השפעת מרכיב הזמן והסיכון בחישוב שווי המכירה בעסקאות קומבינציה ותמורות בפסיקה החדשה

עסקת קומבינציה היא עסקה שבמסגרתה מוכר בעל קרקע חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם, בתמורה לקבלת שירותי בנייה על החלק שנותר בידיו. עסקת תמורות, להבדיל, היא עסקה שבמסגרתה מוכר בעל קרקע את מלוא זכויותיו במקרקעין ליזם, בתמורה לקבלת שיעור מסוים מהתקבולים שיגיעו לידי היזם בעתיד מרוכשים צדדי ג' של היחידות (מגורים/ מסחר) שייבנו במקרקעין.

המשותף לשתי העסקאות הוא ששתיהן נעשות "היום", בעוד שהתמורות שיקבל עבורן מוכר הקרקע אינן ידועות לאשורן ויתקבלו רק בעתיד, לעיתים אף מספר שנים רב לאחר החתימה על ההסכם.

משמעות ההיוון בקביעת שווי המכירה

הקושי המובנה בקביעת שווי המכירה ביחס לעסקאות קומבינציה ותמורות הוא שלצורך הטלת מס שבח ו/או מס רכישה , יש לאמוד את שווי המכירה ליום המכירה עצמו. שווי המכירה לצרכי מיסוי מקרקעין נקבע, ככלל, לפי שווי התמורות החוזיות שהוסכמו בין הצדדים (בהנחה שנקבעו בתום לב, בכתב ומבלי ששוררים יחסים מיוחדים בין הצדדים),ואלו, במועד המכירה, עדיין לא ידועות.

גישה כלכלית ביחס לעסקאות שהתמורות בהן עתידיות וצפויות להינתן רק בעוד מספר שנים מחייבת, לטעמנו, מתן ביטוי לממד הזמן והסיכון הגלום בעסקה, שהרי בהערכת שווי התמורות החוזיות ישנה חשיבות רבה לעיתוי קבלת התמורות לאורך הזמן ולסיכון הכרוך בדחייתן. לפיכך, יש להוון את שווי התמורות החוזיות המוסכמות לערכן הנוכחי, כלומר ליום המכירה, בשיעור היוון מקובל.  

ההיגיון הכלכלי של שימוש בכלי ההיוון

ההתחשבות במרכיב ההיוון בעסקאות קומבינציה ותמורות היא יותר ממתבקשת, ונובעת מתוך היגיון כלכלי: לערך הזמן ולסיכון ישנה משמעות כלכלית בכל עסקה. שהרי אם יזם, תיאורטית, היה מציע לבעל הקרקע תמורה מיידית או תוך זמן קצר, נניח של מספר חודשים , היו הצדדים מסכימים, ככל הנראה, על שיעור קומבינציה/ תמורות נמוך יותר. רכיב ההיוון הוא האמצעי המשקף את הכנסת המימון שניתן היה להפיק מן התמורות בתקופת הביניים, ומאפשר להעריך את שווי התמורות החזויות לערכן הנוכחי. בלעדיו, תעוות המהות האמיתית של העסקה, ובהתאם, תעוות גם תוצאת המס.

יש לציין כי כלי ההיוון הוא חלק בלתי נפרד מכללי החשבונאות המקובלים, לצורך קביעת שוויה ההוגן של עסקה עתידית למועד מסוים, והרי ידוע כי דיני המס מתחקים, כנקודת מוצא, אחר העקרונות החשבונאיים. גם בעולם המשפט נהוג לתת ביטוי לגורמי הזמן והסיכון, למשל בסוגיית פיצויים בגין נזקי גוף, הכוללת פעמים רבות קביעת פיצוי בגין אבדן הכנסה עתידית, כשגובה הפיצוי מהוון ליום התשלום. כך גם בעסקאות הנעשות מול רשות מקרקעי ישראל , בהן מקובל כי חלף תשלום דמי חכירה שנתיים, משלם החוכר למינהל סכום חד פעמי, בערך מופחת, שהינו מהוון ליום העסקה. ואף רשות המיסים עצמה, ובתוך כך רשויות מיסוי מקרקעין , מכירות בכלי ההיוון ומשתמשות בו לא אחת לצורך הערכת שוויין של עסקאות במסגרת שומות שונות שהן מוציאות.

מטבע הדברים, כאמור, היוון ערך עתידי לערך נוכחי יביא להקטנת שווי המכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין ולעניין חישוב השבח החייב במס. בהתחשב בתקופה הכלכלית הסוערת שבה אנו מצויים, כאשר האינפלציה מרימה ראש ושיעורי הריבית עולים, הצורך בהיוון התמורה העתידית ובהתחשבות במרכיבי הזמן והסיכון הגלומים, מתחדד אף יותר.

עמדת מיסוי מקרקעין

לאחרונה, במהלך טיפולנו המיסויי בעסקאות קומבינציה ותמורות של לקוחותינו, נתקלנו בהתנגדות של רשויות מיסוי מקרקעין ליישום מרכיב ההיוון בהערכת שווי העסקה העתידית. את עמדתן מבססות רשויות מיסוי מקרקעין על פסיקה קודמת, לפיה היוון ייעשה רק כאשר הצדדים גילו דעתם לקיומה של עסקת מימון לצד עסקת מכר המקרקעין שנכרתה ביניהם, כלומר הכניסו במפורש להסכם מרכיבים של עסקת אשראי.

בהינתן קביעה מפורשת בהסכם המכר בדבר קיומה של עסקת מימון בין הצדדים, מאפשרות רשויות מיסוי מקרקעין את היוון התמורות, אך אם הדבר לא נקבע במפורש בהסכם, הן אינן מחילות היוון אלא מתייחסות לשווין העתידי של התמורות החזויות ומתוך תסריט שיתקבלו תמורות מירביות, וכך מגיעים לשומה מקסימלית המתעלמת ממשמעותו הכלכלית של הזמן.

בנקיטת עמדה זו, מגבירות רשויות מיסוי מקרקעין , לטעמנו, את חוסר הוודאות שקיים ממילא בעסקאות מסוג זה, ואף מבקשות להוסיף, מעבר לסיכון המובנה הקיים בהן, נדבך נוסף של מיסוי אשר מביא להטלת מס ביתר, בניגוד לעיקרון מס אמת ולהגדרת "שווי המכירה" בחוק מיסוי מקרקעין.

הפסיקה החדשה בנושא – בשורה או גזרה?

בשנה החולפת התפרסמו שני פסקי דין העוסקים בנושא -  בני לן ביתא (החרוב) בע"מ (ו"ע 1235-01-21) ואזורים בנין (1965) בע"מ ואח' (ו"ע 2272-08-20). בשניהם נקבע, בין היתר, כי בחישוב שוויין של עסקאות שהתמורות בעדן תתקבלנה בעתיד (ועל אחת כמה וכמה אם מדובר בעוד מספר רב של שנים),יש לתת ביטוי לממד הזמן והסיכון הגלום בעסקה בהערכת שווי התמורות החוזיות המוסכמות, ובהתאם, להוון את שווי המכירה לצורך הטלת מס שבח ו/או רכישה, לערך "נוכחי". זאת, חרף העדר קיומן של הוראות מפורשות בדבר עסקת אשראי, הנלווית למכירת המקרקעין, במסגרת ההסכם בין הצדדים.

עבור ציבור הנישומים, מהווים פסקי דין אלו בשורה חיובית ומשקפים גישה כלכלית מתבקשת בעסקאות קומבינציה ותמורות. ככל שידיעתנו מגעת, רשויות מיסוי מקרקעין לא שינו את עמדתן בעקבות פסיקות אלו, ויש להניח כי הסוגייה תוביל להתנגשויות בינן לבין הנישומים ותתגלגל לפתחן של ערכאות משפטיות. מכל מקום, אנו סבורים כי פסיקות אלו מרחיבות ומחזקות את יריעת הטיעונים, העומדים לרשות הנישומים.

 בעבר העניק המחוקק אפשרות למוכר בעסקת קומבינציה, לדחות את יום המכירה – ולפיכך גם את מועד אירוע המס – ליום בו תסתיים בניית יחידות הבעלים. בכך ניתן פתרון ראוי לטעמנו, אך היה זה במסגרת הוראת שעה, שתוקפה פג ולא הוארך.

למען השלמת התמונה יצוין, כי בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין , דחיית אירוע המס בעסקאות שבהן מתקבלת תמורה עתידית ניתנת רק כאשר תוקף העסקה מותנה בתנאי עתידי שלפיו יוגדלו זכויות הבניה ובתנאי שלא מועברות תמורות כספיות כלשהן במסגרת העסקה (יום המכירה יידחה למועד אישור התכנית שמאשרת את הגדלת זכויות הבניה).

 ייתכן שפתרון דומה, שייושם ביחס לעסקאות קומבינציה ותמורות, יהווה מענה הולם הן עבור הנישומים והן עבור רשויות המס.

הכותבים הינם ממשרד יוסי אלישע קלדרון ושות' – עורכי דין