כיצד מקבלת רשות המיסים את האפשרות למתן דירה מחוץ למתחם פינוי בינוי?

אחת הסוגיות, המעניינות לאחרונה לא מעט בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי , היא האפשרות לקבל  את דירת התמורה המגיעה להם, מחוץ למתחם. במקום לקבל דירה חדשה שתיבנה על הריסות הדירה הישנה, יוכל הדייר לקבל דירה בעלת שווי זהה, המצויה מחוץ לשטח מתחם הפינוי בינוי.

במציאות של ימינו, כשפרק הזמן בין חתימת ההסכם לבין סיום הבנייה עומד על שנים ארוכות, יכולים בעלי דירות שמקבלים דירות תמורה חדשות מחוץ למתחם, לעבור אליהן כבר ביום הפינוי מדירותיהם הישנות, ולחסוך שנים של המתנה. גם עבור היזמים מדובר, בחלק מהמקרים, באפשרות לא רעה, המעניקה מרחב תמרון נוסף מול בעלי הדירות, עשויה לסייע בהסרת חסמים בפני הוצאת הפרויקט אל הפועל והופכת נוחה במיוחד כשליזם עצמו יש פרויקטים נוספים, בהם יכולים הדיירים למצוא את דירותיהם החלופיות.

למעשה, מדובר בפתרון שהוא win-win לכל הצדדים, כולל לרשות מיסוי מקרקעין , שכן אם ליזם אין דירות משלו מחוץ למתחם, וברצונו לאפשר את האלטרנטיבה הנ"ל לדיירים מסוימים, יהיה עליו לרכוש דירות מתאימות מצד שלישי, ועבורן יחויב בתשלום מס רכישה .

פטור ממס שבח גם על דירות שמחוץ למתחם -  האמנם?

יזם המיוצג על ידי משרדנו נתקל בבעיה. פרויקט פינוי בינוי אותו הוא מוביל התעכב במשך זמן רב וגרר טענות להפרת הסכם מצד בעלי הדירות. על מנת לנסות למצוא פתרון שיאפשר את המשך הפרויקט, הציע היזם לבעלים לקבל את דירות התמורה שלהם מחוץ למתחם, ופנה אלינו על מנת להבין מה שיעור המס שיידרש לשלם עבורן.

על פי חוק מיסוי מקרקעין , הן מבחינת לשון החוק, הן מבחינת התוכן שניתן לו בהוראות המקצועיות של הנהלת רשות המסים והן מבחינת תכליתו, שהיא לעודד הוצאה לפועל של פרויקטי פינוי בינוי , יש מקום להחיל את הוראות המיסוי המקלות בפינוי בינוי גם ביחס לקבלת דירת תמורה שנמצאת מחוץ לשטח מתחם הפינוי בינוי.

גם בהחלטת מיסוי מס' 6644/12, בה טיפל משרדנו לפני למעלה מעשור, נקבע כי כאשר התמורה שניתנת לדייר היא יחידה חלופית מחוץ למתחם, אשר נרכשת מצד ג' על ידי היזם, המיסוי יתבצע בהתאם להסדר הפטור ממס הקיים בעסקאות פינוי בינוי , אלא שבנוסף היזם יידרש לשלם מס רכישה בגין רכישת דירת המגורים מצד ג' עבור הדייר.

אך על אף שהחוק וההוראות הקיימות תומכים בפטור ממס, החלטנו במקרה הנוכחי לפנות למחלקה המקצועית ( מיסוי מקרקעין וקבלנים) בבקשה להחלטת מיסוי מקדמית, וזאת בין היתר בהינתן שביחס לחלק מהדיירים הגיע יום המכירה הנדחה, וכעת מבקשים היזם והדיירים לשנות את התמורה שנקבעה לקבלת דירה מחוץ למתחם.

השאלה אם להחיל בנסיבות ענייננו, את הסדר המס המקל, החל בפינוי בינוי, נמצאת כרגע תחת בחינה ובדיקה נוספת לאחר שכבר התקיים דיון בינינו לבין המחלקה המקצועית בסוגיה.

הטענה המרכזית של רשות המס: פגיעה בהטבות לקשישים

טענה שנשמעה מצד רשות המסים בדיון מולה היא שהיענות לבקשה להחלטת מיסוי, שתוארה לעיל, תיצור הסדר מטיב בהשוואה להסדר המס החל במקרה של קשישים. נזכיר, כי לפני מספר שנים נוסף בפרק פינוי בינוי שבחוק מיסוי מקרקעין , הסדר המאפשר לדיירים קשישים, שגילם הוא 70 ומעלה במועד חתימת ראשון הדיירים על הסכם הפינוי בינוי, מספר חלופות לקבלת תמורה בהן האפשרות לקבל דירה מחוץ לשטח המתחם, בין דירה בפרויקט אחר של אותו יזם ובין דירה שתירכש מצד ג'.

דייר קשיש, שבחר ברכישת דירת מגורים מחוץ למתחם, נדרש לרכוש דירה כאמור בשווי של 75% לפחות משווי דירת התמורה המקורית שאותה היה אמור לקבל. לעומת זאת, לכאורה, הדייר ה"רגיל", נשוא הבקשה להחלטת מיסוי שהוגשה על ידינו, משוחרר ממגבלה זו.

לטעמנו, טענה זו אינה משכנעת, ממספר טעמים:

1. הדייר הקשיש זכאי לפי חוק לבחור בקבלת דירה מחוץ למתחם, בעוד שהדייר שאינו קשיש יקבל דירה כזו רק אם כך הוסכם בינו לבין היזם.

2. בפני הדייר הקשיש עומדות חלופות מיסוי נוספות שאינן מנת חלקו של הדייר שאינו קשיש: קבלת שתי דירות מגורים במתחם (בשווי של עד תקרת הפטור),מעבר לבית אבות, בחירה האם לרכוש את הדירה שנמצאת מחוץ למתחם מצד ג' או מהיזם עצמו (לפי בחירת הדייר הקשיש) וכיו"ב.

3. במתן דירה מחוץ למתחם לדייר קשיש, לא נוצרת ליזם חבות במס רכישה, שכן הקשיש פטור ממס רכישה על פי הוראות החוק. ואילו כאשר הדייר אינו קשיש והיזם רוכש דירה מצד ג', נוצרת חבות במס רכישה.

4. ברוב המכריע של המקרים, היזם יתחייב לרכוש עבור הדייר שאינו קשיש דירת מגורים מחוץ למתחם בשווי דומה לשווי דירת התמורה שלה היה הדייר זכאי במקור (100% משווי דירת התמורה המקורית או קרוב לכך). כך שבפועל, בהשוואה לדייר הקשיש המחויב לרכוש דירה מחוץ למתחם בשווי של 75% לפחות, לא נוצרת הקלה לדייר ה"רגיל".

לסיכום, יש להמתין, אם כן, להחלטתה של המחלקה המקצועית על מנת להיווכח, האם אכן קיים שינוי במדיניות רשות המיסים בסוגיית קבלת דירת תמורה מחוץ למתחם הפינוי בינוי, והכל על רקע לשון החוק, הוראות הפרשנות הקיימות של רשות המסים, החלטת המיסוי הקודמת שהתקבלה בנושא ותכלית ההקלות הקיימות בחוק ביחס לפרויקטים של פינוי בינוי .

הכותבים הינם עורכי דין במשרד יוסי אלישע קלדרון ושות', המתמחה בדיני מיסים