"נשק יום הדין": זהו הכלי החדש של הרשות להתחדשות לשחרור מתחמי פינוי-בינוי מעסקאות חוסמות

אחד החסמים המרכזיים שמונעים מפרויקטים של התחדשות עירונית להתממש, הוא מצב שבו כמה יזמים – שניים או יותר – פועלים באותו מתחם פינוי-בינוי, לאחר שנבחרו על ידי קבוצות דיירים שונות, כך שאף אחד מהם לא יכול להגיע לרוב הדרוש והמתחם נתקע. בימים אלה מקדמת הרשות להתחדשות עירונית מתווה לפתרון החסם - הקמת "ועדה להכרעה בעסקות חוסמות", שאותו בכוונתה לאשר בקרוב בחקיקה.

את פרטי היוזמה הציג מנכ"ל הרשות, עו"ד אלעזר במברגר, במהלך פורום עורכי דין ביוזמת מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית, שהתמקד בסכסוכים בהליכי התחדשות עירונית . לצדו, נשאו דברים בפורום שנערך ביום ה' האחרון נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית, עו"ד מנשה כהן; יו"ר ועדת הערר המחוזית תל אביב, עו"ד אפרת דון-יחיא-סטולמן; והשופט בדימוס דוד גולדשטיין, שמשמש כיום בורר.

לדברי במברגר, "בשנה וחצי האחרונות פעלנו בהליכי תכנון ורישוי, בהסכמי מסגרת מול רשויות. בנובמבר-דצמבר היה בום של היתרים – בירושלים, ברמת גן ואפילו בבית שמש. אבל החלק הלא מפוצח הוא זה שבין היזם לבעלי הדירות והיזמים האחרים. עד היום עסקנו בזה במינהלות עירוניות שאני מאוד מאמין בהן. המינהלת העירונית עובדת מול בעלי הדירות, לסדר אותם לבחירת עורך דין ונציגות, למכרז היזמים. אבל כשאף אח גדול לא מארגן את זה, תמצאו הרבה מתחמים שנמצאים בסיטואציה שבה לא מגיעים לרוב, וזה מתכון בטוח כדי להיתקע. לפעמים אחד קונה את השני או שנוצרת שותפות, אבל לרוב האמוציות חזקות, ואפשר לריב על דבר כזה שנים - כשהקורבן הוא בעלי הדירות שחלמו על הפרויקט".

מנכל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר (מרכז הנדל''ן)

לפיכך, על פי המתווה שהציג במברגר, תוקם "ועדה להכרעה בעסקות חוסמות", שבה יישבו נציגי הרשות להתחדשות, משרד המשפטים והשמאי הממשלתי, ושאליה יוכלו לפנות יזם הפועל במתחם שנתקע, או בעלים של אחוז מסוים מהדירות במתחם. הוועדה תהיה רשאית להורות ליזמים הפועלים במתחם לפעול בתיאום ביניהם, ולארגן מחדש את עסקת הפינוי-בינוי במתחם באופן שיאפשר את מימושה בפרק זמן שתקבע הוועדה. ככל שהיזמים לא יגיעו להסכמה ביניהם, הוועדה תציע להם להתקדם בדרך של גישור או בוררות. לבסוף, אם הצדדים לא יסכימו לקיום גישור או בוררות, רשאית הוועדה "לשלוף את נשק יום הדין", ולקבוע כי כלל העסקות שנחתמו במתחם בטלות – ולשלוח את המתחם כולו להתחיל את תהליך ההתקשרות עם יזם מהתחלה.

לדברי במברגר, "אם לא יגיעו להסכמות אני אארגן כנס דיירים, אעלה לבמה עם ראש העיר, ונגיד 'סיכויי המימוש הם אפס. אנחנו ממליצים כך וכך'. ברור שכל זה קורה אחרי שניתחנו את המתווה, למשל שותפות או קנייה".

רבים מבין עשרות עורכי הדין שנכחו באירוע מחו נגד הסעיף, שמאפשר ביטול מוחלט של הסכמי ההתקשרות וחזרה למכרז יזמים, בטענה כי המהלך יחזיר את הגלגל שנים רבות לאחור, וכי לאחר כל כך הרבה שנים של ניסיון לקידום פרויקט, רוב הסיכויים שהדיירים פשוט יתייאשו. בתגובה אמר במברגר כי ישקול את הדברים, אך אמר כי עצם קיומו של "נשק יום הדין" על השולחן, קרי ביטול מוחלט של כלל ההסכמים שנחתמו, עשוי להוות זרז לכלל המעורבים במתחם להגיע להסכמות, כדי להימנע מהתרחיש הקיצוני. 

עקב מפגש קודם ביוזמת מרכז הנדל"ן , יושוו תנאי תמ"א 38 להתחדשות עירונית

עוד אמר במברגר כי, "באירוע שולחן עגול קודם שבו השתתפתי כאן, הצגתי את הרעיון הראשוני: האם להשוות את תנאי תמ"א 38 לפינוי בינוי. חשבתי שאפתח לדיון ויהיו קולות שונים, אבל היה קונצנזוס שזה נדרש. אנחנו הולכים על הדבר הזה בכל הכוח, להפחתה לרוב נדרש של 67% בלבד מהדיירים גם במיזמי תמ"א הריסה ובנייה".

נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית, עו"ד מנשה כהן: "יש יותר מ-850 אלף תיקים בבתי משפט, על כמה מאות שופטים. אין סיכוי שנצליח לעמוד בלוחות זמנים. האלטרנטיבה היא גישור: בתוך חודשיים-שלושה סוגרים הכל מהר, וזה נגמר בלחיצת יד. יש גם בוררות - הליך כמו שיפוטי שבו הבורר יכול להכריע. מדובר בהליך מהיר. הבורר מגיע לשטח הפרויקט, ובתוך 45 יום נותן פסק דין. כשההליך קצר גם העלויות נמוכות".

לדבריו, לא רק בסוגיית הרוב צפויה לחול התאמה בין תנאי הפינוי בינוי לתמ"א 38, אלא גם בסוגיית ההטבות לקשישים: "נאמץ בתמ"א 38 גם את ההתאמות שנעשו בחוק הדייר הסרבן לקשישים. את הקשיש לא מעניין אם המיזם שמקודם הוא תמ"א או פינוי בינוי . בשבועות הקרובים יתחיל דיון בממשלה על מסגרות התקציב, ושם קובעים סדרי עדיפויות. בהחלטות הממשלה אנחנו קובעים את הבסיס לחוק ההסדרים. במרץ מקבלים את ההחלטות והן מפורסמות, ומיד לאחר מכן מתחילה טיוטת ההסדר, ובתוך שלושה חודשים זה מגיע לכנסת".

"בוררות היא הליך קצר וזול – והבורר נושם את הנושא"

נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית, עו"ד מנשה כהן, הציג את הליכי הגישור והבוררות אשר מהווים לדבריו אלטרנטיבה מועדפת במקרה של סכסוך לעומת בתי המשפט. לדבריו, "לרוב אין סיטואציה שבה אין סכסוך. אך לרוב זה נפתר בין שני הצדדים. אם אין ברירה, צריך להגיע ליישוב סכסוך. כך למשל, ברחוב עין גדי בירושלים היזמים נתקעו באמצע פרויקט תמ"א 38 , הפסיקו אותו, ורק אחרי 14 שנה בורר חילץ את הפרויקט התקוע. בהתחדשות עירונית יש כל מיני סכסוכים.

נשיא המוסד לבוררות עסקית מנשה כהן (מרכז הנדלן)

"יש יותר מ-850 אלף תיקים בבתי משפט, על כמה מאות שופטים. אין סיכוי שנצליח לעמוד בלוחות זמנים. האלטרנטיבה היא הליך של גישור: בתוך חודשיים-שלושה סוגרים הכל מהר, וזה נגמר בלחיצת יד. יש גם בוררות - זה הליך כמו בית משפט, שבו הבורר יכול להכריע. אפשרות נוספת היא גשרור – מתחילים עם גישור, ומעבירים בהמשך לבורר.

"בוררות זה הליך מהיר. הבורר פנוי עכשיו ומגיע לשטח הפרויקט, ובתוך 45 יום נותן פסק דין. אם ההליך קצר גם העלויות נמוכות. אנחנו לא יכולים לבחור את השופט שלנו. בבוררות אנחנו יכולים לבחור בורר שנושם את הנושא כל היום. הליך בוררות גם דיסקרטי לחלוטין". 

עוד דיבר על הנושא השופט בדימוס דודו גולדשטיין, שמשמש כיום בורר: "בבית משפט במקבלים שופט באופן רנדומלי. אם השופט הוגן הוא אומר שהוא לא מכיר את הנושא. הבעיה היא בין הניירת הכתובה לבין המציאות בשטח. השופטים ועורכי דין נותנים יותר כבוד למלה הכתובה מאשר לנושא בשטח.  במוסד לבוררות אתה יכול לבחור את הבורר בערכאה הראשונה, שבה כולם בקיאים בנושא. בסעיף הבוררות מוסד הבוררות מציע כמה שמות. אני בבית משפט ישבתי כשופט ביציע. כבורר אני כמו שופט כדורגל שרץ עם השחקנים - אני יודע יותר. בגישור קל עוד יותר לדעת, כי אתה נפגש עם הצדדים בנפרד, ואתה מבין את הרצונות שלא מראים בחוץ".

לדברי כהן, "הפתרון שלי הוא לפנות למוסד לבוררות. יש שם שקיפות וכללי אתיקה. אם מגיע אלי תיק, הצד השני לא יכול לשחק. אני מציע שלושה בוררים. אנחנו עומדים לרשותכם כדי להתייעץ. אם הם לא יגיעו להסכמה, הבורר ייתן פסק דין. גם הבוררים כפופים לכללים, והם עצמם מומחים. במשך 34 שנה ליווינו אלפי פסקי בוררות, ומעולם לא בוטל פסק של הבורר"

האם ועדות הערר צריכות להתערב כשאין רוב שנדרש לקבלת היתר?

יו"ר ועדת הערר המחוזית תל אביב, אפרת דון-יחיא סטולמן, דיברה על "התייחסות ועדות ערר לפתרון סכסוכים בהתחדשות עירונית". היא הציגה את פסקי הדין בנושא, בסוגיה האם מוסדות התכנון צריכים להתערב במקרים שבהם אין תימוכין קנייניים (הרוב הדרוש לקבלת היתר).

יושבת ראש ועדת הערר המחוזית תל אביב אפרת דון יחיא סטולמן

לדבריה, "כך למשל, ב-1990 קבע בג"ץ 90/1578 הלן אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, שכדי להימנע מדיוני סרק, רשאים לא לדון במקרים ללא תימוכין קנייניים. לעומת זאת, ב-2011 הוועדה לתכנון ובנייה בגבעתיים קבעה שמוסדות התכנון רשאים להימנע מלקיים דיון בהיבט התכנוני, ולשלוח את מגיש הבקשה לערכאה שתכריע על כל שיקול בהיבט הקנייני, כדי למנוע דיוני סרק שיכשירו בנייה לא חוקית. ב-2018 קבעה ועדת הערר תל אביב כי מחובתם של מוסדות התכנון לשקול את סוגיית ה'היתכנות הקניינית', ולעכב את הדיון התכנוני במקרה המתאים. לכן מוסדות תכנון לא רשאים כיום להכריע במחלוקות קנייניות. אך לא ניתן להתעלם מהוראות החוק בהיבט הקנייני, כל עוד למגיש הבקשה יש תימוכין. ולא ניתן להתעלם מהתנגדות שהוגשה מטעם קנייני. בנוסף, מוסד התכנון רשאי לעכב את הדיון בהיבט התכנוני עד להסדרת הסוגיה הקניינית, או שלא לעכב את הדיון התכנוני, בכפוף לכך שלשותפים במקרקעין תהיה האפשרות למצות זכויותיהם בפני הערכאה המתאימה. אך ראוי שהנטל יוטל על מבקש ההיתר".