לראשונה: חברות נאמנות יוכלו לספק ערבויות לפרויקטים של תמ"א 38/1

לראשונה בעולם הנדל"ן: נוספה אפשרות חדשה למתן בטוחה בפרויקטי תמ"א 38 /1. היום (ד') פורסם קול קורא הפונה לחברות נאמנות, שהן חברות בת של חברות מימון, להגיש לשר השיכון בקשה להכיר בהן כחברות נאמנות לעניין זה. בכך הן יתווספו לבנקים ולחברות הביטוח, המספקים לרוכש הדירות ערבות להבטחת הכספים ששילם עבור הדירה. במסגרת ערבויות אלה, החברות מחויבות להחזיר את כספו של הרוכש במקרה שהפרויקט נכשל. הפיילוט יאפשר לחברות שיעמדו בתנאים הקבועים בו, לשמש חברות נאמנות בפרויקטים של תמ"א 38/1 מסוג חיזוק ועיבוי, לעניין חוק המכר, במספר מוגבל של פרויקטים.

חוק המכר קובע כי מוכר דירה רשאי לגבות כספים מרוכש רק אם סיפק לו בטוחה מבין הבטוחות המפורטות בחוק. עד היום, מוכר דירה יכול היה לספק ערבות באמצעות בנקים או פוליסות ביטוח באמצעות חברת הביטוח, או לרשום על שם הרוכש הערת אזהרה . פסק דין שהתקבל באחרונה פגע במעמד רוכשים המחזיקים בהערת אזהרה, והביא את משרד הבינוי והשיכון לייצר אפשרות נוספת למתן בטוחה.

כיום, לאגף ההגנה על רוכשי הדירות במשרד הבינוי והשיכון הגיעו בשנים האחרונות פניות רבות שבהן, לאחר שניתנה לרוכשים בטוחה מסוג הערת אזהרה , היזם נקלע לקשיים, לרבות פירוק החברה, ולא ניתן היה להשלים את בניית הדירות או להחזיר לרוכש את כספו. במקרים אלה, איבדו רוכשי דירות חלק משמעותי מהכספים ששולמו בגין הדירה. הגורם המשותף לרוב הפרויקטים – היותם מסוג תמ"א 38 /1,.

נושא זה קיבל משנה תוקף בפסיקה בבית המשפט המחוזי ודחיית הערעור שהוגש לבית המשפט העליון, בקשר לפרויקט של חברת דרך התאנה ברמת גן, שם קבע בית המשפט בהערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות כי הן "נכס מכביד", וביטל את ההגנה לרוכשים הניתנת באמצעות הערות האזהרה והסכמי המכר. כתוצאה מכך, מצאו עצמם רוכשי הדירות בסיכון מוגבר לאובדן כספים משמעותי. לאחר מקרה זה, בדצמבר 2020 פרסם ממונה חוק המכר אזהרה לרוכשים מפרויקטים מסוג תמ"א 38 /1 במסלול של הערות אזהרה.

החלופה החדשה עתידה להיות בטוחה יותר משיטת הערות האזהרה, ומטרתה לצמצם את השימוש בהערות אזהרה. הערות האזהרה הן כלי חשוב בענף הנדל"ן, ואין באמור כדי לפגוע בשימוש בכלי זה בפרויקטים שאינם תמ"א 38 /1. 

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, מסר כי, "קרוב ל-50 שנים שלא נעשה שינוי מהותי בסוג הבטוחות בענף הבנייה, ולצערי המצב הביא לאיבוד כספי רוכשי הדירות. ממונה חוק המכר הציג בפני את הבעיה והפתרון, ומצאתי כי מדובר באפשרות בטוחה להגנה על כספי הרוכשים, ואישרתי לצאת בפיילוט. אני קורא לחברות נאמנות שעומדות בתנאים לגשת לקול הקורא לטובת הציבור".

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , יהודה מורגנשטרן, הוסיף כי, "תפקידנו לאפשר לשוק הנדל"ן להתנהל בצורה יעילה ובטוחה. הפתרון שאנו מציעים לשוק כעת הוא תוצר של עבודה מאומצת שנעשתה במשרד, ואני שמח על הזכות להציג לכל העוסקים במלאכה חלופה חדשה, שבתקווה, תביא לשכלול ההגנה על הרוכשים".