"8 דירות במקום 4": בחוק ההסדרים מסתתרת הטבת ענק למשקיעים בפריפריה

חוק ההסדרים, המקודם כיום על ידי הממשלה, כולל הטבה משמעותית לרוכשי דירות להשקעה בפריפריה, כך חשף אתמול (ב') מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ברשות המסים, רואי זרנצ'נסקי. "בפריפריה לא תהיה הגבלה על מוכר הדירה בתמ"א 38, ואם הוא ירצה הוא יוכל לקבל ארבע דירות חדשות (בפטור ממס, דנ"ק)", אמר. זאת בניגוד למצב היום, שבו "בפריפריה ובאזורים בדירוג סוציו-אקונומי נמוך, ניתן לקבל הטבה של עד שתי דירות במגבלה של דירה אחת". במהלך הארוע נשא דברים גם בעלי משרד עוה"ד יהב ושות' ומנהל מחלקת הנדל"ן בו, עו"ד ארנון יהב.

זרנצ'נסקי הוסיף גם כי, "באזורי הביקוש יהיה תיקון לשתי דירות בבניין תמורת שתי דירות, בניגוד למצב היום, שבו מקבלים תמורה רק על דירה אחת, למעט קשישים". הדברים נאמרו בכנס שולחן עגול למארגני דיירים בהתחדשות עירונית, תחת הכותרת "מיסוי והתנהלות מיטבית בקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית", ביוזמת מרכז הנדל"ן ויהב ושות'. 

מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ברשות המסים, רואי זרנצ'נסקי: "עבור כל דירה בפריפריה ניתן יהיה לקבל תמורה של שתי דירות, כדי לעודד משקיעים בפריפריה או באזורים בעלי דירוג סוציו-אקונומי נמוך. במצב הנוכחי, הטבה על יחידה אחת עם שתי דירות יכול לקבל קשיש, ועד התקרה גם יכול לקבל כסף. איפה עוד אפשר לקבל פטור ממס שבח? בתמ"א 38 באזור מוטב - פריפריה ואזורים ושכונות עם דירוג סוציו-אקונומי 6-1"

לדבריו, "הבינו שלא כל מקום מתאים לפינוי בינוי, ולכן יעודדו התחדשות בניינית בפריפריה. בנוסף, עבור כל דירה בפריפריה ניתן יהיה לקבל תמורה של שתי דירות, כדי לעודד משקיעים בפריפריה או באזורים בעלי דירוג סוציו-אקונומי 4-1 (נמוך, דנ"ק). במצב הנוכחי, הטבה על יחידה אחת עם שתי דירות יכול לקבל קשיש, ועד התקרה גם יכול לקבל כסף. איפה עוד אפשר לקבל פטור ממס שבח? בתמ"א 38 באזור מוטב - פריפריה ואזורים ושכונות עם דירוג סוציו-אקונומי 6-1".

 
זרנצ'נסקי התייחס גם השוואת העסקות של תמ"א 38 לפינוי בינוי, ואמר כי, "בוודאות יעבור חוק הקשיש (השוואת התנאים לפינוי בינוי). תיקון נוסף לקשיש הוא האפשרות לקבל כסף כתמורה בפינוי בינוי. למי שאינו קשיש, התמורה בכסף תבוטל. בנוסף, הפטור יורחב גם לתמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק. עוד יתווספו בחוק ההסדרים הבהרה ותיקון למועדים למכירת הדירה החלופית בחזרה ליזם או לכל אדם, בפטור ממס". 
  
"בעסקות תמ"א 38 הטבות מס חלות על מגורים ולא מגורים - לא על מלאי עסקי. כלומר יזם שנכנס לפרויקט לא יקבל הטבות מס. בהריסה ובנייה הפטור ממס חל על 25 מ"ר משטח הדירה הישנה, בתוספת הוצאות כרוכות. זה חל רק על דירה אחת בבניין – יחידה תמורת יחידה, ובאזור מוטב (הנגב והגליל, ואזורים בדירוג סוציו-אקונומי 6-1) עבור יחידות תמורה עם תוספת כוללת של 25 מ"ר, לא כולל מרפסת פתוחה ומחסן", הסביר זרנצ'נסקי. לדבריו, כל הטבה אחרת חייבת במס.

"כיום יש פתרון חד משמעי לגבי הדרך הנכונה לחשב שוויון בתמורות"
 
באירוע נשא דברים גם שותף בכיר ומנהל מחלקת נדל"ן ביהב ושות', עו"ד ארנון יהב. הוא עסק בדבריו בשוויון בפני החוק בסוגיית שוויון התמורות. לדבריו, פסק הדין ניסני הבהיר את המונח שוויון בתמורות: "אנחנו צריכים להחתים אנשים, וכל אחד אומר מגיע לי ככה. כיום יש לנו מורה נבוכים ופתרון חד משמעי לגבי הדרך הנכונה לחשב שוויון. לא שוויון כלכלי - אנחנו הולכים בדרך שבית משפט פסק ענה על הצורך. זה שוויון מהותי ולא שוויון כלכלי.

שותף בכיר ומנהל מחלקת נדל"ן ביהב ושות', עו"ד ארנון יהב: "מבחינת הנתונים, מ"ר הוא דיפרנציאלי - מ"ר בדירה גדולה ומ"ר בדירה קטנה זה שונה. איפה השווי של המ"ר גבוה יותר? בקטנה. שוויון כמותי מהותי זה עומד בעקרון השוויון. בית המשפט אומר, איפה שהתחלתם מבחינה מהותית, כל עוד הוספתם מהותית זה עומד בעקרון השוויון"

"לגבי שוויון כלכלי, נגיד שיש לנו שתי דירות, ואני שילמתי על הדירה שלי 10% יותר. אם לדירה הזו אני מוסיף 10% בשווי, אנחנו בשוויון כלכלי. 10% ממיליון שקל ומ-2 מיליון שקל זה לא אותו הדבר. גם במ"ר זה לא אותו דבר. מבחינת הנתונים, מ"ר הוא דיפרנציאלי - מ"ר בדירה גדולה ומ"ר בדירה קטנה זה שונה. איפה השווי של המ"ר גבוה יותר? בקטנה. שוויון כמותי מהותי זה עומד בעקרון השוויון. בית המשפט אומר, איפה שהתחלתם מבחינה מהותית, כל עוד הוספתם מהותית זה עומד בעקרון השוויון.

"התמורות צריכות להיות אותו הדבר מבחינה מהותית - לא לפי שווי כלכלי, ולא גודל. כל עוד הוספתי תוספת מהותית, עמדתי בעיקרון. הבעיה היא בקומות ובחניות. כך למשל, אם דייר אחד התחיל בלי חניה ואחר עם חניה ושניהם קיבלו חניה אחת, פסק דין אומר בצורה ברורה מהו שוויון ולתת תמורות במענה נדרש. אם אתה לא יכול לתת לו שתי חניות, לא תהיה לו עילה להתנגד.

הגישה של בתי המשפט בישראל, לפי יהב, דומה לדין האנגלי: "הם אומרים, 'אנחנו לא נתערב לכם בשוק. אם יש לכם בעיות, תבואו לבתי המשפט, הם ישתמשו במקרה הזה ויקבעו הלכה, וההלכה תשמש למקרים הבאים'. מצד אחד המדינה לא מתערבת, ומצד שני זה גורם לכך שאנחנו לא מבינים את הגבולות. בית המשפט אומר שהעובדה שזה לא 100% שוויוני זה בסדר - הרווחת מספיק. לא נפגעת עד כדי כך שהעסקה לא הגיונית. בא בית המשפט ואומר, 'אם עדיין משתלם לך לעשות את העסקה, תעשה אותה, עד שתבוא פסיקה חדשה במקומה'".
 
הוא נתן גם כמה המלצות: "קחו עורך דין שחי את ההלכות והפסיקה. היו חכמים ולא צודקים - מי שלא קיבל את מה שהבטיחו לו, העסקה שלו תיפול. כל עוד מה שנתתם מגובה בחוות דעת מקצועית, אתם לא צריכים להוכיח שמה שנתתם הוא בסדר. כבר קרה שבית המשפט פסל חוות דעת שמאית במקרה שהוא החליט שההחלטה לא נכונה. בנוסף, התכנון קובע - וזה מה שהנחה וימשיך להנחות את בתי המשפט בקביעות שלהם".