"הפריפריה של המרכז": למה רק ביהודה ושומרון העלייה בריבית לא הפילה את מספר העסקאות

בעוד שבכל ששת המחוזות חלה ירידה בהיקף העסקות לרכישת דירה בשנה החולפת, עקב רמת המחירים הגבוהה והעלייה בשיעורי הריבית, באזור אחד דווקא חלה עלייה. לפי נתוני הלמ"ס, ביהודה ושומרון חלה ב-2022 עלייה של 14% במספר העסקות, ל-1,455. כדי להבין את הסיבה לעלייה, שוחחנו עם כמה אנשי נדל"ן הפועלים באזור.
 
לדברי חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות באבני דרך, המקדמת פרויקטים בבית אל ובאלפי מנשה, ובעצמה תושבת קדומים, יש שתי סיבות לשינוי. לדבריה, עד היום התמודד שוק הנדל"ן למגורים שמעבר לקו הירוק עם שתי בעיות יסודיות: הראשונה – בעיה בהיקפי המשכנתאות שניתנות על יד הבנקים בשל היותה של הדירה מעבר לקו הירוק. "מעט בנקים מעניקים משכנתה מעל לשיעור מימון מסוים", היא מסבירה. ההיבט השני – החתך הסוציו-אקונומי של אוכלוסיית הרוכשים ביו"ש, שבעבר היה נמוך מהממוצע

ואולם לדבריה, בשני הפרמטרים חל שיפור. "מכיוון שהחברה עובדת בפרישה ארצית, באתי לבנקים באמירה: 'מה שאתם נותנים במרכז, זה גם מה שתתנו לרוכשים שלנו ביהודה ושומרון'. כמו שנותנים בכפר סבא - ייתנו גם ביהודה ושומרון". בהיבט הסוציו-אקונומי, לדבריה, "דור ההמשך (ביו"ש) תופס יותר תפקידים בכירים במרכז, וחלה נהירה ליו"ש של תושבי המרכז, שמבינים שכאן הפריפריה של המרכז".

חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק באבני דרך: "כשיש עליית ריבית על דירה שמחירה 2.3  מיליון שקל באלפי מנשה, לעומת דירה במיליון שקל יותר בכפר סבא - אז תבין כמה המשכנתא של הלקוח מתייקרת בכל אחד מהמקרים. הרוכשים מגיעים מכלל האוכלוסיות,  בדרך לאלפי מנשה אפילו מחסום אתה לא עובר"

מחירי הדירות קורצים. באלפי מנשה משווקת אבני דרך דירות בגודל של 134 מ"ר, בנות חמישה חדרים, במחירים של החל מ-2.3 מיליון שקל; ובבית אל דירות בגודל של 130 מ"ר, בנות חמישה חדרים, משווקות תמורת החל מ-1.51 מיליון שקל. "כשיש עליית ריבית אצלי (באלפי מנשה),תשלם 2.3  מיליון שקל, ובכפר סבא תשלם מיליון שקל יותר. אז תבין כמה המשכנתא של הלקוח מתייקרת בכל אחד מהמקרים".

לדברי שוורץ, הרוכשים מגיעים מכלל האוכלוסיות: "אלפי מנשה למשל, הוא לא יישוב דתי. יש לי לקוחות שהגיעו מכפר סבא, ראש העין, הרצליה, רעננה והוד השרון - אוכלוסיות ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. אלה זוגות צעירים יחסית, חבר'ה בגילי, אבל חילונים. אפילו מחסום אתה לא עובר בדרך לאלפי מנשה".

הירידה במספר העסקאות חלה גם באיזורי הביקוש וגם בפריפריה הזולה יותר. למה על יו"ש עליית הריבית לא השפיעה לרעה?
"להבדיל מהפריפריה, יו"ש זה המרכז. הנהירה היא מרעננה, הוד השרון וראש העין. פחות תראה את תושבי הערים האלה רוכשים בקריית גת. אלו יישובים שממוקמים עשר דקות מכפר סבא, 20 דקות מפתח תקווה, 30 דקות מתל אביב. אין להם סיבה להגיע לצפון או לדרום". 
 
"יש קו מקשר בין הבחירות לבין תהליכים שקורים"
 
יוסי מור, בעלי משרד התיווך יוסי מור הפועל באורנית והסביבה, ויעקב גרינברג, מתווך במשרד, רואים את השינוי כתוצר של המציאות הפוליטית: "מבחינת פעילות יש התעוררות. אין ספק שיש קו מקשר בין הבחירות לבין התהליכים שקורים. האופי ימני יותר, דתי-לאומי יותר, והציפיות להרחבה נדל"נית ביהודה ושומרון נתנו תקווה, ואפשרו תהליכים שמזרזים קבלת החלטת נדל"ניות מתוך ציפייה שהמרחב יגדל. זה גם בא לידי ביטוי בשטח - גם בשיווק קרקעות וגם ברכישות מיד שנייה".
 
על מאפייני הנכסים הם אומרים כי "קרקעות שבעבר היו ספקולטיביות לרכישה, זוכות כיום לעדנה ויש להן ביקוש גבוה. יש כמה פרויקטים שבהם משווקים קרקעות שזוכות לעניין - גם מבחינת ביקושים וגם מבחינת חתימה על העסקות. זה מאופיין ביישובים בשומרון המערבי: אורנית, שערי תקווה, אלקנה, שזה למעשה הקו הכי מערבי, נושק כביש 5 לכיוון המרכז, וגם פנימה יותר.
 
"יישוב מבוקש לדוגמה הוא אורנית, שהמחירים שם לצמוד קרקע שבו שבעה חדרים וחצי (על מגרש של 500 מ"ר) נעים בין 5 ל-6 מיליון שקל, ולדו-משפחתי (מגרש של 300 מ"ר) המחירים הם החל מ-4 מיליון שקל, ומתבצעות עסקות".

יוסי מור ויעקב גרינברג: "יש מעבר של דתיים-לאומיים שמגיעים מאזור גבעת שמואל, פתח תקווה ורעננה. הם מוכרים שם דירות חמישה חדרים תמורת 3.5 מיליון שקל, ועוברים לקהילה דתית לאומית שנמצאת במרחב של אורנית, שערי תקווה, אלקנה. התוספת הכספית לצמוד קרקע לא גדולה כל כך, ולכן הביקוש גבוה מאוד"

 לדבריהם, עיקר האוכלוסייה שיוצרת את השינוי היא משפרי דיור מהמרכז: "מגיעים משפרי דיור, בקרבה הסמוכה יש ניידות גבוהה מאזור ראש העין, פסגות אפק, והן נעות מזרחה לאורנית ושערי תקווה,  משפחת גדולות שהתרחבו מוכרות דירות חמישה חדרים תמורת 3 מיליון שקל, ועוברות לבית צמוד קרקע, ולכן היישובים האלה נהנים מביקוש.
 
"יש מעבר של דתיים-לאומיים או דתיים-לייט, שמגיעים מהאזור של גבעת שמואל, פתח תקווה ורעננה. הם מוכרים שם דירות חמישה חדרים לדוגמה, תמורת 3.5 מיליון שקל, ועוברים לקהילה דתית לאומית שנמצאת במרחב של אורנית, שערי תקווה, אלקנה. התוספת הכספית לצמוד קרקע לא גדולה כל כך, ולכן הביקוש גבוה מאוד, אבל כמעט אין היצע".

"יש בעיית היצע, מאמין שהממשלה החדשה תפתור אותה"

דירות מקבלן, לדברי מור וגרינברג, אין הרבה: "רוב העסקות הן לצמודי קרקע. בגלל הטופוגרפיה, יש בתים שבנויים בצורה מדורגת על צלע ההר, באלפי מנשה, אורנית ואלקנה. יש פרויקטים של בנייני דירות שמגיעים לשש-שבע קומות, אבל בצורה מדורגת. עם זאת, 80% מהפעילות היא סביב צמודי הקרקע".
 
עם זאת, לדבריהם, יש עלייה במספר העסקות, גם של הציבור החילוני. "יש יישובים דתיים מובהקים, כמו אלקנה - 100% דתיים. באורנית יש 70% חילונים ובשערי תקווה 60% חילונים. אבל בביקושים יש אחוז גדל של דתיים-לאומיים". את עיקר הפעילות הם מוצאים בציר שלא מדברים על פינויו, "בין אורנית לאריאל. הציר הזה, שמתעבה והולך עם המון פרויקטים חדשים - של יזמים פרטיים. יש יישובים שמתרחבים".
 
איך השפיעה עליית הריבית?
"הריבית משפיעה באופן חד משמעי. העלייה במספר העסקאות היא יחסית. היתה עלייה חדה יותר בעבר. למרות הריביות הגבוהות, יש עדיין כאלה שיכולים לעשות זאת, כי הפרש המחיר בין דירת חמישה חדרים בכפר גנים בפתח תקווה לצמוד קרקע בשומרון לא גדול ומאפשר את זה".
 
עם זאת, לדברי מור וגרינברג, יש במקום בעיית היצע: "באופן מפתיע, אין היצע באזור השומרון ויש ביקוש גדל. זו תופעה שתתרחב. אני מאמין שהממשלה החדשה תרחיב את ההיצע, בטח בציר אורנית-אריאל, שבכל הסכם שהוא, יישאר בשליטה ישראלית. יש גם דיבורים על כך שהרכבת הקלה תעבור שם. אנשים מבינים שזה אזור שערכו יעלה בצורה משמעותית. כבר אי אפשר למצוא עסקות כאלה בגוש דן".
 
גם לדעת שוורץ יש בעיית היצע, בעיקר בשל מיעוט שיווקי הקרקע מצד הממשלה: "בבית אל למשל, אתה צריך מכרזים של משרד השיכון. אנחנו זכינו במכרז של מחיר למשתכן , ש-50% ממנו מיועדים לשוק החופשי. אז אתה צריך קרקע של המינהל. אין הרבה קרקעות מינהל, ולכן לא תראה הרבה מכרזים של מחיר מטרה או מחיר למשתכן".

7000 דירות חדשות

פתרון מסויים לבעיית ההיצע עשוי להימצא באישור שהעניקה לפני מספר ימים מועצת התכנון העליונה ביו"ש לבניית אלפי יחידות דיור, 2,000 מהן ביישובי המועצה האזורית בנימין. לדברי ראש המועצה, ישראל גנץ, יזנק בשנים הקרובות מספר התושבים ביישובי המועצה המונה כיום 76 אלף איש, בעשרות אלפים. "אנחנו בדרך הנכונה ליותר ממאה אלף תושבים תוך שנים ספורות. החידוש הוא שאנו עובדים עם ממשלת ישראל בשיתוף פעולה בשני ערוצים במקביל - באחד פיתוח תשתיות וסלילת כבישים ובשני - אישורי בנייה נרחבים".

לדבריו, "בבנימין ובהתיישבות בכלל נמצאות עתודות הבנייה של מדינת ישראל. לא להכיר בזה זה לבחור להמשיך את מצוקת הדיור ומצוקת הצפיפות שמדינת ישראל הולכת ונכנסת אליה. אנחנו מדברים על שטחים נרחבים שנמצאים במרחק נגיעה מנתב"ג. כאן יהיה הפתרון למצוקת הדיור. בתכנון נכון של תשתיות, תעסוקה ודיור, הרצועה הצרה של אזור גוש דן תוכל להתרחב ולהועיל למדינת ישראל ולתושביה".

לדברי שוורץ, חל שינוי לטובה גם בגישת הבנקים: "ניגשנו לבנק הפועלים לקבלת ליווי לאחר הזכייה, לפני שלוש-ארבע שנים, ובבנק אמרו לי, 'דין בית אל כדין תל אביב'. זה משהו שלא היה. בנק גדול נכנס לבית אל. מי היה מאמין שדבר כזה יקרה?".

שינוי ניכר לדבריה גם במאפייני הבתים: "יהודה ושומרון מאופיינת בצמודי קרקע, אבל אם תבוא לפרויקט שלי בבית אל, תראה בניינים של שמונה קומות. כולם מבינים שיש כאן פריפריה סודית של המרכז. היא  מתחילה לקבל את הצבעים של המרכז - גם המימון, גם הבנקים וגם הבנייה. הכל משנה את פניו".

לשאלה עד כמה נובעת העלייה בביקוש משינוי התפישה הפוליטית בציבור, משיבה שוורץ: "לא פגשתי זוג שלא היתה להם איזושהי נגיעה לנושא. אני לא יכולה להגיד שמחר בבוקר תושבים מצפון תל אביב יעברו לכאן, זה לא המצב. הרבה פעמים זה מישהו שמכיר את התושבים - חבר, אח, או אנשי צבא שהכירו את האזור במהלך השירות. מי שאין לו נגיעה, לא יגיע לאזור הזה".

גם מור מסכים: "להיבט האידאולוגי יש פקטור, אבל בסך כל ההחלטה על המעבר הזה נובעת מרצון לאיכות חיים - יציאה מעיר לכפר, וקהילה".