יו"ר הוועדה המחוזית מרכז מזהיר: ״חלופת שקד לא נותנת ודאות, היא מחזירה אותנו אחורה"

"חלופת שקד לא נותנת ודאות, היא מחזירה אותנו אחורה". כך אמר היום (ה') יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, מיכה גדרון, בפורום Duns 100 השנתי של בכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית. הפורום נערך במלון רויאל ביץ' שבתל אביב, בהנחיית עורכת הדין דפנה שחר, מנחת סודות הנדל"ן. במסגרת הפורום, עסקו ודנו בכירי הענף בנושאים שעל סדר היום, בהם מדד מחירי הנדל"ן, עליית המחירים והמחסור המתמשך בדירות לעומת הביקושים, מספר התחלות הבנייה, השפעת עליית הריבית במשק על הענף ועוד.

גדרון הוסיף כי ״כמי שהגיע מהסקטור הפרטי, אני מכיר ומבין את הצרכים והקשיים שלו. אצלנו במחוז מרכז יש הכי הרבה פוטנציאל לפינוי בינוי. אני רואה שיש שיתוף פעולה של הרשויות המקומיות. בימים אלה אנו נותנים עדיפות לתוכניות שמספקות כמות גדולה של יחידות דיור. כך לדוגמה, מחוז מרכז סיפק 18 אלף יחידות דיור השנה. עם כניסתי לתפקיד קיבלתי כמה החלטות. הראשונה היא שאין יותר תוכניות התחדשות עירונית שעוברות לאישור חוזר בוועדה המקומית. לאחר אישור הוועדה המחוזית, יהיה אפשר לצאת לקבלת היתר. דבר נוסף וחשוב הוא יכולת הנשיאה של המגרש - תקן 21 הוא רף מינימום לפרויקט. אנחנו בוועדה נאשר ואף נדרוש להקים (כמות יחידות דיור, ע"ג) על פי יכולת הנשיאה של הקרקע. בנוסף, כדי לקצר את זמני ההמתנה בוועדה המחוזית, נעביר יותר ויותר תוכניות לסמכות הוועדה המקומית (עד 30 דירות)". עוד הוסיף גדרון כי: ״חלופת שקד לא נותנת ודאות, היא מחזירה אותנו אחורה״.

עו"ד אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשרד גולדפרב זליגמן: אמר לגבי סוגיית בעלי הזכויות הקשישים בהתחדשות עירונית כי, "תיקון חוק פינוי בינוי טיפל באופן חלקי בסוגיית התמורה לקשישים ולחלופות שיש להציע להם, אך כל העוסקים בתחום מבינים שלא ניתן להתעלם מההשפעה הרחבה שיש לפרויקט מסוג זה עליהם. לכן חייבים לתת את הדעת לכלל ההיבטים הסוציאליים, הפיזיים והפסיכולוגיים הנוגעים לבני הגיל השלישי, ולסייע במציאת פתרונות שיקלו עליהם. יש צורך ביצירת מערך ליווי הוליסטי לבני הגיל השלישי במסגרת ההתחדשות העירונית, שיסייע בכל היבטי החיים המושפעים מהפרויקט. כך גם נוכל להגדיל את ודאות הפרויקט ולהקטין התנגדויות כבר מהשלב הראשון. אני חושב שבתקופה הקרובה נראה יותר יזמים שיציעו תמיכה כזו לבני הגיל השלישי כחלק מובנה בהצעה, וגם זה ייהפך עם הזמן לליווי חובה, כמו שקרה עם הייעוץ הכלכלי לפני כ-15 שנה״.

"הרשות המקומית היא המקום הנכון לזרז את הליכי הרישוי"

עו"ד אבי בן יעקב, שותף בכיר וראש מחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות': "אנחנו יודעים שיש מתאם בין אישור התוכנית לבין המהירות שבה אנו צריכים להחתים את הדיירים ולממש את חלומם להחליף את הדירה הרעועה בחדשה. מעבר לכך, יש עוד דברים שצריכים להיעשות בוועדות המקומיות כדי לייצר איזושהי יציבות בדרישות המתגברות, שהן גם שונות ולא אחידות בין הרשויות המקומיות והיטלי ההשבחה. מכל מקום, הרשות המקומית היא המקום הנכון לזרז את תהליכי הרישוי, ושם נמצא האינטרס של בוחרי ראש העיר, והאינטרס שלו לקדם את התוכנית. בסופו של דבר הוועדות האלה עצמאיות, והאפשרות להוריד את התוכניות האלה לרמה המקומית תחסוך זמן רב, ותעזור לממש את הפרויקטים״.

עו"ד אלון אבקסיס, שותף וראש צוות התחדשות עירונית במשרד הרצוג: דיבר על המתווה המוצע של הרשות להתחדשות עירונית , שלפיו הוועדה תדון בתוכנית אם לפחות אחד היזמים המתחרים החתים כ-25% מבין בעלי הדירות במתחם. לדבריו, "דרישת הסף הזו צריכה להיות באיזשהו רף מינימלי, כי אי דיוק בדרישת זו עלול לעודד פעולות שדווקא יעודדו מאעכרים להחתים מתחמים ולעצור פרויקטים, מתוך הבנה שתהיה להם אחיזה שתאפשר לפנות לוועדת ההסדרה בעלויות נמוכות. הרף המינימלי צריך להיות כזה שבו היזם העיקרי חסום מלהגיע לרוב דרוש, כי היזם האחר החתים יותר משליש במתחם כולו, או יותר מ-40% בכל בית משותף – ואז היזם העיקרי לא יוכל להגיע לרוב דרוש. כמו כן, מומלץ לשלב הוראה שלפיה אם יזם אחד הגיע לרוב הדרוש לפי דין, הוועדה תהיה רשאית להפקיע את חתימת הבעלים ליזמים אחרים במתחם. משפטית, היזמים האחרים ממילא לא יוכלו להגיע לרוב הדרוש, וההסכם שלהם יפוג בגין אי התקיימות התנאי המתלה הזה. חבל לעכב את הפרויקט בפרק הזמן עד לפקיעת ההסכמים״.

עו"ד דנה בירן, שותפה ומנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד מ.פירון ושות' אמרה כי: "עד שלא נייצר חקיקה ותקינה, כאלה שיגבירו את הוודאות ויובילו לאחידות בהתנהלות מול ועדות התכנון, החסמים ימשיכו לעכב את קידום הפרויקטים ולגבות מחיר יקר מכל העוסקים במלאכה״.

עו"ד לירון-לוי לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במשרד פישר (FBC): "בכל אחת מאבני הדרך בפרויקט, ניתן להפחית את התמשכות ההליכים באופן משמעותי, וחוק ההסדרים האחרון הצליח לטפל בנושא באופן חלקי בלבד. יש עדיין לא מעט פרויקטים שבהם יש בעלי דירות סרבנים שכלל לא גרים בפרויקט, וסרבנותם נובעת מרצון לקבל מטרים נוספים - מה שמעכב מאוד את הפרויקטים. אני מקווה שהתופעה תיפסק באופן שבו חתימתם לא תובא בחשבון במניין החתימות הדרושות. בנוסף, ניתן להפחית את הרוב הדרוש ואת אחוז החתימות בכל בניין, כדי לקדם תוכנית בניין עיר״.

"המעבר לכמה בניינים טוב לכולם"

שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות', עו"ד ארז תיק, "אפשר להכריז על מותו של הבניין הבודד בפרויקטים של תמ"א ומעבר לפינוי בינוי בכמה בניינים. היזמים הגדולים מבינים שלאור התקורות הגבוהות, בעיות התכנון ובעיות הביצוע, הרווח האבסולוטי ליזם קטן לא מצדיק את ההתעסקות בבניין אחד - אפילו בתל אביב. המעבר לכמה בניינים טוב לכולם - הוא מאפשר התמקדות בתכנון אורבני נכון יותר שכולל שטחים פתוחים, חניונים מרווחים, הגדלת מדרכות, מקסום זכויות, מחסנים והקצאת שטחי ציבור לצרכים עירוניים. כדי לאפשר זאת באופן מיטבי להגדלת היצע הדירות, נדרשת פעולה משולבת של כולם, הכוללת גם תיקוני חקיקה המאפשרים קידום תוכניות בסמכות מקומית, הקצאת משאבים וכוח אדם למוסדות התכנון והרישוי לזירוז תהליכים, והאחדת הדינים לתמ"א ולפינוי בינוי לכדי קודקס אחד אחיד וברור".

עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות ': "להבדיל מפרויקטים של פינוי בינוי , שבהם התכלית היא התחדשות עירונית , בפרויקטים של תמ"א 38 התכלית היא הצלת חיי אדם. הפחתת הרוב ל-67% תאפשר להוציא פרויקטים רבים יותר לפועל באופן משמעותי. אבל לטעמי אפשר היה להפחית את הרוב הנדרש בצורה משמעותית יותר – ל-51% מהבעלים. הרי ממילא לפי הוראות החוק, בין אם תהיה לנו הסכמה של 51% ובין אם תהיה לנו הסכמה של 99% - עדיין נצטרך לעבור אצל המפקח על רישום המקרקעין, ולשכנע אותו שאכן יש מקום לאשר את הפרויקט, ושהתמורות לדיירים שוויוניות. לכן ניתן להסתפק ברוב רגיל".

מייסד פירמת דורון אריאל ושות', עו"ד דורון אריאל, " התחדשות עירונית הינה מנוע הצמיחה העיקרי כיום של חברות הנדל"ן הגדולות. הריבית הגבוהה במשק, כמו גם הקושי בגיוס הון ראשוני נדרש לעסקה בהיקף גדול, והקשיים בקבלת מימון מהמערכת הבנקאית, הופכים את עסקאות הפינוי בינוי לכלי המשמעותי ביותר שקיים בשוק הנדל"ן כיום. חברות שבעבר נחשבו פחות מכיוון שעיקר פעילותן נסמכה על פינוי בינוי בלבד, נהפכו ללהיט של שוק הנדל"ן, לרבות בבורסה בתל אביב. בהיעדר קרקעות פנויות זמינות, המגמה תימשך להערכתי, ואף תתגבר".

עו"ד אביב טסה , ממשרד אביב טסה עורכי דין טען כי הוא סבור שב-2023 יהיה זינוק בכמות העסקות של התחדשות העירונית: "הסיבות לכך הן הריבית הגבוהה וקשי מימון של חברות, הירידה במכירות בחצי שנה האחרונה וב-2023, חוק ההסדרים החדש עם כל התיקונים שלו - בעיקר בהפחתת רוב בתמ"א 38/2,  קשישים ונושאים חשובים נוספים. המעבר למתחמי תכנון שמייצרים כמות גדולה יותר של יחידות יורד. כניסת חלופת שקד ב-2023 לאחר שיאושר על ידי שר הפנים, והמשך ההתמקצעות בהתחדשות עירונית ביחד עם התערבות של הרשות העירונית, והקמת ועדה מייעצת לפתרון סכסוכים בין י