השכן משתמש בשטח משותף של הבניין לצרכים פרטיים? זה מה שלא כדאי לעשות

השטח המשותף בבית משותף כולל, בין היתר, את חדר המדרגות, חצר הבניין וגג הבניין. למעשה, השטח שייך לכלל דיירי הבית המשותף, ואסור לאף אחד מהשכנים להשתלט עליו לשימושו הפרטי. מדובר בהשתלטות שלא כדין על השטחים האמורים. במקרה שבו לא מעלים טענה כנגד ההשתלטות, אלא לאחר תקופה ארוכה, עולה טענת ״מעשה עשוי״. טענה זו מבקשת להוכיח שמי שטוען להשתלטות על השטח המשותף - השתהה, ובכך למעשה זנח את זכות התביעה שעמדה לו. טענה כזו מופיעה בפסק הדין שאותו נסקור להלן.  
 
במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בסוגיית הרחבת דירה ושימוש בשטח המשותף, כשהטוען כנגד שימוש זה השתהה בהגשת התביעה בגין זאת.
 
נסיבות המקרה:

ענייננו בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין. במסגרת סכסוך בין שכנים בבית משותף בחולון בגין הסגת גבול, הושגה פשרה שבמסגרתה, בין היתר, הוסכם שלא תבוצע השתלטות על השטח המשותף. לאחר שהשכן, שעקב התנהגותו פרץ הסכסוך, מכר את דירתו, הרוכשים השתלטו על שטח משותף בבניין. אחד השכנים (להלן: ״השכן״) טען שהרוכשים נכנסו בנעלי המוכר, ולכן הם מחויבים לפעול בהתאם להסכם הפשרה הנזכר לעיל. לטענתו, הרוכשים הסיגו גבול והשתלטו על חצר הבית המשותף על ידי גידורה, נעלו אותה בשער, בנו בה מחסן, ולמעשה עשו בשטח הרכוש המשותף שימוש ייחודי, בניגוד לדין ולהסכם הפשרה.

לטענת הרוכשים, תביעת השכן לוקה בשיהוי ניכר. כשהם רכשו את הדירה, החצר הצדית כבר היתה מגודרת עם שער, וכל שנעשה על ידם הוא החלפת הריצוף הרעוע והחלפת הגדר באחת חדשה ויפה יותר. עוד הוסיפו כי מעשיהם נעשו בהסכמת דיירי הבית, ותביעת השכן הוגשה רק כי פנו אליו כדי לקבל הסכמתו להרחבת ביתם לשם בניית ממ"ד, כפי שעשו יתר בעלי דירות הקרקע בבית המשותף.

כמו כן, טענו הרוכשים שניתנה הסכמה של יותר מ-75% מבעלי הדירות, בחתימת אלה על היתר הבנייה. המפקחת קיבלה את התביעה באופן חלקי. היא התירה לשכן להסיר את הגדר והשער הצדיים על חשבונו, והורתה על סילוק המחסן מהחצר המשותפת. עוד על פי קביעתה, ניתן היה להסתפק במקרה דנן בחתימת בעלי הדירות להרחבת הדירה על חשבון הרכוש המשותף, ואין צורך באספה כללית של השכנים. מכאן הערעור.

הטענות

לטענת השכן, החלטות בעניין הרכוש המשותף צריכות להתקבל באסיפה כללית ולא באמצעות חתימות, ולכן טעתה המפקחת בקביעתה הנ"ל. בנוסף, בקשת הרוכשים להרחיב את דירתם מנוגדת לפשרה שהושגה עם המוכר, כאמור. בנוסף, טען השכן שעל הרוכשים להסיר על חשבונם את השער שהקימו, היות שאמו הסירה אותו קודם על חשבונה, בהתאם לפשרה, והשער הוקם בשנית.

לטענת הרוכשים, יש להשאיר את החלטת המפקחת על כנה.

החלטה:

לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, כדי להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה פלונית, נדרשת הסכמת כל דיירי הבית המשותף. עם זאת, המחוקק קבע חריג לסעיף זה, שלפיו רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף שצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית.

השאלה הקניינית הראשונה שבית המשפט עסק בה היא: האם יש צורך באספה כללית כדי לקבל את הסכמת דיירי הבית המשותף, או שדי בהסכמה שבאה לידי ביטוי בחתימה על היתר הבנייה, כפי שנעשה במקרה דנן? לפי קביעת בית המשפט המחוזי, אין הלכה מחייבת של בית המשפט העליון בשאלה זו, וגם לא נדרשת הכרעת בית משפט זה, מכיוון שהערעור יידחה, מטעמים אחרים, כפי שיפורט להלן:

במקרה זה עסקינן ב״מעשה עשוי״ ששינה משמעותית את מצב הדברים ששרר בעת הדיון בתביעה הראשונה אצל המפקחת, ובעת מתן פסק הדין על ידי המפקחת, לעומת מצב הדברים בעת הדיון בערעור זה. השכן לא הגיש בקשה לעיכוב פסק דינה של המפקחת, ובכך אפשר את השלמת בניית הממ"ד של הרוכשים, ולמעשה הכשיר את קיומו של ה"מעשה העשוי". בית המשפט קבע כי די בכך כדי לדחות את ערעורו, אף בלי לדון בסוגיה עצמה. על אף האמור, בית המשפט בחר להתייחס ליתר הסוגיות.

בעניין פריצת הדלת, נפסק כי במשך 24 שנה השכן לא טען ולא פעל כנגד פריצתה, עד ליום הגשת התביעה בפני המפקחת. משכך, למעשה מהווה הדבר שיהוי מצדו, המצדיק את דחיית טענה זו.

בנוסף, הרוכשים קנו את הדירה עם הפתח לחצר - דבר שהשפיע כנראה על תמורת הדירה ועל רכישתה. הכללת הדרישה לאטימת הפתח והסרת הדלת במסגרת התביעה שהוגשה למפקחת, שלוש או ארבע שנים לאחר שהרוכשים קנו את הדירה, ועל רקע המחלוקת בנוגע להרחבת הדירה - עשויה ללמד על חוסר תום לב של השכן. עם זאת, בעניין אחסון רכושם של הרוכשים בחצר ובניית הגדר, נפסק לטובת השכן, ששימוש זה הוא בגדר שימוש קבע בשטח המשותף, ועל כן הוא בלתי סביר.
 
(עש"א 30286-07-20  אגי נ׳ מלכה ואח'). 

הכותבת היא עו"ד יובל קוכנובסקי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)