דיירים התנגדו לפרויקט התמ"א בטענה כי הוא גורע שטח מדירותיהם. מה קבע בית המשפט?

אישור תמ"א 38 היה בין המהלכים שננקטו על ידי ממשלת ישראל בעקבות מסקנות דו"ח מבקר המדינה. במסגרת דו"ח זה, הצביע המבקר מחד גיסא על האפשרות להתרחשות רעידת אדמה בישראל, ומאידך גיסא על כך שבארץ קיימים מבנים רבים שלא עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה.

במסגרת התמ"א, הוקנו תמריצים כלכליים-תכנוניים שמטרתם לאפשר חיזוק מבנים, מבלי שיהא על בעלי זכויות במבנים לממן מכיסם את עלויות החיזוק. המנגנון הכלכלי שעומד בבסיס התמריצים הוא שבעלי הזכויות בבניין טעון החיזוק, יוכלו להעביר ליזם את זכויות הבנייה המוקנות מכוח התמ"א, והיזם מנגד יבצע את חיזוק הבניין. בהמשך, נדון בסמכותו של המפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח-2008.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בסוגיית סמכות המפקח על רישום המקרקעין, במסגרת פרויקט חיזוק ( תמ"א 38 ) הכולל גריעה משטח הדירות בבית משותף, חרף התנגדות המיעוט.

נסיבות המקרה
ענייננו בערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין בחולון שחייב את המערערים - מיעוט בעלי דירות בבית משותף, המתנגד לביצוע פרויקט החיזוק - לחתום על הסכם תמ"א, ולחלופין הסמיך את עורכי הדין של המשיבים - רוב בעלי הדירות בפרויקט, התומך בביצועו - לחתום בשם המערערים על הסכם התמ"א והמסמכים הנדרשים.

לטענת המערערים, לא ניתן על פי הדין, במסגרת פרויקט חיזוק, לאשר ברוב רגיל של דיירים גריעת שטח מדירת אדם לטובת הרכוש המשותף, ללא הסכמתו. משכך, טוענים המערערים כי פסק דינו של המפקח סוטה מהותית מהחוק ומההלכה הפסוקה, ומנוגד להם, ולכן - דינו בטלות. לפיכך, טענו המערערים כי בגריעה שצפויה להתבצע מדירות המערערים, כמו גם בעבודות שבחלקן יבוצעו בדירות, יש כדי לפגוע בזכויות הקניין של המערערים המוגנות במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו

לטענת המערערים, לא ניתן על פי הדין, במסגרת פרויקט חיזוק, לאשר ברוב רגיל של דיירים גריעת שטח מדירת אדם לטובת הרכוש המשותף ללא הסכמתו. משכך, טוענים המערערים כי פסק דינו של המפקח סוטה מהותית מהחוק ומההלכה הפסוקה ומנוגד להם ולכן - דינו בטלות. לפיכך, טענו המערערים כי בגריעה שצפויה להתבצע מדירות המערערים, כמו גם בעבודות שבחלקן יבוצעו בדירות, יש כדי לפגוע בזכויות הקניין של המערערים המוגנות במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

בנוסף, העלו המערערים כמה טענות עובדתיות/מקצועיות, שניתן לחלקן לשלוש חטיבות מרכזיות: האחת נסבה על הסכמת הדיירים לגריעה משטח דירותיהם ולעבודות בכלל, השנייה נסבה על מסמכים שעליהם הסתמך המפקח והיקף העבודות שאושרו על ידו, והשלישית נסבה על קביעות המפקח בדבר סבירות התכנון הקיים אל מול החלופות שהוצעו על ידי המערערים.

בד בבד עם הגשת הערעור, הגישו המערערים בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, בטענה שהוא מתיר ליזם להיכנס לדירות בעלי הזכויות, לגרוע חלקים מהן לטובת הרכוש המשותף, ולבצע הריסת קירות ועבודות נוספות בדירות. ובנסיבות אלה ייגרם נזק חמור ובלתי הפיך – ממוני ובלתי ממוני - למערערים ולדירותיהם, תוך פגיעה בזכות הקניין ובזכותם לפרטיות. המערערים ציינו גם כי שניהם נכים ובעלי בריאות לקויה.

לטענת המשיבים, דין הערעור להידחות. ראשית, משום שהערעור נסב ברובו על ממצאים עובדתיים של הערכאה הראשונה, שבהם לא תיטה ערכאת הערעור להתערב. באשר לסמכות המפקח, טוענים המשיבים כי פסק דינו מבוסס כדין. עוד טוענים המשיבים כי בניגוד לטענות המערערים, המפקח לא חרג מסמכותו כשדן בתביעה. זאת לאור היקף סמכותו הנרחב לדון בתביעות הנסבות על חיזוק מבנים בהתאם לתמ"א 38, כפי שזה נובע מחוק החיזוק ומתכליתו, ששוקפה בהלכה הפסוקה. בהקשר זה, מפנים המשיבים לכך שסמכות המפקח מורחבת, והיא נסבה לא רק על אישור העבודות, אלא גם על אופן ביצוען. עוד מפנים המשיבים לפסק דין שבמסגרתו הורחבה סמכות המפקח לדון גם במקרה שבו כחלק מהעבודות, אושרה הריסת מחסן ובנייתו מחדש במקום אחר.

עוד נטען כי תימוכין לסמכות המפקח ולקביעתו לגופם של דברים, ניתן למצוא גם באינטרסים הנוספים המגולמים בהוצאתו לפועל של פרויקט חיזוק, ובכלל כך - האינטרס הציבורי לחיזוק בתים מפני רעידות אדמה, לשם שמירה על ביטחון הציבור; האינטרס הביטחוני – לאור המצב הביטחוני בישראל – להתקין ממ"דים בדירות; והאינטרס הכלכלי לבעלי הדירות כפועל יוצא מעליית שווי דירותיהם עקב הפרויקט.

טעם נוסף לאישור פרויקט התמ"א, לטענת המשיבים, מצוי בעקרון תום הלב, שמכוחו יכול שיוגבלו הסעדים שלהם זכאי בעל זכות קניינית, הגם שזו נפגעה על ידי הזולת. המשיבים טוענים כי במקרה דנן הפגיעה היא שוויונית, באשר גריעה דומה נעשית בכל הדירות. לאור כל אלה, דין הערעור להידחות.

החלטה:
הערעור נדחה. בית המשפט קבע כי אין להתערב בדבר טענות המערערים בתקיפת הממצאים העובדתיים/מקצועיים, כפי שנקבעו על ידי המפקח. שכן בהתאם להלכה הפסוקה, לא תיטה ערכאת הערעור להתערב באלה. ואולם עולות שתי שאלות משפטיות מהותיות בפסק הדין: הראשונה - האם המפקח מוסמך לדון בפרויקט חיזוק הכולל גריעה משטח הדירות בבית משותף. והשניה - האם ניתן לאשר בגדרו של הרוב המיוחד הקבוע בחוק החיזוק, גם פרויקט שבמסגרתו נגרע שטח מדירות בעלי הדירות. זאת, על אף התנגדות מיעוט בעלי הדירות לפרויקט. 

בית המשפט קבע כי אל מול זכות הקניין עומדים אינטרסים בעלי חשיבות רבה, ובכלל כך אינטרסים בחיזוק מבנים ותוספת ממ"דים. זאת כדי לשמור על שלום הציבור ושלמות גופו. לכך יש להוסיף את העובדה שמדובר בפגיעה קטנה יחסית בדירות המתנגדים, וזאת אל מול התועלת הרבה שתצמח לדירותיהם ולכלל הדירות בבניין. בכל אלה יש כדי להוביל לקביעה שלפיה מדובר בפגיעה שאינה מהותית, שאין בה כדי להצדיק את התנגדות המיעוט

לגבי סמכות המפקח - בית המשפט העליון קבע את סמכות המפקח על רישום המקרקעין לדון בסוגיות קנייניות העולות אגב דיון בפרויקט חיזוק. ויתרה מכך, לאשר הסכם שבמסגרתו מוקנות זכויות כאמור ליזם, במקום לבעלי הדירות. העליון הוסיף וקבע כי סמכות המפקח על רישום המקרקעין לא נסבה רק על אישור עבודות החיזוק, אלא משתרעת גם על אישור של אופן ביצוע העבודה. לפיכך נקבע כי למפקח הסמכות העניינית לדון בפרויקט חיזוק, גם ככל שבמסגרתו וכחלק מהעבודות המבוצעות בו, יש פגיעה קניינית ברכוש המשותף או בדירות. 

לגבי התנגדות המיעוט - חוק החיזוק יוצא מנקודת הנחה כי זכות הקניין נפגעה, וקובע את גדרי האפשרות לפגיעה בזכות זו. יתרה מכך, אל מול זכות הקניין עומדים אינטרסים בעלי חשיבות רבה, ובכלל כך אינטרסים בחיזוק מבנים ותוספת ממ"דים. זאת כדי לשמור על שלום הציבור ושלמות גופו. לכך יש להוסיף את העובדה שמדובר בפגיעה קטנה יחסית בדירות המתנגדים, וזאת אל מול התועלת הרבה שתצמח לדירותיהם ולכלל הדירות בבניין. בכל אלה יש כדי להוביל לקביעה שלפיה מדובר בפגיעה שאינה מהותית, שאין בה כדי להצדיק את התנגדות המיעוט. 

בנסיבות אלה, החליט בית המשפט המחוזי לאשר את הפרויקט, כפי שאושר בפסק דינו של המפקח, הגם שקיימת במסגרתו פגיעה בדירות. 

[עשא (ת"א) 66066-11-22 בנימין בן ציון בנהם נ' רחל לנציאנו]. 

הכותבת היא עו"ד סיגל מיכאלי, ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יועד פרסיק (טרום מתמחה)