"מוסדות תכנון לא מוסמכים לפגוע בקניין": בוטל היתר לתמ"א 38 שגרע שטחים מדירות למעלית

ועדת הערר המחוזית תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, קיבלה שני עררים על החלטת הוועדה המקומית בת ים, לאשר בקשה להיתר בנייה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב בר אילן בעיר, שאותו מקדמת ברקלי 38 . שני הנימוקים המרכזיים להחלטה היו אישורה על אף התנגדות מהנדסת העיר, מיכל מאיר, וכן הצעת בינוי שבמסגרתה גרע פיר המעלית שטח מדירות הדיירים. ההחלטה כללה אמירה עקרונית שלפיה מוסדות התכנון אינם רשאים להכריע בשאלה אם ניתן לפגוע בקניינם הפרטי של העוררים כדי לאפשר את הבנייה המבוקשת.
 
העוררים, בייצוגם של עורכות הדין ליטל סמארה ושרי נוימן, הגישו עררים על החלטת הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר לחיזוק מבנה מכוח תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה- תמ"א 38 . במסגרת העררים הועלו הטענות הבאות: לא ניתן היה לאשר את הבקשה בגלל סירוב המהנדסת לתוכנית במתכונתה הנוכחית; בנוסף, העוררים התנגדו להצבת המעלית בתוך דירותיהם. טענות נוספות נגעו לפגיעה בכיווני אוויר ואור.

 
ועדת ערר קבעה ב-18 בינואר כי, "במקרה זה, גם החברה ( ברקלי 38 ) לא הכחישה כי נגרע שטח מדירת העוררים (ולא מהשטח המוצמד, אלא מקניינים הפרטי) במסגרת ההיתר המבוקש". הוועדה קבעה כי בין אם יש פיצוי בדמות שטח נוסף בתמורות ובין אם לא - מוסדות התכנון לא רשאים להכריע בשאלה אם ניתן לפגוע בקניינם הפרטי של העוררים כדי לאפשר את הבנייה המבוקשת.

"על כן שגתה הוועדה המקומית שעה שדנה בבקשה. בנסיבות אלה, שבהן נתבקשה בנייה בשטחם וקניינם של העוררים, גם התנאי להיתר שלפיו תידרש הסכמת 100% מהדיירים – אינו מספק", נכתב בהחלטה.

בנוסף, קבעה ועדת הערר כי "החלטת הוועדה המקומית לא מבוססת על מסמכים מקצועיים או קונקרטיים המתייחסים למגרש נשוא הבקשה ולפרטי הבקשה; והוועדה המקומית לא הציגה כל עובדה, נתון או בדיקה הסותרת את הפרוגרמה שהוצגה בפניה קודם הדיון בבקשה ובמהלכו - לפיכך, שגתה הוועדה המקומית בהחלטתה לאשר את הבקשה, ובוודאי שלא נסמכה על שיקול דעת ראוי.. הוועדה המקומית לא עמדה בחובת ההנמקה המוטלת לפתחה, ולא הבהירה מדוע יש לדחות את עמדת הצוות המקצועי, וממילא יש להורות כי החלטתה מבוטלת".

מדובר במבנה אחד מבין חמישה מבנים הבנויים על חלקות נפרדות וסמוכות או צמודות. בבקשה להיתר, תואר המבנה כחלק ממתחם שלם. הבקשה להיתר כללה תוספת קומה, הקלות להקמת ממ"ד, למתקן חניה, ניצול זכויות בניית מכוח תוכנית בי/538 המקנה לחלקה תוספת 50% משטחי הקומות על פי התוכנית המאושרת; והקלה בגובה הקומות החדשות ל-3.20 מטרים במקום 3.0 מטרים המותרים. הבקשה להיתר נדונה בוועדה המקומית בפברואר שעבר.

עקב הדיון בהיתר, הוגשו כמה התנגדויות. מהנדסת העיר המליצה שלא לקבל את הבקשה: המליצה לצמצם את תוספת יחידות הדיור ל-15 בלבד לכל חמש החלקות יחד, כלומר תוספת של שלוש יחידות דיור בלבד לכל מבנה (במקום 75 לכל חמש החלקות ו-15 לכל מבנה, בבקשת ההיתר). כדי לאפשר פתרון חניה, היא קבעה שיש לבטל את דירות הגן. המהנדסת הבהירה, גם בדיונים החוזרים, כי התוכנית לא נותנת מענה לצורכי ציבור ותקני חניות באזור צפוף. הבקשה ירדה מסדר היום ונדונה בשנית במרץ בלי שהדרישות המהותיות שונו. הבקשה נדונה שוב בספטמבר לגבי פתרון לחניה - ושוב אושרה.
 
ברקלי, בייצוגם של עו"ד אייל מאמו וגל אוהב ציון, טענה שהעוררים סחטנים שרוצים להציג תמורה עודפת. עוד טענה החברה כי יש הסכמה של 14 מתוך 16 דירות, וכי העוררים לא הציגו אלטרנטיבה למיקום המעלית, הממ"ד ועוד - שהוסכמו על כל שאר הדיירים.

ועדת הערר קבעה כי "הוועדה המקומיתשגתה  שעה שדנה בבקשה. בנסיבות אלה, שבהן נתבקשה בנייה בשטחם וקניינם של העוררים, גם התנאי להיתר שלפיו תידרש הסכמת 100% מהדיירים – אינו מספק"

 
הוועדה המקומית, בייצוגה של עו"ד תמר איגרא, טענה שטענות העוררים כבר נדונו בוועדת המשנה, ומכיוון שהאזור רווי בפרויקטים של תמ"א 38 הופחתו שלוש יחידות דיור (לכל מבנה) תוך הפחתת קומה אחת, והקומה השביעית חויבה בנסיגה. כמו כן, הורתה הוועדה המקומית על תיקון התשריט כמפורט בהחלטה. לגבי המעלית, גם העירייה טענה כי לא הוצגה חלופה. עוד טענה הוועדה כי אישרה לצמצם את קירות הממ"ד בהתאם לבקשת מהנדסת העיר.
 
את טענת ברקלי כי "הגריעה שלשיטתה היא 2 מ"ר, נרפאת באמצעות 1.52 מ"ר שניתנו באופן בלעדי לעוררים, בנוסף ל-12 מ"ר שמתווספים ממילא לכל הדיירים", דחתה ועדה הערר בנימוק כי "השטח הנגרע מהעוררים קטן מהשטח שהם מקבלים 'כפיצוי' באופן בלעדי. ובכל אופן, לא למוסדות התכנון להכריע בשאלה אם ניתן לפגוע בקניינם הפרטי של העוררים כדי לאפשר את הבנייה המבוקשת". בנוגע להתעלמות מעמדת מהנדסת העיר, קבעה ועדת הערר כי "הפגמים שנפלו בשיקול דעתה של הוועדה המקומית, שעה שהחליטה להתעלם מדברים אלה בהחלטתה - אינם מקובלים עלינו ואינם ניתנים לריפוי".
 
לאור כל זאת, ביטלה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית. כל אחת מהמשיבות - החברה והעירייה - תישא ב-1,000 שקל בגין הוצאות העוררים בכל אחד מהעררים (בסך הכל תשלם כל אחת מהמשיבות 2,000 שקל).

מעורכות הדין של העוררים נמסר כי, "שמחנו לגלות כי יש מי שמגן על כל אלה המוצאים עצמם במלחמת דוד נגד גוליית. זה מקרה נדיר שבו שני תושבים שנפגעו מפרויקט תמ"א שאושר בתנאים תמוהים, הצליחו להביא לביטולו".