הדיירים טענו שחתימתם על הסכם תמ"א 38 הושגה במרמה. מה פסק ביהמ"ש?

חוק החוזים קובע שכשצדדים מתקשרים בחוזה, עליהם לענות, בין היתר, על שתי דרישות, שביניהן יחסי גומלין: מסוימות וגמירות דעת. כלומר על הצדדים להוכיח שרצו להתקשר בחוזה ושידעו מה טיבו. בעת בחינת שתי הדרישות, בית המשפט בוחן אם הצדדים התכוונו ליצור ביניהם חוזה מחייב, ואם היו ערים לתכליתו, למשמעויותיו ולהשלכותיו. על פי בחינה זו, בית המשפט קובע אם החוזה מחייב את הצדדים. 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שנדרש להכריע במחלוקת בעניין גמירות דעת ומסוימות בהסכם תמ״א 38 שנחתם בין היזם לדיירים. במסגרת התובענה, טענו חלק מהדיירים שחתימתם על ההסכם הושגה במרמה, בדרך של הטעיה והצגת מצגי שווא. ובהיעדר הסכמת כל בעלי הדירות - אין להסכם תוקף. 

נסיבות המקרה: 

ענייננו בפרויקט תמ״א 38 בחולון. היזם בפרויקט החתים את כלל הדיירים על הסכם שתכליתו חיזוק ושיפוץ המבנה, בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות ובניית דירות נוספות. כלל הדיירים חתמו על ההסכם, למעט אחד. הבקשה להיתר בנייה שהגיש היזם נדחתה, היות ששני שלישים מהדיירים התנגדו לפרויקט. משכך, היזם פנה לבית המשפט כדי לאכוף את ההסכם בין הצדדים.
 
היזם טוען שהתנגדות הדיירים לתוכנית מהווה הפרה של ההתחייבות שנטלו על עצמם. משכך, מבוקש מבית המשפט לאשר ליזם לחתום בשמם, מכוח ייפויי הכוח שנחתמו בעבר. הדיירים המתנגדים לתוכנית טוענים כי בחתימתם על ההסכם, נתנו את הסכמתם לביצוע בדיקות ראשוניות בלבד, שלא מחייבות אותם בביצוע הפרויקט. כמו כן, בהיעדר הסכמה מראש של כלל בעלי הדירות, אין להסכם תוקף מחייב. עוד טוענים הדיירים כי חתימתם על ההסכם ועל המסמכים הנלווים הושגה במרמה, ולמצער על דרך הטעיה והצגת מצגי שווא. 

החלטה:

בית המשפט קבע כי דין התביעה לאכיפת ההסכם להתקבל. נפסק כי הדיירים שהתנגדו לתוכנית חתמו על ההסכם כשהם ערים לתכליתו, וכי טענתם להפעלת לחץ פסול או מסירת מידע מוטעה לא הוכחה, ואף נסתרה. כלומר ניכר שהיתה גמירות דעת של הדיירים לעניין חתימה על הסכם שתכליתו חיזוק ושיפוץ הבניין.

כדי לבחון אם בין הצדדים נכרת חוזה מחייב, יש לבחון את קיומן של שתי דרישות מצטברות, שביניהן יחסי גומלין: הצעה וקיבול. קיום דרישות אלה במקרה נתון נלמד ממכלול נסיבות העניין. בענייננו, טענת הדיירים המתנגדים כי יסוד גמירות הדעת לא התקיים בעת החתימה על ההסכם נסתרה, שכן בהתאם לנסיבות שאפפו את חתימתו כפי שהוכחו, נקבע שהדיירים חתמו על מסמך בן 37 עמודים שבראשו כתוב ״הסכם״. עובדות אלה עשויות להעיד על טיב ההתקשרות בין הצדדים. טענת אותם דיירים כי חשבו שחתמו על מסמכים ראשוניים לצורך אישורים עקרוניים, אינה עולה בקנה אחד עם אופי ההסכם, שמפורט לפרטי פרטים וכולל בין היתר לוח זמנים לביצוע הפרויקט. 

זאת ועוד, נפסק כבר בעבר שחזקה על אדם שחתם על הסכם כי חתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא. כדי לסתור חזקה זו, מוטל על הטוען לכך נטל כבד מאוד, במיוחד בעניין מהותי שכזה. בענייננו, לא הצליחו הדיירים להרים את הנטל.

היזם הביא ראיות לשיחות טלפוניות שבמסגרתן נאמר מצד הדיירים כי הסכימו בעבר לפרויקט וכעת דעתם השתנתה. דברים אלה הם בבחינת הודאת בעל דין. בנוסף, הוכח כי בהמשך לשיחה זו, אחת הדיירות הביעה התנגדות בשל כדאיות כלכלית. בהודאה כגון זו יש כדי לערער באופן משמעותי את מהימנות גרסת הנתבעים בהליך באשר לקיום פגם ברצון, ואף לחתור תחתיה. עקרון יסוד הוא כי הסכמים יש לקיים, ואין די בשינוי דעתו של אחד הצדדים להסכם כדי שתוכר אפשרותו להשתחרר מן המוסכם

בנוסף, היזם הביא ראיות לשיחות טלפוניות שבמסגרתן נאמר מצד הדיירים כי הסכימו בעבר לפרויקט וכעת דעתם השתנתה. דברים אלה הם בבחינת הודאת בעל דין. בנוסף, הוכח כי בהמשך לשיחה זו, אחת הדיירות הביעה התנגדות בשל כדאיות כלכלית. בהודאה כגון זו יש כדי לערער באופן משמעותי את מהימנות גרסת הנתבעים בהליך באשר לקיום פגם ברצון, ואף לחתור תחתיה. עקרון יסוד הוא כי הסכמים יש לקיים, ואין די בשינוי דעתו של אחד הצדדים להסכם כדי שתוכר אפשרותו להשתחרר מן המוסכם. 

יתר על כן, הוכח כי הדיירים לקחו חלק אקטיבי בהליך החתימה, בצורה המעידה על גמירות דעתם. אותם דיירים שאלו שאלות רבות אודות הפרויקט, הן בעניין התמורה והן בעניין לוח הזמנים, קיבלו חומרים לעיון, ואף נערכה פגישה עם אדריכל הפרויקט. 

עוד קבע בית המשפט, כי אכן יש קשיים בכל הנוגע להסכם ולנסיבות האופפות את החתימה עליו: הדיירים לא קיבלו העתק מההסכם, חתימתם מופיעה במרוכז רק בעמוד הראשון בלבד ולא על ההסכם כולו, וההסכם לא כולל הוראות מפורטות. למרות כל האמור, נפסק כי מכלול הראיות מטה את הכף לטובת היזם, ומעיד על גמירות דעת הצדדים בעת החתימה על ההסכם.

(תא (ת"א) 39301-03-18 זלמן ארן 8 בע"מ נ' צמח נדרה אורייה). 

הכותבת היא עו"ד דניאלה רבינוביץ, ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)