מאחורי כל חנות אונליין מצליחה – עומד מרלו"ג

הרגלי הצריכה שלנו השתנו לחלוטין בשנים האחרונות. חווית הקנייה, שבעבר התבצעה במרחב הפיזי בלבד, הולכת ומתרכזת במרחב האינטרנטי וניתן להזמין כל דבר כמעט, החל מבגדים, מוצרי חשמל או פרחים ועד לקניות מהסופר – בלי לצאת מהבית. כשהיקף המסחר ברשת הולך וגדל והתחרות על הלקוחות מחייבת מלאי זמין תוך שמירה על זמני אספקה של ימים בודדים, מקימה כל חנות או רשת חנויות שמכבדת את עצמה מערך אונליין. בהתאם, גם מערך אחסון ושילוח, כך שהדרישה למרלו"גים – מרכזים לוגיסטיים, המשמשים לאחסון ולהפצה – גבוהה מתמיד וצפויה רק להמשיך ולעלות.

מרלו"ג וקוץ בו

על אף שהצורך במרלו"גים זמינים שובר שיאים, הם עצמם הולכים ואוזלים. ממש כמו בשוק הדיור, גם קצב הבנייה של מרלו"גים חדשים מדשדש מאחורי העלייה בביקוש, ונראה שגם הסיבות לא מאוד שונות. "המדינה משתרכת מאחור בהמון היבטים נדלניים ותכנוניים", אומרת עו"ד רוני איל להב, שותפה מייסדת וראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין נגבי, כהן, איל ושות'. "המחסור בדירות ידוע לכולם ומצוקת הדיור נובעת מהליכים בירוקרטיים ממושכים ומיותרים. אין הלימה בין הצורך המיידי לבין משך הזמן שנדרש לשם מענה לצורך זה. זה המצב גם בכל הנוגע למרלו"גים. יש לי הרבה ביקורת על ההתנהלות של הרשויות המקומיות ושל המדינה בכל נושא הנדל"ן, אבל כאן זה מתסכל במיוחד כי זה יכול להיות הרבה יותר קל".

מכניסים מעט לרשות, עולים הרבה לתושבים

בעוד שבניית בניין מגורים חדש מצריכה פיתוח סביבתי, מדרכות, כבישים, עמודי תאורה, גני ילדים ובתי ספר ועוד, בניית מרלו"ג היא הרבה יותר פשוטה. למעשה, מדובר במחסן, שכל מה שצריך עבורו זה חשמל, מים, ארבעה קירות ודרך גישה. איך, אם כך, פרק הזמן הממוצע הנדרש לקבלת היתר בנייה למרלו"ג מגיע, במקרה הטוב, ליותר משנה וברוב המקרים להרבה יותר מכך?

"אין שום רגולציה כלל ארצית לנושא הזה, אלא כל רשות מחליטה עבור עצמה. הניסיון מראה שכשדברים מגיעים לפתחם של ראשי רשויות, יש להם נטייה לעכב ולסרבל", אומרת עו"ד איל להב.

"הרשויות יחפשו, באופן טבעי, את מה שיכניס להן הכי הרבה כסף, וזה לא בהכרח מרלו"גים. מלוגיסטיקה הן מקבלות פחות ארנונה, פחות היטלי השבחה ופיתוח מכפי שהן מקבלות מתעסוקה או ממגורים. וכך אנחנו שוב מוצאים את עצמנו במצב שבו ההיצע מפגר אחרי הביקוש".

וכחלק בלתי נפרד מכך, הפער בין ההיצע לביקוש מוביל לעליית מחירים: "יש הרבה יזמים שרוצים להקים מרלו"גים. יש תחרות ממשית על כל מגרש שמתאים להקמת מרלו"ג. זה דורש השקעה די נמוכה מהיזמים כי בכל זאת, מדובר במחסן גדול ותו לא. מבנה פשוט בן ארבעה קירות שבנייתו קצרה.  אותם יזמים משכירים את המרלו"גים לחברות לוגיסטיקה בהרבה מאוד כסף, ולא בצדק. המחירים נוסקים רק כי אין מספיק מרלוג"ים, וחברות הלוגיסטיקה זקוקות להם כמו אויר לנשימה. אנחנו רואים היום השכרה של מרלו"גים בסכומים של כ-40 ש"ח למ"ר בפריפריה, כשלשם ההשוואה, השכרת משרד בפריים לוקיישן מחוץ לתל אביב מגיעה ל 60-70 ש"ח למ"ר. זה המון כסף".

בסופו של דבר, כצפוי, העלויות מתגלגלות לכיוון אחד בלבד: אל הצרכן. אם יש שטחי אחסנה מוגבלים וסחורה חדשה צריכה להמתין בנמלים עד שיתפנה מקום, הצרכן יישא לא רק בעלויות ההשכרה הגבוהות של המרלו"גים עצמם אלא גם בעלויות האחסון הזמני בנמלים. הדבר יתבטא גם בלוחות הזמנים, כיוון שכולנו נאלץ להמתין הרבה יותר זמן למוצרים, וכידוע, לא רק מוצרים הנחשבים למותרות זקוקים למקום אחסון אלא גם מוצרי צריכה חיוניים.

מרלו''ג של חברת סלע לוגיסטיקה (צילום: דניאל גרינבוים)

הפתרון מונח מתחת לאף

החדשות הטובות הן שבכל הנוגע למציאת פתרון לבעיית המחסור במרלו"גים, הדמיון לשוק הדיור מסתיים. בעוד שמאחורי משבר הדיור עומדת מצוקת קרקעות אמיתית, בתחום הלוגיסטי, כפי שטוענת עו"ד איל להב, התשובות – או הקרקעות - מונחות לנו ממש מתחת לאף: "זה נכון שהקצאת שטח למרלו"ג והקמתו בתחום הרשות, לא יכניס לרשויות את אותם סכומים כמו קניון או מבנה מגורים, אבל יש קרקעות שממילא לא ייבנו עליהן שכונות או מרכזי תעסוקה, אז למה לא לנצל אותן כדי להכניס סכום כלשהו לרשות? יש המון אזורים כאלה בצפון, בדרום, גם ליד נתב"ג לא חסרים".

עו"ד איל להב נותנת כדוגמה את אילת, עיר נמל שמקבלת כמות גדולה של סחורה מדי יום. סביב העיר, בכל אזור הערבה, ישנם עשרות אלפי דונמים פנויים, שלא מיועדים לשימוש אחר. מדוע לא להקים בהם מרכזי אחסון והפצה לכל הארץ? הרי גם מבחינת השילוח, להגיע ממרכז אחסון בערבה לקצה השני של הארץ זה עניין של כמה שעות בלבד. "אומרים לי שזה בעייתי בגלל שהרבה שטחים שייכים לצבא, שטחי אש. אני באמת חושבת שאם נחפש בכל אזור הערבה שטח פנוי בגודל 20 אלף מ"ר – נמצא כמה וכמה כאלה. לא כל מדינת ישראל היא שטחי אש".

על מנת להוציא את התחום מתקיעותו, קוראת עו"ד איל להב ליצירת תוכנית מתאר ארצית, אשר תכלול מספר היבטים עיקריים. ראשית, היא אומרת, יש ליצור מסלול רישוי ייחודי לתחום הלוגיסטיקה, שיהיה זריז, מהיר ולא מסורבל.

"אני לא חושבת שהיתר בנייה למחסן ומרלו"ג - צריך לשבת על אותו מסלול כמו היתר בנייה לשכונת מגורים. אין בזה היגיון".

שנית, במקום להשאיר את ההחלטה אם להקים מרלו"ג או לא לחסדי הרשויות המקומיות, יש להגדיר מיקומים מתאימים ברמה הארצית, בשטחים שאינם מיועדים למגורים או לתעסוקה. ולבסוף, יש לתמרץ רשויות מקומיות לקדם הקמת מרלו"גים בשטחן.

"אפשר לעשות את זה אפילו לתקופה מוגבלת", מסכמת עו"ד איל להב. "אם ב-10 השנים הקרובות אנחנו יודעים שלא יהיה על הקרקעות האלה שום פיתוח, והמדינה הרי עמוסה בקרקעות כאלה, רובן בבעלותה - למה לא להקים שם מחסן ל-10 השנים האלה? זה לא יאומן כמה קל להקים ולפרק מחסן כזה, זה עניין של חודשים. אז במקום שהקרקעות הללו תעמודנה ריקות, המדינה יכולה להרוויח כמה גרושים. בנוסף, זה גם יוצר מקומות עבודה. הרי אין מרלו"גים בתל אביב. מרלו"גים הם בדרך כלל בפריפריה, היכן שיש צורך תמידי במקומות תעסוקה. עיר שמתקשה לגדול ולאכלס את עצמה תגדל בהכרח אם היא תיצור עוד מקורות תעסוקה. אז כולם מרוויחים. זה באמת עניין פתיר. לא חייבים מרכזי ערים, לא חייבים ערים אפילו. זה לנצל שטח מת במדינת ישראל ולא חסרים כאלו".