משלמים לרוכש את המשכנתה ומשלימים לו הון עצמי: כך מתמודדים הקבלנים עם הקיפאון

תקופת יובש כמו זו הנוכחית, לא זוכרים בענף זמן רב. שילוב קטלני במיוחד של עליית ריבית חדה, ומשבר כלכלי עולמי אשר משפיע בעיקר על ענף ההיי-טק, הובילו לירידה חדה של עשרות אחוזים במספר העסקאות ולמשרדי מכירות ריקים. על מעט הרוכשים שבכל זאת מעוניינים לרכוש דירה בתקופה הזו - ניטשת מלחמה עזה. וכך - מאופיינים השבועות האחרונים בענף בכמות אדירה של מבצעים מטעם יזמים וחברות שיווק, חלקם יצירתיים במיוחד, במטרה להביא אותם לרכישה". 

"המטרה היא לעורר תשומת לב בשוק רווי", מספר בכיר באחת היזמיות הגדולות לבניה למגורים. "לרוכשים יש הרבה הוצאות, על משכנתה, שכירות, או במהלך הכניסה לבית החדש ובחודשים הראשונים למגורים בדירה - התקופה בה יש הכי הרבה הוצאות. הרציונאל הוא שלאנשים הכי מכביד נושא הריבית והמשכנתאות ורוצים להקל עליהם. אי אפשר להתחמק מזה שיש פחות ביקושים, פחות פניות וסגירות. יש תקופות, שאין מה לעשות, אתה צריך למשוך את תשומת הלב שיבואו אליך ולא למתחרים, כי בסוף העוגה תהיה יותר קטנה".

יצאנו להביא חלק מהמבצעים היצירתיים שמוצעים כיום בשוק.

אזורים ודמרי ישלמו את ההחזר, גינדי ולאומי משלימות הון עצמי

אמנם, על הבנקים נאסר להעניק הלוואה להשלמת הון עצמי למשכנתה, אך בחברת גינדי השקעות ובבנק לאומי למשכנתאות מצאו דרך לעקוף את ההגבלה לצורך רכישת דירות בפקויקט "גינדי רמת אפעל" הכולל 3,050 יח"ד ב-6 בניינים בני 13, 14 ו-16 קומות. גינדי תממן את ההטבה כך שבעת הרכישה הרוכשים ישלמו רק 5% מההון העצמי, ובנק לאומי יעניק את המשכנתה הסטנדרטית.

על פי גל הפרסומות שליווה את המבצע "תופסים דירה בגינדי רמת אפעל ב-100,000 שקל בלבד ומקבלים הלוואת מבצע בסך 15% ממחיר הדירה לארבע שנים ללא ריבית", ובהמשך "משלמים 5% הון עצמי ויכולים לקבל הלוואה של עד 15%". בבנק לאומי למשכנתאות מבהירים כי ההלוואה להשלמת ההון העצמי היא כולה מטעם גינדי. ויחד עם זאת ברור כי רכישה ברמת מינוף שכזו עלולה להתברר כמסוכנת.

בפרויקט אחר, סנטרל פארק 17 בבאר שבע הוא פרויקט משותף לאזורים ול.יח דמרי  הכולל יותר מ-2,300 יחידות דיור ב-17 מגדלים בני 26-30 קומות בלב העיר. החברות מציעות החזר משכנתה לשנה מתנה, עד 4000 ₪ לחודש - כמובן שאפשר להשתמש בסכום גם למטרות אחרות. מועד האכלוס במרץ השנה.

פטור ממדד אצל אשטרום , אאורה ועוד

הטבה נוספת שנוהגות לתת החברות היא פטור מהצמדה למדד, או הנחה בהצמדה למדד. כשעלה מדד התשומות בין 2021 ל-2022 ב-6.6%, הציעו כמה חברות פטור מהמדד או גידור שלהם. בין החברות שהציעו זאת נמצאות אשטרום, אאורה וגרופית. 

אליהן הצטרפה חברת הייזום והביצוע קטה גרופ במבצע בפברואר, שבו יוכלו רוכשי הדירות בפרויקטים שלה בשרון ובפתח תקווה ליהנות מתנאי תשלום של 20-80 (שלם 20% ממחיר הדירה במעמד חתימת החוזה, ואת היתרה בסמוך לאכלוס). לפי הפרסום, הרוכשים ייהנו גם מפטור מלא מהצמדה למדד. 

מנהל מחלקת המחקר במדלן, רם גפן: "בגדול, רק בשכונות היקרות, של יותר מ-40 אלף שקל למ"ר, יש עצירת עסקות, אבל עדיין אין ירידה בחיפושים. אין מספיק עסקות ברבעון כדי שאפשר יהיה לעשות מהן מחקר. עם זאת, יש יותר מבצעים - בעיקר בשיטות מימון"

מדובר בין היתר בפרויקטים בשכונת ורבר החדשה בפתח תקווה, הנמצאים בקרבת תחנת הרכבת הקלה ובסמוך לפארקים, הקניון הגדול, קריית המוזיאונים, המרכז הרפואי רבין והפארק האקולוגי; ובפרויקט ברחוב רוטשילד בעיר, שהוא חלק ממתחם סוף רוטשילד - מתחם פינוי בינוי הכולל 13 בניינים. החברה מעריכה את ההטבות בעשרות אלפי שקלים. לדברי גיל קטה, מבעלי קטה גרופ, "אנו מבינים שחלק מההיסוס נובע מחשש של הרוכשים להתחייב לתשלומי המשכנתא במקביל לתשלומי שכר הדירה החודשי".

גם האחים גינדי פוטרים ממדד – אבל מציעים גם פריסה נוחה

גם לאחים גינדי יש מבצע דומה בריף נתניה, בפארק הים, שכולל 117 דירות בנות ארבעה וחמישה חדרים. החברה מציעה תשלום ראשון של 20% ואת היתרה באכלוס, וכן פטור ממדד. מבצע דומה יש ל-י.ח דמרי בפרויקט דמרי ימה במרינה באשקלון לעשר דירות בלבד, 20% מהתשלום בהתחלה ו-80% במסירה. וגם לישראל קנדה וצמח המרמן יש מבצע מסוג זה, בפרויקט פארק צפון ברמת השרון: 10% הון עצמי בהתחלה והיתרה במסירה, ועד 70% מהסכום לא צמוד למדד.

מנהל שיווק בכיר באחת מהחברות הגדולות: "המטרה היא לעורר תשומת לב בשוק רווי. זה עוזר לרוכשים שיש להם הרבה הוצאות, של משכנתאות או שכירות, בכניסה לבית החדש. זה עוזר בחודשים הראשונים או בכניסה - שם יש הכי הרבה הוצאות. הרציונל הוא שלאנשים הכי מכביד נושא הריבית והמשכנתאות, ורוצים להקל עליהם"

"זו עדיין לא הורדת מחיר - בטח לא מהותית"

האם המשמעות של המבצעים היא גם ירידת מחירים? לא בטוח. לדברי רם גפן, מנהל מחלקת המחקר במדלן, שעדיין לא ניתן לראות ירידות מחירים, "בטח לא מהותיות".

לדבריו, "עדיין אין מספיק עסקאות כדי לבצע השוואות של ממש, אך ניתן לראות כי בשכונות היקרות, של מעל 40 אלף שקל למטר, יש עצירת עסקאות, אבל עדיין אין ירידה בחיפושים. אין מספיק עסקאות ברבעון כדי שאפשר לעשות מהן מחקר. אך עם זאת, יש יותר מבצעים, בעיקר בשיטות המימון".