פרסום ראשון: לא יחול היטל השבחה על תוכנית המתאר קריית אריה בפ"ת

עיריית פתח תקווה לא תוכל לגבות היטלי השבחה ממוכרי נכסים באזור התעסוקה קריית אריה שבעיר, מכוחה של תוכנית המתאר החדשה לאזור,למעט מגרשים באיחוד וחלוקה. כך קבעה בשבוע שעבר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בראשות עו"ד איל תאודור שרון. המשמעות מבחינת עיריית פתח תקווה היא שלא תוכל לגבות שומות היטל בסך כולל של מאות מיליוני שקלים, שכבר הוציאה לבעלי נכסים שביצעו באחרונה עסקות באזור התעסוקה.
 
ההחלטה התייחסה לחמישה עררים שהוגשו נגד הוועדה המקומית פתח תקווה. בין העוררות: אמות השקעות , קליימן מטאור, מש.מ.אן אחזקות נכסים ושני בעלי זכויות פרטיים - כולם בעלי נכסים או היו בעלי נכסים בשטח התוכנית, שביצעו עסקות בתחומה בין אוגוסט 2021 לינואר 2023. תדהר הראל, שמקדמת תוכנית ועסקת קומבינציה באזור, והמרטון השקעות, יזמת בתוכנית, צורפו על ידי "ועדת הערר להליך כמשיבות, מכיוון שלהחלטה שלא לחייב עכשיו על התוכנית יש השלכות גדולות עליהן (הן יצטרכו לשלם את עליית השווי, דנ"ק)".
 
אין בתוכנית כל התייחסות ספציפית למגרשים
 
תוכנית מתאר (פת/2200) לאזור התעשייה של קריית אריה משתרעת על שטח של 2,236 דונם, ומאפשרת לאשר תוכניות מפורטות שיקנו זכויות בנייה בכל המגרשים באזור. התוכנית המתארית, שאושרה במאי 2020, היא תוכנית כללית הקובעת את כללי המסגרת לקידום תוכניות מפורטות עתידיות. כך למשל, ניתן יהיה להגיע מכוחה לבניית עד 40 קומות באזורים מסוימים, או עד 600% בנייה של שטח עיקרי. בסך הכל מוסיפה תוכנית המתאר סך של 5.82 מיליון מ"ר לאזור התעסוקה.
 
ואולם אין בתוכנית כל התייחסות ספציפית למגרשים, והיא לא כוללת תוכניות מפורטות. בנוסף, כדי שהיזמים ובעלי הקרקעות יזדרזו לקדם תוכניות בשטח, קבעה הוועדה המחוזית סך זכויות מוגבל כדי לייצר ביניהם "תחרות" על תוספת הזכויות. ואולם לא ברור אם כל בעל מתחם יוכל להגיע לתוספת הזכויות המקסימלית שמאפשרת תוכנית המתאר.

 
בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי התוכנית אינה מקנה זכויות ברמת ודאות מספקת לגביית היטל השבחה וכי היא כללית מדי. זאת בהתאם לפסק דין אלי קרון, הקובע מתי יש לוועדה מקומית שיקול דעת בהיטל השבחה , ובהם מקרה של זכויות מותנות שבו יש לוועדה שיקול דעת רחב. ועדת הערר גם סברה שלא חלה עליית שווי מכורח התוכנית,  ולכן קבעה שאין לקבוע היטל השבחה בכל תחום התוכנית. ההשלכה הכוללת של הקביעה עשויה להגיע למאות מיליוני שקלים, שהיו אמורים להגיע לעיריית פתח תקווה.

הפרשים עצומים בין העוררים לשמאים המכריעים
 
כך למשל, אחד הערערים נגע לשומה של הוועדה המקומית של היטל השבחה בגובה 19.29 מיליון שקל, על שני מגרשים בשטח כולל של 8.6 דונמים, שמכורח התוכנית יוכלו להגיע לתוספת זכויות של עד 400% ועד 40 קומות. העוררים סברו שההשבחה היא כ-347 אלף שקל בלבד, ואילו השמאי המכריע קבע השבחה של 11.24 מיליון שקל.
 
שני עררים נוספים נגעו לארבעה מגרשים במגוון ייעודים, שנעו בין 4.9 ל-6.3 דונמים. שם הוערכה על ידי הוועדה המקומית עליית שווי של 5.2 מיליון שקל, על תוספת זכויות בהיקף של 10,000 מ"ר, תוך מקדם הפחתה על אי ודאות לתוכנית והזמן שייקח לאשרה. השמאי המכריע קבע על שלושה מגרשים השבחה של 1.46-1.25 מיליון שקל, ובמגרש אחד כ-216 אלף שקל בלבד. 

בחלקה נוספת, בשטח 6.1 דונמים, שלפי התוכנית יש לה תוספת של עד300% ועד 30 קומות, קבעה הוועדה המקומית השבחה של 5 מיליון שקל. העוררים טענו שלא מגיע היטל השבחה מכורח התוכנית. עמדת הוועדה המקומית היתה שתוכנית פת/ 2200 מעלה את שווי המקרקעין שבתחומה במועד אישורה ועקב אישורה. כמו כן, גיבתה הוועדה את דבריה בהחלטות השמאים המכריעים, וזאת גם "במקום שבו 'הסיכון' מבחינת בעל הקרקע יתממש, ולא ניתן יהיה בעתיד לקבל היתר לניצול הזכויות מכוח התוכנית".
 
ועדת הערר ציינה בהכרעה כי, "מידת אי-הוודאות בענייננו עולה ומתעצמת על רקע סלי הזכויות המוגבלים והחסרים שנקבעו בתוכנית המתאר, לחלוקה במנגנון התחרות כרונולוגי-שרירותי שבו נשכר רק המזדרז לקום וליטול"
 
"בשאלה זו , שלגביה התכבדו הצדדים בהררי טענות ומסמכים נלווים, תשובתנו החדה וההחלטית כתשובת העוררים… שתוכנית מתאר פת/ 2200 לא הקנתה במגרשים קונקרטיים זכויות תכנוניות ודאיות, ש'גשר של ברזל' מוליך להקנייתן, באופן שהצית אירוע מס. עם זאת, ועדת הערר אינה פוסלת היטל השבחה כשיהיו תוכניות מפורטות שמכוחן יהיו תוספות זכויות או שימושים".

"שומות ההשבחה לא מוכיחות עליית שווי במקרקעין, אלא מניחות זאת"
 
עוד קבעה ועדת הערר כי "דעתנו כי שומות ההשבחה שהונחו לפנינו אינן מוכיחות עליית שווי במקרקעין, אלא מניחות עליית שווי במקרקעין". כלומר השמאים המכריעים הניחו את המבוקש. עוד ציינו כי "ההצדקה הבסיסית לחיוב בהיטל השבחה קמה כשבעל מקרקעין מתעשר בפועל, כתוצאה מפעולה תכנונית ששינתה במקרקעין את המצב התכנוני" – דבר שלדברי הוועדה לא קרה בתוכנית המתאר של קריית אריה.

ועדת הערר קבעה כי, "בשונה ממקרים אחרים שכבר נדונו והוכרעו בפסיקה, בתוכנית פת/ 2200 הוגדרו ביתר דקדקנות ופירוט סלי זכויות כלליים, שימושים אפשריים וייתכן אף במבט 'מתחמי' רחב מומנטים תכנוניים רצויים. ואולם נכון למועד הקובע וברמת המגרש הספציפי – שעבורו נערכות שומות ההשבחה - עתיד שיהיה ושלא יהיה צפון לגמרי"

 הוועדה נגעה בייחודיות התוכנית: "בשונה אולי ממקרים אחרים שכבר נדונו והוכרעו בפסיקה, בתוכנית פת/ 2200 הוגדרו ביתר דקדקנות ופירוט סלי זכויות כלליים, שימושים אפשריים וייתכן אף במבט 'מתחמי' רחב מומנטים תכנוניים רצויים. ואולם נכון למועד הקובע וברמת המגרש הספציפי – שעבורו נערכות שומות ההשבחה - עתיד שיהיה ושלא יהיה צפון לגמרי".
 
לבסוף קבעה הוועדה כי, "דעתנו היא שבתוכנית המתאר אין לראות אירוע מס כמובנו בדיני ההשבחה ביחס למגרשים בתחומה". עוד קבעה כי רק "במסגרת תוכנית מפורטת יהיה ניתן לגבות מס". הוועדה הוסיפה כי יבוטלו היטלי ההשבחה שחושבו, ואלה שנגבו יוחזרו בתוך 30 יום. בשני עררים קבעה לוועדה המקומית הוצאות משפט בסך 18 אלף שקל. בערר אחד נשלח התיק לשמאי מייעץ בעקבות עוד תוכניות שמופיעות בערר, שאינן קשורות לקריית אריה, ובשני עררים נוספים נקבע דיון השלמה

 

עיריית פ"ת: "יוגש ערר לבית משפט"

מדוברות עיריית פתח תקווה נמסר "ראשית יצוין כי בתכנית קריית אריה ישנן שתי קבוצות של מגרשים, כאשר וועדת הערר מתייחסת בהחלטתה למספר תיקים בקבוצה אחת, לגביה קיים סל זכויות תחרותי וביחס אליהן הביעה הוועדה את עמדתה כי הגבייה תתבצע בשלב אישור התכניות המפורטות. החלטת הועדה אינה נוגעת בקבוצה השנייה, קבוצת שטחי האיחוד וחלוקה, שם אין מחלוקת והזכויות בה מובטחות.  
יודגש כי גם בנוגע לקבוצה בה דנה הועדה, השאלה שנידונה היא באיזה מועד ומי מבעלי הקרקע ישלם את שומת היטל ההשבחה, שכן, חלק מהנכסים כבר נמכרו. חוק התכנון והבניה קובע כי היטל השבחה ישולם ע"י הבעלים ביום אישור התכנית. החלטת ועדת הערר הינה כי התשלום יבוצע ע"י הקונה בשלב מימוש התכנית המפורטת ולא ע"י המוכר. כך שבכל מקרה העירייה תקבל את מלוא סכום היטל ההשבחה המגיע לה. מדובר בסוגיה עקרונית בלבד על מועד התשלום.

עמדת העירייה נתמכת ע"י רוב פסיקות השמאים המכריעים של משרד המשפטים. יש לציין כי החלטה זו יכולה ותיצור מחלוקת בין מוכרים שיטענו כי התשלום יבוצע רק בשלב מימוש התכנית המפורטת ע"י הקונים, גם או למרות שגבו עליה מחיר המושפע מעליית השווי עבור אותה תכנית ובעת התקופה בה הם היו הבעלים. הרוכשים יטענו מנגד, כי אותם בעלים קודמים הם הם החייבים בהיטל.

המשמעות עבור הנישומים, היא שבשלב זה העירייה תחזיר פחות משני מיליון שקל שכבר שולמו בשומות אלה ולא מאות מיליונים כפי שנכתב. במקביל העירייה הגישה ערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט המחוזי, שבמסגרתו ביקשה לצרף את עמדת היועמ"ש לממשלה להליך. לא מן הנמנע כי הנושא יובא בכל מקרה ע"י מי מהצדדים לפתחו של בית המשפט העליון כדי שיכריע בסוגיה העקרונית.
במקביל העירייה תמשיך לבצע חיובים בהתאם לעמדתה כפי שהוצגה עד לקבלת פסיקה סופית בנושא."

.