"אם אפשר לתמצת את המונח השבחה במילה אחת - זה פשוט קסם"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו אבישי קימלדורף, מנהל פרויקטים ראשי בקבוצת קרנות ריאליטי המתמחה בעיקר בעולם ההשבחות. בשיחה עם מוטי ויזל, מנכ"ל ובעלי חברת ייעוץ הנדל"ן Vcell , השניים דיברו על ההליך של השבחת הקרקע, מה שונה בו מבעבר, על השבחת אזורי תעשייה קלה למתחמי עירוב שימושים בתל אביב ובאזור ועוד.

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפי

לאפל

לגוגל

לפי קימלדורף, "קבוצת קרנות ריאליטי הוקמה לפני 14 שנה כקרן שתפקידה להשביח נדלן, לקנות נכסים שנמצאים במצבם  הלא מיטבי, לעשות את כל פעולות ההשבחה המאוד מורכבות. בדרך כלל מורכבות קניינית, שמאית ,משפטית, תכנונית ולשאת  ערך באמצעות שינוי יעוד,  הוספת זכויות, הסדרת קרקע ובעצם לברוא עולם חדש באותה קרקע ואם אפשר לתמצת את המונח השבחה ,  במילה אחת זה פשוט קסם. קסמים בקרקע עם המון עבודה קשה ובהרבה מאוד פרגמנטים שונים שמתכנסים להשבחת הקרקע".

"יש גופים נוספים שעושים השבחת קרקע אבל זאת לא הייתה ההתמחות המרכזית שלהם, בדרך כלל זו משימה אחת מהמשימות הרבות שהגופים עושים, בעיקר חברות נדלן, אבל קרקעות כל כך מורכבות בהיקף  כזה ובעומק הזה אנחנו די בצמרת.  לא רוצה להגיד  בודדים אבל אבל בין הבודדים. הקרנות היום מנהלות בסדר גודל של 10 מיליארד ש"ח.  הליבה היא  השבחה . בישראל זה מהלך מאוד מורכב ומסובך. בנוסף יש לנו קרן שעוסקת בנכסים מניבים בגרמניה, בעיקר מרכזים שכונתיים, המרכז המסחרי ונכסים מניבים. קרן נוספת נקראת קרן חוב והיא בעצם מסייעת לפרויקטים אחרים לממן בשלבים מסוימים בתהליך התכנון והביצוע שהבנקים לא ששים לממן".

כל קרקע יהלום

לדברי קימלדורף עשוי הליך ההשבחה להיות ארוך: "התהליכים יכולים להיות מאוד מאוד ארוכים עד כדי אינסופיים. השאלה היא איך אתה ניגש לתהליך ואיך אתה מנהל את התהליך ואני חושב שיש לנו יתרון גדול כי אנו מתמחים בסוגיה.  נדבר על מתודולוגיה. אנחנו, אולי בניגוד ליזמים אחרים, לא קונים את הקרקע, או מארגנים אותה מבחינה קניינית ומיד  מפעילים מתכנן באים לעירייה, בוא נרוץ. זה לא המתודולוגיה שאנחנו עובדים איתה. אנחנו מתייחסים לכל נכס, כל קרקע, כאל יהלום חדש כאירוע חדש שצריך לגלות אותו. יהלום  שצריך ללטש אותו ולגלות אותו, לראות מה הוא אומר, לבדוק את הסביבה שהנכס חי בה,  את העיר שהנכס חי בה, מי האנשים שנמצאים שם היום. לא רק מ יהיו שם בעתיד.

"אנחנו מפעילים גופי מחקר שעושים מחקרים בלתי תלויים הקשורים לקהילה הקרובה והרחוקה של הנכס ובעצם אנחנו מנסים להבין קודם כל את המקום עצמו כדי לייצר בסופו של דבר יצירה שיש בה ווין ווין ווין. פעם אחת מדבר עם הצרכים של הקהילה והסביבה המיידית והקרובה וגם יותר רחוקה של הנכס. בדרך כלל  הנכסים יש להם אימפקט משמעותי על הסביבה, כמובן הרשות המקומית, העירייה שבה פועלים במסגרתה העובדים ,אני חייב לייצר שיתופי פעולה. אני רוצה שהפרויקט יהיה חיוני, תורם לעיר, תואם את האסטרטגיה העירונית ואם אין לה מספיק אסטרטגיה נתרום לזה. וכמובן הרגל השלישית, היזמות, להשיא ערך למשקיעים ולייצר כלכלה הגיונית סבירה, נכונה ובת קיימא".

על השאלה איך הם בוחרים את הסגמנטים אם מגיעים דרך ביקוש או היצע השיב: "יש נכסים שמגיעים דרך הצעות שאנחנו מקבלים. לעיתים הצעות  שמגיעות משתכללות על ידינו ומתרחבות לרכישות המשך, יש דוגמאות שהצעה א'  הפכה לפרויקט גימל. יש מצבים שבהם אנחנו יוזמים פעילות מטעמנו, איתור אקטיבי של קרקעות ונכסים, פנייה  לבעל הקרקע על בסיס אסטרטגיה מגוונת ומשתנה. אם בעבר היה נהוג לחפש את ההשבחה במקומות שבהם יש פער אדיר בין התוכניות המאושרות לפוטנציאל של התוכנית המתארית, היו אזורים מאוד מובהקים כבון טון של אותה תקופה - אם זה אזור דרום תל אביב שגם היום פעילים מאוד או אזורים אחרים - אני חושב שעם הזמן גיבשנו מספר וקטורים לאסטרטגיה רב מוקדית שאני יכול לפרוס אותה או לפחות שמדברת על גיוון מקורות שלנו. למשל סגמנט אחד, מפעלים שנסגרים שפעם היו בפריפריה של המרכז והיום  מרכז של המרכז, תעשיות בכלל, לא רק קלה,  שמדלגות להם או לדרום או לצפון או למדינות אחרות. משאירות מאחוריהן קרקע משמעותית גדולה באזור ביקוש שלעיתים בפריים לוקיישן שלא החליטו מה לעשות לגביה"

הוא נותן מספר דוגמאות: "מפעל אופיס באזור שרכשנו היה מפעל  בדים, שעבר למדינה אחרת והיווה מטרד גדול. ביחד עם המועצה ועם המחוזית אנו מפקידים  בימים אלו תוכנית  מדהימה למתחם גדול לעירוב שימושים  התואם את תוכנית המתאר המתהווה של אזור ובעצם מדבר על מוקד מאוד גדול לא רחוק מתחנת מטרו עתידית שבעצם מהווה חלק מהפרויקטים שמשנים את פניו של הישוב אזור וזאת באמת ניצול הזדמנות להפוך מפגע לפוטנציאל אדיר אגב שכולל בפעם הראשונה באזור  100 דירות של דיור בהישג יד כחלק מתוך 730 יחידות דיור שאנחנו מאשרים".

הוא מספר על ההשבחה גם במתחם בלומפילד ביפו: "רכשנו מתחם גדול, כ-25 דונם בסמוך לאצטדיון בלומפילד, כאשר הקומפלקס כולו היה מיועד להריסה ותחתיו אמור להיות מוקם קומפלקס של עירוב שימושים : מגורים, תעסוקה, מסחר. במחקר שעשינו ומחקר עומק שביצענו שם בשטח גילינו שבין כל המבנים שנמצאים שם בשטח - יש מבנים בני 60 70 שנה -  נמצא מבנה די גדול שמהווה בית למלאכות גם ותיקות,  גם נגר בדפוס וגם הייטק וגם משרדי אדריכלים וגם אומנים וגם אפילו מרחב של תרבות ואומנות. מתחם די גדול שיש בו עשרות דלתות כחולות ושלוש קומות, מלאכה של פעם. והמחקר בעצם חשף את היתרונות והייחודיות של המרחב הזה כמרחב יצרני אפקטיבי נושא אופי של תרבות אומנות ויצרנות כי המלאכות זולות השטח, פחות או יותר, יוצאות מהאזור הזה. באנו לעיריית תל-אביב בהצעה במקום להרוס את המרחב הזה בואו נחזק אותו  ולמעשה גיבשנו הסכמה עם העירייה שהמבנה כולו על 10,000 מטר שלו ועשרות השוכרים וכל הפעילות שקורית שם יהפוך לשטח ציבורי בתוכנית העתידית, גם לצורכי ציבור אבל לא רק  רק ציבורי חום  אלא גם לצרכי יצרנות ואומנות. ובעצם את שאר הזכויות שמגיעות לנו כיזמים -  המגדלים, המרקמים, שטחי המסחר, פיזרנו מסביב למבנה הזה. בעצם במקום מבנה להריסה נהפוך את אותו למחולל של פעילות סביבו, כך שבעצם יווצר מתחם שכבר היום פעיל עם הרבה מאוד עניין, ולפעילות הזאת של המלאכה והיצרנות יתווספו להם שימושי מגורים, תעסוקה מסחר, עם צירים ירוקים, כיכרות עירוניות וזה קרוב לתחנת מטרו ולרכבת קלה. בעצם  מרחב שגם משמר דברים מהעבר, גם משאיר שם פונקציות שמאוד חשובות  לרווחת כולנו ולעתיד וגם מייצר פיתוח באינטנסיביות גבוהה"