022 עבד ענף הבנייה הישראלי כפי שלא עשה מעולם, בדרך לנתון שיא של 67 אלף התחלות בנייה; או שמא בחצי הכוס הריקה, שמראה שלאורך כל השנה - מהרבעון הראשון ועד לרביעי - נתוני התחלות הבנייה בכל רבעון היו נמוכים מזה שקדם לו, עד לנתון צנוע יחסית לשנתיים האחרונות (ולא רע בכלל ביחס שנים שקדמו להן) של 14,660 דירות שבנייתן החלה ברבעון האחרון של השנה. על פי עדויות מהשטח, ברבעון הראשון של 2023 הנתונים צפויים להיות נמוכים משמעותית.

המצב הנוכחי לא פשוט, זה ברור. שילוב נסיבות קשה הכולל אינפלציה ועליית ריבית מתמשכת בעקבותיה, שכנראה עדיין לא הגענו לסופה, לצד משבר כלכלי עולמי ולבסוף גם מהפכה משפטית המאיימת שכוללת השלכות קשות על כלכלת ישראל – כל אלה אחראים במידה רבה להאטה החריפה בשוק הדיור. ואולם מזה שנים רבות שענף הנדל"ן מתנהל בדיוק כך: פיקים ממושכים הכוללים ביקושי שיא, לצד עליות מחיר - בדיוק כמו שחווינו לאורך כמעט שנתיים שהחלו בסוף 2020 ועד אמצע 2022, וביניהם תקופות האטה. עכשיו הגיע תור ההאטה, שבשונה משנים קודמות מלווה הפעם בחרדה מפני שינוי שיטת המשטר בישראל, שעלולה חלילה לפגוע בדמוקרטיה. מכאן ההידרדרות הכלכלית, כפי שהזהירו היום בכירי משרד האוצר, תהיה מהירה. נראה שיותר מכל נתון מקרו – ענף הנדל"ן זקוק בעיקר לסיום הסאגה הפוליטית שהביאה עמה הממשלה החדשה.

אך יש גם מסר אופטימי שניתן לשאוב מהנתונים - היקפי הייצור של הענף, שמצויים במגמה של עלייה מתמדת. 2022 היתה השנה השנייה ברצף שבה הגיע מספר התחלות הבנייה להרבה יותר מ-60 אלף יחידות דיור. רק לפני עשור עדיין נחשבה הגעה ל-50 אלף התחלות יעד שכמעט לא בר השגה. אם עד לפני עשור הענף היה יודע לייצר 45-40 אלף התחלות בנייה בתקופות של ביקוש גבוה, כיום הוא מתקרב ל-70 אלף. או במלים אחרות, עד לפני שלוש שנים אף אחד לא היה מעלה בדעתו להתייחס לרבעון של כמעט 15 אלף התחלות בנייה כחלש.

נקודה בולטת נוספת, שהיא חיובית מבחינת רוכשי הדירות, היא שלאחר השנתיים הפוריות של הענף, יש כמות אדירה של דירות בהליכי ביצוע – 166 אלף. כלומר גם אם ב-2023 תחול ירידה בהיקפי הבנייה, אנו לא צפויים לשוקת שבורה של היעדר היצע מהסוג שאפיין את 2009 או 2015, שהגיעו אף הן אחרי תקופות האטה.

הנתון החדש שמשנה את התמונה

בשעה טובה, פרסמה אתמול הלמ"ס לראשונה נתון חדש ומתבקש - מספר הדירות הנהרסות מדי רבעון ומדי שנה בהליכי התחדשות העירונית. לאורך השנים האחרונות, ככל שהליכי ההתחדשות צברו תאוצה, היה ברור שחסרונו של הנתון מעוות ומנפח את תמונת תוספת ההיצע.

ואכן, בעקבות הנתון החדש, מעתה ואילך יש לשים את הדגש לא על מספר התחלות הבנייה ברוטו, שב-2022 הגיע ל-67,067, אלא על נתון הנטו, שהיה 63,654 דירות. נתון זה מתקבל עקב הפחתת מספר הדירות שנהרסו (3,412 יחידות דיור למי שמתעניין). ביצוע חישוב דומה ל-2021 מעלה כי גם בה, במקום 63,683 דירות שבנייתן החלה על פי הפרסומים עד כה, בפועל נבנו כ-60.5 אלף דירות, לאחר הפחתה של כ-3,200 דירות שנהרסו במהלכה.

הנתון החדש משנה גם את התפישה לגבי חלקה של ההתחדשות העירונית מכלל התחלות הבנייה. על פי חישוב גס, והיחיד שהיה אפשרי עד היום, כ-16 אלף התחלות בנייה בהתחדשות עירונית ב-2022 מהוות קרוב לרבע מכלל התחלות הבנייה (67 אלף יחידות דיור) במהלך השנה. ואולם ברגע שנתחשב גם במספר יחידות הדיור שנהרסו במסגרת הליכי ההתחדשות ונפחית אותן מהמאזן, הרי שנקבל נתון של 12.7 אלף התחלות בנייה נטו במסגרת הליכי ההתחדשות. חלקן של אלה מתוך התחלות הבנייה נטו (63.6 אלף) הוא 20% בלבד.